Le propriétaire bailleur est-il responsable des agissements de son locataire ?

le 7 octobre 2017

Le bailleur est-il responsable des agissements de son locataire ?

Propriétaire bailleur d’un appartement dans une copropriété, j’ai une assurance « propriétaire-non-occupant », je suis actuellement face à un cas qui ne semble pas couvert par cette assurance.

Un de mes locataires a endommagé l’ascenseur en forçant la porte qui était coincée. Le syndic m’a envoyé la facture de réparation en me « rappelant qu’en ma qualité de bailleur j’étais responsable des agissements de mon locataire ».
Je ne nie pas la responsabilité de mon locataire mais je ne suis pas responsable de cette dégradation et je devrais néanmoins commencer par rembourser le syndic, puis me retourner contre mon locataire !!
Est-ce normal ?

Notre réponse :

La mise en jeu de la responsabilité d’une personne s’exerce dans le cadre de l’exécution d’un contrat – il s’agit alors de « responsabilité contractuelle » – ou en dehors – il s’agit alors de « responsabilité extra-contractuelle » ; dans le cas exposé, il s’agit de la seconde puisque l’acte commis par votre locataire n’a pas de lien direct avec l’exécution du bail d’une part, et l’exécution du contrat qui vous lie à la copropriété (le règlement de copropriété) d’autre part. Il relève donc des articles 1382 à 1384 du Code civil, ainsi rédigés :

Article 1382 « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Article 1383 « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

Article 1384 « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. (…) »

Ce dernier article peut conduire à considérer le bailleur comme responsable à l’égard des tiers des agissements de son locataire, mais pour autant – lorsqu’une faute a été commise par ce dernier – que l’on puisse considérer qu’il aurait pu, par toute action préventive ou d’autorité, en mettant en oeuvre les droits résultant de son contrat, faire en sorte que la faute ne se produise pas.

Par ailleurs, encore faut-il qu’il y ait eu véritablement faute du locataire : nous sommes en présence d’un dysfonctionnement d’un équipement commun de la copropriété, face auquel le locataire a pu agir d’une manière qui lui a été dictée par son évaluation de la situation de risque et donc en état de légitime souci de préservation de sa santé et sa sécurité.

Le syndicat des copropriétaires est potentiellement mal venu, alors qu’il est responsable du bon fonctionnement des équipements et de la sécurité des personnes qui les utilisent, de réclamer réparation pour des dommages qui ont pu être causés par le nécessaire besoin de la part du locataire de se désincarcérer. En tant que bailleur, vous seriez même en droit de vous plaindre que votre locataire ait eu à subir une incarcération dans l’ascenseur en dysfonctionnement…

Enfin, si l’analyse des faits conduit à penser qu’il y a eu dégradation volontaire, nous sommes en présence d’un délit pénal qui aurait pu être commis par un locataire comme par un visiteur, et dont s’agissant d’un locataire, le bailleur ne peut être tenu pour responsable.

Le délit est en effet un acte personnel, et seul son auteur présumé peut être poursuivi ; les personnes qui subissent un dommage résultant du délit ne peuvent que se constituer « partie civile » et demander réparation à ce titre de l’auteur dans la mesure où sa culpabilité est reconnue par le tribunal. Une action civile peut certes être engagée parallèlement, mais toujours contre l’auteur du délit, le bailleur ne pouvant être mis en cause que s’il peut lui être reproché un acte ou une négligence spécifiée ayant permis ou encouragé le délit.

Compte tenu de ce qui précède. Si le syndic estime qu’un acte de dégradation volontaire a été commis, il faut qu’il en tire les conséquences et qu’il engage une action pénale et civile contre le locataire.

Source : Univers Immo

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