Ascenseur en copropriété : quand l’occupant du premier étage ne veut pas payer autant que ceux qui habitent plus haut

le 11 juin 2019

Les copropriétaires des étages les plus élevés doivent payer des charges plus importantes que ceux des étages inférieurs. Ceux du rez-de-chaussée sont en principe exonérés. Que se passe-t-il pour ceux du 1er, lorsque l’ascenseur dessert les demi-niveaux ?

Ascenseur en copropriété : quand l’occupant du premier étage ne veut pas payer autant que ceux qui habitent plus haut

La jurisprudence dit que l’utilité de l’ascenseur doit s’apprécier de manière « objective », c’est-à-dire sans se soucier de savoir si le copropriétaire le prend ou pas. suedhang/Cultura / Photononstop

En février 2010, Pascale B., copropriétaire d’un appartement situé au 1er étage d’un immeuble parisien qui en comprend cinq, et dont l’ascenseur a la particularité de desservir les demi-niveaux, demande aux tribunaux l’annulation de la clause du règlement de copropriété qui porte sur la répartition des charges de cet appareil, ainsi que la fixation d’une nouvelle grille.

Le règlement, qui date du 29 mai 1953, prévoit une répartition des dépenses « par parts égales », aux motifs que l’appareil « est utilisé aussi bien par les occupants des 1er, 2e et 3e étages, que par les occupants des 4e et 5e étages », et que « si l’occupant du 2e étage reçoit plus de visiteurs que l’occupant du 5e étage, il peut arriver qu’il utilise l’ascenseur autant que ce dernier, sinon plus ». Le règlement ajoute que, « de toute manière, la présence d’un ascenseur dans un immeuble classe cet immeuble et valorise les appartements, même ceux des étages inférieurs ».

Mme B. proteste qu’un tel règlement est contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété (article 10), aux termes desquelles la contribution aux charges de l’ascenseur se fait en fonction de l’« utilité » que celui-ci présente pour chaque lot. La jurisprudence dit que cette utilité doit s’apprécier de manière « objective », c’est-à-dire sans se soucier de savoir si le copropriétaire prend l’ascenseur ou pas.

Coefficient de progressivité

La Cour de cassation a jugé, dès le 5 juin 1970 (N° 69-10.929), que les copropriétaires du rez-de-chaussée n’ont pas à payer pour l’ascenseur, puisqu’il est « inutile pour leur lot ». Elle a rappelé, le 9 juin 1999 (N° 98-10.801), que ce principe vaut, même si l’ascenseur dessert le sous-sol. Elle a toutefois précisé, le 22 septembre 2016 (N° 15-20.086), que les habitants du rez-de-chaussée contribuent s’ils ont des lots au sous-sol, même partiellement desservis.

La plupart des grilles de répartition des coûts prévoient donc un coefficient zéro pour le rez-de-chaussée, 1 pour le 1er étage, 1,25 pour le 2e, 1,50 pour le 3e, etc : plus on monte, plus on paie.

Malgré cette jurisprudence, Mme B. est déboutée, par le tribunal de grande instance de Paris, le 28 juin 2011, puis par la cour d’appel de Paris, le 28 février 2018, au motif qu’elle « ne démontre pas que le critère de l’utilité tel qu’il est précisé par le règlement de copropriété est contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Desserte à demi-étage

Mme B. demandait aussi la fixation judiciaire d’une nouvelle grille de répartition des charges, qui attribuerait à son appartement, situé au 1er étage, le coefficient 0,2, au lieu de 1, « comme c’est habituellement l’usage lorsque l’ascenseur dessert les demi-niveaux ».

Elle constate que, dans ce cas de figure, tous les copropriétaires ont la possibilité de descendre ou de monter une demi-volée d’escalier, pour rejoindre leur domicile, sauf celui du premier, qui ne peut que descendre des marches (l’ascenseur s’arrêtant entre le 1er et le 2e étage) et celui du 5e, qui ne peut qu’en monter (l’ascenseur s’arrêtant entre le 4e étage et le 5e). Elle observe qu’habituellement, les copropriétaires du premier et du dernier étage bénéficient d’un abattement.

Elle estime pour sa part que l’ascenseur ne lui est pas « utile ». Un expert, nommé par la cour d’appel, a d’ailleurs écrit : « Compte tenu de l’implantation de l’escalier principal, immédiatement visible à l’entrée de l’immeuble, il est nettement plus rapide et plus aisé d’emprunter cet escalier pour atteindre le 1er étage, que d’utiliser l’ascenseur ».

Mme B. ajoute que « prendre l’escalier évite d’avoir à attendre fastidieusement l’arrivée de la cabine, l’ouverture des portes, coulissantes ou non, et le déclenchement de la machinerie ». Elle estime que le coefficent 0,2 correspond à « une utilité limitée à celle d’un usage par erreur, par un visiteur occasionnel, et à la montée ».

La cour d’appel n’est pas de cet avis. Elle considère que, du fait que « l’ascenseur démarre au rez-de-chaussée, son utilité est loin d’être réduite pour le 1er étage ». Elle lui attribue donc à nouveau le coefficient 1. Elle attribue les coefficients 1,17 au 2e, 1,34 au 3e, 1,51 au 4e et 1,595 au 5e, celui-ci bénéficiant donc d’un abattement.

Viol de la loi

Mme B. se pourvoit en cassation, pour demander l’annulation de la clause du règlement et celle de la nouvelle grille. Sur la clause du règlement, la Cour de cassation juge, le 9 mai 2019 (N° 18-17.334), qu’ « en statuant ainsi, alors qu’est contraire au critère de l’utilité une répartition par parts égales des charges d’ascenseur entre des lots situés à des étages différents, la cour d’appel a violé l’article 10 de la loi de 1965 ».

La Cour n’examine pas la nouvelle grille : elle observe en effet que la cour d’appel n’avait pas le pouvoir de la fixer, sans avoir au préalable annulé la clause du règlement. Elle censure donc son arrêt. De nouveaux juges devront examiner l’affaire, et dire quel coefficient, dans le cas d’espèce, sera le plus conforme au critère de l’utilité.

Source : Le Monde

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