Assurance de copropriété : une obligation légale partielle

La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré l’obligation partielle d’assurance de copropriété : « Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre » (article 9-1). Si la couverture du risque “responsabilité civile” est imposée, rien cependant n’oblige la copropriété à garantir l’immeuble en dommages.

Un contrat souscrit par le syndic

La décision de souscrire un contrat garantissant la copropriété est prise par l’assemblée générale sur proposition du syndic. Elle est mise en œuvre par ce dernier dans le cadre de son mandat de représentation. C’est lui qui contracte le contrat adéquat en accord avec le conseil syndical.

La loi du 10 juillet 1965 organisant le régime de la copropriété distingue deux types de parties :

  • Les parties communes qui appartiennent à l’ensemble des copropriétaires et sont destinées à l’usage de tous : toiture, murs, escaliers, couloirs, planchers, ascenseur.
  • Les parties privatives qui appartiennent à un seul copropriétaire et sont réservées à son usage exclusif : appartement, cave, emplacement de stationnement ou de garage, box privatif.

Celles-ci sont généralement précisées dans le règlement de copropriété.

Partant de cette distinction, la couverture proposée par les assureurs est plus ou moins étendue selon les contrats. Il existe deux contrats d’assurance :

  • L’un a notamment pour objet de garantir les dommages à l’immeuble et la responsabilité civile de la copropriété.
  • L’autre se limitera à la garantie responsabilité civile.

L’assurance des dommages à l’immeuble

Elle se présente sous forme de contrat “multirisque” qui comporte généralement les garanties :

  • incendie, foudre, explosion, dommages occasionnés par la fumée et l’intervention des pompiers.
  • dégâts des eaux consécutifs à des ruptures, débordements, fuites accidentelles de canalisations non souterraines ou d’appareils à effet d’eau, infiltrations à travers les toitures, gel des canalisations intérieures, débordements ou versements de récipients ;
  • tempêtegrêle et poids de la neige sur les toitures ;
  • catastrophes naturelles (inondation, tremblement de terre, avalanche, etc.) ;
  • terrorisme ;
  • catastrophes technologiques ;
  • vol et détériorations immobilières causées par les cambrioleurs ;
  • bris de glaces, vitres, glaces des parties communes de l’immeuble et des parois vitrées séparant les balcons mitoyens, etc.

Les garanties annexes suivantes peuvent être également accordées :

    • honoraires de l’expert choisi par l’assuré (généralement à concurrence d’un pourcentage, indiqué dans le contrat, du montant des dommages) ;
    • dommages électriques causés aux appareils par une surtension ;
    • frais de déblai des décombres ;
    • frais de recherche de fuites d’eau.

A noter : attention à voir si la garantie est accordée en valeur de reconstruction à neuf (et non « vétusté déduite »).

Le contrat devra obligatoirement comporter une clause d’abandon de recours par l’assureur couvrant la copropriété contre le copropriétaire responsable d’un sinistre et contre le syndic.

 

L’assurance des responsabilités civiles de la copropriété

La loi impose au syndicat de copropriétaire d’être couvert en responsabilité civile. En effet, le syndicat peut être déclaré responsable :

  • A l’égard des copropriétaires ou des locataires, des dommages que ceux-ci peuvent subir sur leurs parties immobilières privatives ou sur leurs objets mobiliers à la suite d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux résultant d’un vice de construction des parties communes ou de leur défaut d’entretien.
  • A l’égard des tiers, l’assurance de la copropriété répondra en cas de dégâts trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble (chute d’une tuile, glissade sur une marche d’escalier, etc.) ou occasionnés par une personne salariée de la copropriété (gardien, par exemple).

Une clause devra également préciser que le contrat attribue aux copropriétaires la qualité de tiers entre eux en cas de dommages aux biens de l’un d’eux. Ceci afin de permettre son indemnisation au titre de la responsabilité civile, puisque normalement dans un contrat collectif chaque copropriétaire possède la qualité d’assuré et la responsabilité civile ne joue pas vis-à-vis de l’assuré.

L’assurance des copropriétaires et occupants de l’immeuble

Dans une copropriété on distingue 3 types de statuts différents :

  • les copropriétaires occupants,
  • les copropriétaires non occupants,
  • les locataires (et colocataires).

Chacun doit souscrire le contrat d’assurance adapté à sa qualité, pour répondre à son obligation légale.

En effet, une obligation d’assurance est imposée aux copropriétaires qu’ils soient occupants ou non. Les locataires, eux se voient imposer une obligation d’assurance “responsabilité civile” vis-à-vis du propriétaire, mais également des voisins et des tiers.

 

Le propriétaire occupant

La loi Alur lui impose de s’assurer en responsabilité civile. Cette assurance est également souvent exigée par le règlement de copropriété. Elle couvre le copropriétaire en cas de sinistre ayant commencé dans sa partie privative et occasionné des dommages à des voisins ou des tiers (exemple : dégât des eaux) ou /et aux parties communes de l’immeuble.

Généralement, le copropriétaire-occupant souscrit une assurance “multirisque habitation” qui couvre outre sa responsabilité civile vis-à-vis de la copropriété, des voisins et des tiers, son mobilier, ses effets personnels et les aménagements et embellissements effectués dans l’appartement assuré.

Cette “Multirisque habitation” couvre principalement :

  • les dommages aux biens : bâtiments appartenant à l’assuré et leurs contenus (mobilier et effets personnels) contre l’incendie, la foudre, la tempête, la grêle l’explosion, les dégâts des eaux, le vol, les catastrophes naturelles et technologiques ;
  • la responsabilité civile vie privée ;
  • la responsabilité civile du copropriétaire vis-à-vis de la copropriété, des voisins et des tiers.

Bon à savoir : en cas de dommages causés par un événement qui a pris naissance dans une partie privative de l’immeuble, c’est le copropriétaire du bien dans lequel se trouve l’origine du sinistre qui doit faire une déclaration à son assurance.

Le propriétaire non occupant

Le copropriétaire bailleur devra lui souscrire une assurance propriétaire non occupant, appelée “contrat PNO” qui vise principalement à garantir les dommages causés par les équipements et installations du logement en l’absence de locataire responsable. En effet, lors des périodes de vacance locative, le propriétaire redevient pleinement responsable de son appartement.

Le locataire

Tenu à garantir sa responsabilité civile d’occupant vis-à-vis du propriétaire, mais aussi des voisins et des tiers, il lui est conseillé de souscrire une assurance “multirisque habitation” en qualité d’occupant. Ce contrat garantit également son mobilier et ses effets personnels, ainsi que sa responsabilité civile “vie privée”.

A noter : l’obligation d’assurance ne s’impose pas aux locations meublées ni aux locations saisonnières.

Source : Capital