Charges de copropriété : quelques conseils pratiques pour éviter les impayés

le 20 février 2019

En dix ans, les procédures en justice pour cause de charges de copropriété impayées ont explosé de 29 %, indique une étude du ministère de la Justice.

Charges de copropriété : quelques conseils pratiques pour éviter les impayés

«Au moins une copropriété sur deux a des soucis de charges impayées», estime Émile Hagège, directeur de l’Association des responsables de copropriété (ARC). LP/Olivier Boitet

Le phénomène empoisonne la vie de bon nombre de copropriétés. Entre 2007 et 2017, les conflits devant les tribunaux pour cause de charges de copropriété impayées ont bondi de 29 %, passant de 22 300 à près de 28 700, selon une récente étude du ministère de la Justice, dont Le Parisien-Aujourd’hui en France a eu connaissance. Voici quelques recommandations pour éviter de se retrouver dans cette situation.

Conseil aux acheteurs

Ne vous précipitez pas, et prenez le temps de calculer le coût global de votre futur logement : de même que lorsqu’on achète une voiture, il faut penser au coût de l’assurance, du contrôle technique et de l’entretien, lors de l’achat immobilier vous devez aussi penser aux charges de copropriété et aux travaux à venir. Autant de frais qui font gonfler l’addition finale, comme l’illustre la carte de l’Association des responsables de copropriété (ARC), qui représente 14 000 copropriétés.

Exemple à Paris : si le prix d’achat d’un appartement est de 585 500 euros, la facture globale passe à 667 940 euros une fois intégrés tous ces frais dits « annexes » sur dix ans… Soit une différence de 14 %. Dans d’autres villes, la différence après réintégration de toutes ces dépenses avoisine 22 % à Marseille ou Nantes, 25 % à Lille ou encore 28 % à Grenoble.

Pour tenter d’anticiper le montant des travaux, épluchez les PV des assemblées générales de copropriété. Établissez ensuite un plan de financement sur plusieurs années, en intégrant les travaux à venir.

Conseils aux propriétaires en difficulté

Vérifiez d’abord que les appels de fonds de charges sont bien calculés (lots, millièmes) en regardant dans le règlement de copropriété. Les erreurs sont fréquentes.

Si vous avez un problème pour payer vos charges (divorce, chômage, difficulté passagère, etc.) signalez-le dès que possible au syndic. Vous pourrez alors lui demander un étalement des versements, à titre exceptionnel, voire organiser avec lui, pour la suite, le paiement mensualisé des charges, ce qui est moins douloureux qu’une grosse addition trimestrielle à régler.

Conseils à la copropriété

Même si votre copropriété est en bonne santé, organisez-vous pour maîtriser vos charges : mettez en concurrence les prestataires, vérifiez si chaque dépense est utile. Bref, mettez tout le budget à plat.

Mettez en place un plan de financement des travaux : abondez chaque année une cagnotte, afin de pouvoir financer les travaux le moment venu.

Cherchez dans la comptabilité de l’immeuble les sommes dormantes (parfois jusqu’à 50 000 euros), mises de côté par le syndic, et qui pourraient être récupérées par la copropriété.

Faites connaître aux copropriétaires les actions qui seront menées par le syndic en cas d’impayés, pour les inciter à rechercher, en amont, une solution amiable. Demandez au syndic de relancer systématiquement les copropriétaires débiteurs sans attendre, c’est-à-dire dès le premier impayé.

Plus généralement, sachez qu’un bon syndic travaille bien s’il a à ses côtés un bon conseil syndical -ces membres élus de la copropriété font le lien entre le syndic et la copropriété- qui s’implique.

Source : Le Parisien

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