Acheter ou vendre un logement social, mode d’emploi

le 5 juin 2018

La possibilité de vendre ou acheter un logement HLM est une mesure phare de projet de loi logement. Une disposition vivement critiquée par l’opposition et qui vient d’être adoptée ce dimanche.

Acheter ou vendre un logement social, mode d’emploi

Crédits photo : mat75002/mat75002 – stock.adobe.com

C’est une ambition qui a déjà suscité bien des polémiques et de vives critiques des différents groupes d’opposition à l’Assemblée Nationale. Mais cela n’a pas empêché les députés d’adopter ce dimanche un article facilitant la vente de logements sociaux, dans le cadre du projet de loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique). On y trouve une série de mesures supposées faciliter l’accession à la propriété pour les locataires. Un rythme annuel de 40.000 ventes de biens HLM est visé par le ministère de la Cohésion des Territoire. Soit bien plus que les 8000 actuels. L’exécutif avance que pour chaque logement social vendu, les organismes HLM pourraient construire ou en rénover 2 à 3 autres. Au final, après de longues heures de débats, parfois tendus et marqués par la fatigue, l’article 29 de la loi a été adopté par 62 voix contre 17 et malgré l’opposition des députés LR, LFI, socialistes et communistes. Les opposants estiment que cette mesure contribuera à affaiblir le logement social, dénonçant une «logique financière» qui accroîtrait la «ségrégation sociale».

Une bonne affaire pour les locataires de HLM?

Les prix d’achat devraient tomber entre 20 à 30 % en dessous du marché actuel. Et ils seront fixés librement par le bailleur social s’il vend à autre organisme. Auparavant, le prix de référence était estimé par le service des domaines, malgré de nombreux amendements déposés pour obtenir a minima un pourcentage garanti de l’estimation des logis. Attention cependant, la bonne affaire n’est pas automatique. Il faut notamment penser à vérifier les charges de copropriétés et l’état des lieux qui peuvent faire flamber la facture. Les nouveaux propriétaires auront l’interdiction de sous-louer pour 5 ans, et leur nouvelle demeure devra obligatoirement être déclarée en tant que résidence principale. Ils pourront entre-autres, pour financer leur achat, contracter sous conditions un prêt action logement.

• Qui peut acheter?

Les anciens occupants ne seront pas les seuls à pouvoir s’offrir ces habitations. Le projet de loi fixe un ordre de priorité pour les résidences sociales vacantes: en premier lieu, les particuliers respectant les plafonds de ressources applicables, suivi des autres locataires HLM et des gardiens d’immeubles. À défaut, toute personne physique ou collectivité locale pourra participer à la vente. Un cas qui relèvera sans doute de l’exception: les listes d’attente pour l’attribution de HLM s’étalent parfois sur plusieurs années. Pour favoriser la rotation du parc, la loi sur le logement prévoit d’ailleurs un examen de situation financière des locataires tous les 6 ans. Un amendement déposé par le groupe UDI-Agir-Indépendants a été adopté pour «maintenir le droit de préemption exercé par une collectivité territoriale en direction de logements sociaux», le gouvernement défavorable dans un premier temps, s’en est remis à l’avis de l’Assemblée. Les députés ont également obtenu, avec le concours du gouvernement, l’introduction d’une clause de rachat automatique valable pendant 10 ans en cas d’accident de la vie (perte d’emploi, rupture du cadre familial ou raisons de santé).

Qu’en est-il des villes où il n’y a pas assez de HLM?

Ces ventes seront aussi autorisées dans les 1200 communes en déficit de logements sociaux. Dans ces agglomérations qui manquent souvent d’espace pour bâtir ce type d’habitation, la mesure interroge. C’est le cas dans la capitale où, en mai dernier, les élus macronistes avaient appelé à céder 1% du parc d’immobilier social de la ville. Une proposition qui fut alors rejetée par le Conseil de Paris. Mais une fois la loi ELAN votée, rien n’empêchera les organismes HLM de se séparer de leurs biens. D’autant plus que, même vendus, ces derniers seront encore considérés comme des logements sociaux pour une période de 10 ans.

• Cette mesure est-elle liée à la baisse des APL?

Le gouvernement évoque la généralisation de la vente comme un outil de «gestion stratégique» pour les bailleurs. Autrement dit, ce dispositif permettra d’augmenter leur trésorerie. Avec la baisse des loyers exigée en compensation de la réduction des APL, celle-ci avait souffert ces derniers mois. L’État a d’ores et déjà débloqué 10 milliards pour tenter de renflouer les caisses.

Source : Le Figaro Immobilier

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