Chauffage : comment sanctionner le copropriétaire qui refuse l’accès à son compteur ?

le 4 novembre 2018

En 2010, une copropriété équipée d’un chauffage collectif décide d’individualiser les frais de chauffage. Le calcul des charges ne sera plus facturé en fonction des millièmes de copropriété, mais en fonction de la consommation réelle de chaque lot, celle-ci devant être mesurée grâce à des « répartiteurs » – boîtiers posés sur les radiateurs.

Chauffage : comment sanctionner le copropriétaire qui refuse l’accès à son compteur ?

© Andriy Popov / Panther Media / GraphicObsession

Pour que les frais de chauffage soient individualisés, il faut toutefois que les copropriétaires autorisent l’accès à leurs répartiteurs. Or, ceux qui se chauffent beaucoup peuvent trouver préférable de ne pas le faire.
Pour obtenir que les copropriétaires autorisent cet accès, l’assemblée générale vote, le 6 novembre 2010, une résolution No 19, ainsi libellée : « L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide d’appliquer un forfait de 20 unités [de chauffe] par radiateur pour les répartiteurs de chauffage non relevés [par la compagnie chargée de le faire] ou bien si les répartiteurs de chauffage ont été déposés [c’est-à-dire indûment enlevés] par l’occupant. »

Cela signifie que ceux qui n’autoriseront pas l’accès aux répartiteurs se verront facturer un forfait de « 20 unités de chauffe » (environ 1200 euros) par radiateur, à la place de leur ancienne facture au millième, et indépendamment de toute consommation réelle.


Facture doublée

Au titre de la période juillet 2010-juin 2011, Michel X, dont l’appartement, donné à bail, comporte deux radiateurs, se voit facturer la somme de 2 542 euros, alors que, selon le calcul au millième, il ne serait redevable que de 1 628 euros. Le syndic lui indique qu’il lui a appliqué un forfait de 20 unités de chauffe sur ses deux radiateurs, au motif que, lors du passage des techniciens de la compagnie, un répartiteur n’a pas pu être relevé, et que l’autre affichait zéro.

Bien que les charges de chauffage soient récupérables sur le locataire, M. X proteste contre cette facture. Il indique que les techniciens sont nécessairement entrés dans les lieux, puisqu’ils ont relevé le premier répartiteur, et constaté qu’il affichait zéro. : ils ont donc  omis de relever le second répartiteur. Il rappelle que le premier répartiteur affichait zéro du fait que le radiateur avait été retiré, pour cause de fuite, et que son locataire avait dû se chauffer avec un appareil d’appoint.

N’obtenant pas gain de cause, il assigne le syndicat des copropriétaires, aux fins de voir juger illégale la résolution No 19, juger « non écrit » le forfait de répartition de charges appliqué, et dire qu’il doit seulement 1 628 euros. Débouté le 7 février 2013, il fait appel.

Critère de l’utilité

Il soutient que l’application du forfait contrevient à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui énonce : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. »

Il explique que la participation aux charges de chauffage en fonction de ses millièmes de copropriété répond à ce critère de l’utilité, dans la mesure où le propriétaire d’un grand appartement est censé se chauffer plus que celui d’un studio. Que la participation aux charges de chauffage en fonction de sa consommation réelle répond encore mieux à ce critère de l’utilité. Mais que le paiement d’un forfait, indépendamment de la surface possédée ou de sa consommation réelle, ne répond pas à ce critère de l’utilité.


Consommation raisonnablement estimée 

M. X rappelle aussi qu’aux termes du règlement de copropriété« les charges relatives chauffage central seront réparties entre l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble proportionnellement à la surface de chauffe ».

Le syndicat des copropriétaires répond que la résolution No 19 ne modifie pas cette répartition des charges, mais qu’elle instaure seulement une « sanction » pour le copropriétaire qui ne laisse pas l’accès à ses répartiteurs. Que le propriétaire diligent demandera un deuxième passage à la compagnie et ne se verra pas appliquer le forfait. La cour d’appel de Versailles, qui statue le 16 février 2015, donne raison au syndicat, et confirme le jugement.

Michel X se pourvoit en cassation, en soutenant notamment que la cour d’appel aurait dû chercher à savoir si le forfait de 20 unités par radiateur correspondait à sa « consommation raisonnablement estimée »La Cour de cassation, qui statue le 7 juillet 2016, l’entend : la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision, en s’abstenant de rechercher si la résolution « n’aboutissait pas à une répartition des charges de chauffage contraire au critère de l’utilité ». Elle ajoute que la cour d’appel aurait dû préciser si la sanction, invoquée par le syndicat, était « d’application provisoire ou permanente ». Elle censure l’arrêt, et renvoie les parties devant la cour de Versailles, autrement composée.

Remboursement

La cour d’appel de Versailles, qui réexamine l’affaire le 25 juin (2018), constate que la résolution No 19 est contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu’au règlement de copropriété qui prévoit une répartition des charges de chauffage en fonction de la surface de chauffe.

Elle constate que « la résolution litigieuse ne comporte aucune limitation dans le temps et n’est donc pas circonscrite à un exercice donné ». Qu’elle pourra donc, « sans nouveau vote,  donner lieu à l’application d’une répartition forfaitaire au cours de plusieurs exercices de suite ».

Elle juge que « la résolution litigieuse, qui se présente comme une simple sanction, conduit en réalité à établir, à titre définitif, une autre répartition des charges que celle résultant du règlement de copropriété, et [que] cette répartition, qui est forfaitaire, est sans lien ni avec l’utilité du service, ni avec la consommation réelle par lot ».

La cour d’appel annule la résolution, déclare non écrite la répartition forfaitaire des charges qui en résultait, et condamne le syndicat des copropriétaires à rembourser M. X, avec intérêts au taux légal.
La cour d’appel laisse entendre que le syndicat aurait pu voter une sanction consistant en une pénalité ponctuelle, qui se serait ajoutée à une facture au millième.

Source : Le Monde

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