L’audit énergétique en copropriété

le 4 mars 2013

Pierre Fortin, ingénieur thermicien au bureau d’études de Pyramide Conseils, nous explique les différentes caractéristiques de l’audit énergétique en copropriété. Doté de compétences multi-métiers dans les audits de bâtiments depuis plus de 10 ans, Pyramide Conseils est spécialiste en efficacité énergétique. Ce bureau d’études compte comme références de nombreuses collectivités et organismes parapublics (Région Ile-de-France, Midi-Pyrénées, AP-HP, OPH, Musée du Quai Branly, Caisse des Dépôts et Consignations…).

Le décret n°2012-111 du 27 janvier 2012 impose un audit énergétique aux copropriétés comptant plus de 50 lots, équipées d’un système collectif de chauffage ou de climatisation et dont la date du dépôt de la demande du permis de construire est antérieure au 1er juin 2001.

Pourquoi le législateur a-t-il créé cette nouvelle obligation ?

Cette obligation est née de la loi ENE (Engagement National pour l’Environnement), dite « Grenelle 2 » qui fixe de nouvelles règles environnementales et de performance énergétique dans tous les domaines de la société (bâtiment mais aussi transport, énergie, eau…).

Or, en France, le secteur du bâtiment est le plus gros consommateur d’énergie, avec plus de 42% de l’énergie finale.

Parmi les bâtiments à usage d’habitation, la copropriété n’est pas un phénomène marginal. Le nombre des logements en copropriétés représentaient plus de 27% du parc de logement français (soit 8.4 millions de logements).

Les immeubles construits avant 2001 sont bien sûr les plus énergivores. Ainsi, la consommation conventionnelle de chauffage en Kwh final/m2/an s’élève à 190 pour un immeuble construit avant 1949, 174 pour un immeuble construit avant 1974 contre seulement 60 kwh final/m2/an pour un immeuble construit après 1999. La priorité est donc donnée au parc immobilier ancien.

Pour les copropriétés de moins de 50 lots principaux mais équipées d’un système collectif de chauffage ou de refroidissement, le décret n°2012-1342 du 03 décembre 2012 impose quant à lui la réalisation d’un Diagnostic de Performance Energétique collectif (DPE).

Les copropriétés concernées doivent avoir réalisé leur audit énergétique ou leur DPE avant le 1er janvier 2017.

Quelles sont les différences entre un audit énergétique et un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ?

Le Diagnostic Performance Energétique collectif analyse l’enveloppe du bâti et prend en compte les consommations réelles sur les 3 dernières années corrigées par les DJU (Degrés Jours Unifiés). Le DPE est donc un cliché du bâtiment au niveau de l’énergie.

L’audit énergétique prend non seulement en compte l’enveloppe du bâti mais également les systèmes en place, ce qui permet de déterminer avec précision les besoins du bâtiment. De plus, contrairement au DPE qui ne s’intéresse qu’au chauffage et à la production d’ECS (Eau Chaude Sanitaire), l’audit énergétique englobe également l’éclairage et les auxiliaires.

A quoi sert un audit énergétique ?

L’audit énergétique a deux objectifs principaux : décider des investissements adaptés à la situation de la copropriété et élaborer un plan pluriannuel de travaux d’économie d’énergie. Il faut savoir qu’il n’y a pas de solutions toutes faites à la problématique de la réduction de la facture énergétique car de multiples paramètres interviennent.

En quoi consiste un audit énergétique ?

L’ADEME (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise d’Energie)a rédigé un cahier des charges type expliquant de manière détaillée la démarche que doit suivre l’auditeur mais également le conseil syndical pour effectuer un audit énergétique de qualité, c’est-à-dire utile pour les copropriétaires.

L’audit énergétique se déroule en quatre étapes :

  1. Etat des lieux
  2. Analyse des données
  3. Préconisations et programmes d’amélioration
  4. Rédaction du rapport et présentation de la synthèse.

L’état des lieux ne doit pas être négligé. Il ne s’agit pas uniquement de l’examen du bâti. La législation impose à l’auditeur d’effectuer une enquête auprès des copropriétaires et d’en rencontrer un certain nombre. Cette étape permet de connaître les préoccupations des copropriétaires par rapport à l’occupation de leur bâtiment (aspect général / confort acoustique / surchauffe ou sous-chauffe / humidité / ventilation…). Les occupants connaissent mieux que quiconque les dysfonctionnements des bâtiments.

L’état des lieux se poursuit par l’examen du bâti (parois / plancher / toiture / menuiseries extérieures) et des systèmes qui y sont installés (ventilation / installations thermiques chauffage et production d’Eau Chaude Sanitaire / électricité des parties communes). L’état des lieux est un descriptif exhaustif du bâti, des systèmes, de leur fonctionnement (leurs réglages). Ainsi au niveau de la chaufferie, le fonctionnement des chaudières est étudié (type et organe de régulation / température de consigne / courbe de chauffe…).

L’analyse des données recueillies vise à mettre en parallèle le calcul des besoins énergétiques théoriques du bâti obtenus par les logiciels de simulation et les consommations réelles (sur 3 ans corrigées par les DJU). Les écarts sont analysés et peuvent mettre en évidence des dysfonctionnements qui sont alors étudiés afin d’y apporter les mesures correctives.

A la suite de cette analyse, sont alors formulées les préconisations. Celles-ci concernent notamment les conditions d’utilisation et de meilleure exploitation du bâtiment, l’enveloppe du bâti, les systèmes thermiques et de ventilation, l’opportunité d’utilisation des énergies renouvelables…

Les préconisations doivent être hiérarchisées et justifiées (avec gain énergétique et retour sur investissement + calcul des certificats d’économie d’énergie ou autres aides éventuelles). Chaque préconisation doit bien sûr respecter la Règlementation Thermique des bâtiments existants. Des programmes plus ou moins exigeants y sont présentés.

Une synthèse claire résumant l’audit est rédigée afin que ses résultats puissent être compris de tous lors de l’AG suivant le vote de l’audit.

L’audit énergétique répond donc à une méthodologie des plus rigoureuses.

Quelles sont les clés d’un audit énergétique réussi ?

Deux éléments conditionnent un audit énergétique réussi : l’implication du conseil syndical et le choix d’un bureau d’études présentant toutes les compétences pour le réaliser.

Le conseil syndical doit véritablement être le moteur de cet audit. Réaliser un audit ne sert pas uniquement à se mettre en conformité avec la règlementation mais consiste à s’insérer dans une démarche de réduction des consommations énergétiques (et donc de charges) bénéfique à tous.

Il faut savoir que les charges de copropriétés représentent en moyenne 31€/m2 dont 30% sont consacrés au chauffage. Mais il n’est pas rare de constater que dans certaines copropriétés, le chauffage représente beaucoup plus (60%).

Cette réduction ne peut que passer par une bonne compréhension du bâtiment, de ses usages et des consommations énergétiques qui en découlent. Le conseil syndical doit donc être le relais de cette démarche auprès des autres copropriétaires et doit y être associé au plus près.

Le choix du bureau d’étude est bien sûr important. Celui-ci doit pouvoir présenter des références et montrer ses capacités à effectuer un travail de qualité. En effet, l’audit énergétique n’est pas un « rapport décoratif » mais est un véritable document de travail pour le syndicat qu’il éclaire sur les mesures à prendre et les travaux à effectuer pour une meilleure efficacité énergétique.

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