C’est le règlement de copropriété qui définit les parties communes et privatives de l’immeuble

le 14 juin 2019

La notice descriptive d’un immeuble à construire ne prévaut pas sur les dispositions du règlement de copropriété pour la détermination des parties privatives et communes de l’immeuble.

C’est le règlement de copropriété qui définit les parties communes et privatives de l'immeuble

Un constructeur fait édifier une résidence de tourisme, soumise au régime de la copropriété, et vend les lots en l’état futur d’achèvement, à l’exception de certains lots affectés à la fourniture de prestations collectives dont il conserve la propriété. Le syndicat des copropriétaires, se fondant sur la notice descriptive annexée aux actes de vente en l’état futur d’achèvement, agit en requalification des parties privatives de ces lots en parties communes.

La cour d’appel rejette la demande au motif que le règlement de copropriété stipule qu’il s’agit de parties privatives.

Le pourvoi est rejeté : la notice descriptive a pour rôle de déterminer les caractéristiques principales de la construction, la nature et la qualité des matériaux, mais ne définit pas les droits de l’acquéreur et ne prime pas sur les dispositions claires du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, qui conféraient aux lots litigieux des tantièmes de parties communes et prévoyaient qu’il s’agissait de parties privatives.

Comment s’articulent les mentions de la notice descriptive, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, avec celles du règlement de copropriété, lorsqu’il existe une contestation sur la nature privative ou commune de certaines parties de l’immeuble ? La Cour de cassation donne ici une réponse qui ne laisse place à aucune ambiguïté : c’est le règlement de copropriété qui définit les parties communes et privatives, quelles que soient les indications de la notice descriptive. En effet, le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes (Loi 65-557 du 6-7-1965 art. 8). C’est donc par référence au règlement de copropriété, au besoin complété par l’état descriptif de division, que celles-ci sont déterminées (Cass. 3e civ. 30-5-1973 n° 72-12.963 : Bull. civ. III n° 380 ; Cass. 3e civ. 7-12-1988 n° 87-13.271 : Bull. civ. III n° 177 ; Cass. 3e civ. 19-1-1994 n° 91-13.335 : Bull. civ. III n° 9). Le juge est tenu d’appliquer toute clause claire et précise du règlement (Cass. 3e civ. 19-6-1996 n° 94-12.354 : RJDA 12/96 n° 1528 ; Cass. 3e civ. 20-10-2016 n° 15-22.671 : BPIM 6/16 inf. 394) et ne doit faire usage des critères prévus par les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 que dans le silence ou la contradiction de celui-ci.

La notice prévue à l’article R 261-13 du Code de la construction et de l’habitation est quant à elle purement descriptive : elle indique les caractéristiques techniques de l’immeuble et des travaux d’équipement intérieurs et extérieurs, mais ne définit pas les droits de l’acquéreur sur les différentes parties de l’immeuble. Elle ne saurait donc prévaloir sur les dispositions claires du règlement de copropriété (et de l’état descriptif de division) établissant le titre conventionnel de propriété auquel les acquéreurs ont adhéré. En l’espèce, le règlement de copropriété prévoyait que les locaux litigieux étaient des parties privatives : le juge ne pouvait donc, quelles que soient les mentions de la notice descriptive, les requalifier en parties communes.

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 35200

Cass. 3e civ. 9-5-2019 n° 18-16.717 FS-PBI

Source : © Editions Francis Lefebvre – La Quotidienne

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