Charges de copropriété : une hausse hors norme

le 13 novembre 2018

Les charges de copropriété ont une nouvelle fois augmenté plus vite que l’inflation en 2017. Sur les dix dernières années, les assurances et la gestion des syndics sont les premiers postes responsables de l’envolée des charges. Il paraît difficile d’envisager une véritable accalmie au cours des prochaines années.

Charges de copropriété : une hausse hors norme

Matej Kastelic/Shutterstock / Matej Kastelic

Nouvelle hausse des charges de copropriété

Selon l’observatoire des charges de copropriété, ces dernières ont encore progressé de + 2 % en 2017, après avoir bondi de + 3,9 % en 2016. Ainsi, elles ont grimpé de + 37,4 % entre 2007 et 2017, soit trois fois plus vite que l’inflation (+ 13,3 %). Même si une décélération a pris forme au cours des quatre dernières années, le rythme de hausse constitue une source légitime d’inquiétude pour les copropriétaires.

L’assurance et la gestion pointées du doigt

Dans le détail, le coût des contrats d’assurance enregistre une nouvelle fois la plus forte progression (+ 6,7 %). Sur les dix dernières années, les primes payées par les copropriétés ont quasiment doublé. Pour expliquer ce phénomène, les assureurs évoquent un plus grand nombre de sinistres dans le sillage du vieillissement du parc immobilier français.

Les frais de gardiennage, lesquels pèsent environ 20 % du total des charges, ont plus progressé que la moyenne (+ 5 %). Une évolution réglementaire a conduit à l’entrée en vigueur des dispositifs de mutuelle et de prévoyance et à une revalorisation salariale pour les gardiens. Son effet se dissipera dès l’année prochaine.

Enfin, les frais de gestion des syndics ont conservé un rythme élevé de hausse (+ 3,2 %). Ce poste affiche la deuxième plus forte augmentation entre 2007 et 2017 (+ 52,6 %). La loi Alur 2015 a beau avoir limité les facturations au coup par coup, la dynamique reste pénalisante pour les copropriétaires.

Au final, seules les dépenses de chauffage, le poste le plus lourd du budget, ont reculé (- 1,1 %) grâce à un hiver encore très doux. L’impact de ce dernier aurait d’ailleurs été encore plus marqué si les prix du gaz et du fioul n’avaient pas progressé.

Une grande disparité géographique

Comme les prix de l’immobilier, les charges peuvent fortement varier d’une région à l’autre. A Paris, les copropriétaires payent en moyenne 52,5 € par an et par mètre carré alors que la moyenne nationale ressort à 47,7 €. En excluant l’Île-de-France, le coût tombe à 39,6 €. En région Provence-Alpes-Côte-D’Azur, il n’est même que de 35 €, preuve que le chauffage peut faire une grande différence.

Un parc vieillissant et des travaux à venir

Face aux abus commis par certains syndics, nombre de copropriétés ont riposté en négociant les montants facturés ou en faisant jouer la concurrence. Désormais, de plus en plus parviennent à contenir l’évolution des frais de gestion après des années d’excès.

Toutefois, la probabilité d’un recul ou d’une relative stagnation des charges de copropriété paraît faible au regard du vieillissement du parc immobilier. Les coûts d’entretien n’ont grimpé que de + 27,7 % au cours des 10 dernières années, soit moins que la moyenne des charges. Or, nombre de copropriétés n’ont fait que repousser l’inéluctable. D’importants travaux de rénovation ou d’adaptation aux normes risquent de venir alimenter la hausse des prochaines années. D’autant que le gouvernement envisage de faciliter, dans le cadre de la loi, les votes des assemblées générales pour débloquer les travaux ajournés.

La hausse des charges de copropriété a ralenti tout en restant supérieure à l’inflation. La relance des travaux de copropriété risque d’alimenter la progression des prochaines années.

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