Comprendre l’assemblée générale annuelle de copropriété

le 16 octobre 2017

Ordre du jour, règles de vote, recours… Tout savoir sur les rouages de ce rendez-vous obligatoire et nécessaire à la bonne marche d’un immeuble.

Comprendre l'assemblée générale annuelle de copropriété

Crédits photo : flickr

Un passage obligé

La tenue d’une assemblée générale de copropriété (AG), qui réunit à la fois le syndic (celui qui gère l’immeuble), le conseil syndical (composé de copropriétaires élus) et les différents copropriétaires des biens composant l’immeuble, est obligatoire au moins une fois par an. Mais elle peut avoir lieu autant de fois que nécessaire pour régler des questions urgentes (on parle alors d’assemblée générale extraordinaire).

La réunion peut, d’ailleurs, être à l’initiative du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de l’ensemble des copropriétaires, et pas seulement l’exclusivité du syndic, contrairement aux idées reçues.

L’AG est nécessaire pour maintenir le bon fonctionnement d’un immeuble (rappel du règlement de copropriété, vote du budget, renouvellement des contrats d’entretien, etc.), décider des travaux dans les parties communes, renouveler ou non le contrat du syndic, etc. C’est pourquoi il est important d’y participer ou de s’y faire représenter, même si l’on est « seulement » propriétaire-bailleur et que l’on n’y vit pas.

La convocation à l’AG doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 21 jours avant sa tenue. Elle comporte l’ordre du jour et tous les documents nécessaires au vote (documents comptables, devis, etc.).

Agir sur l’ordre du jour

L’ordre du jour de l’assemblée générale (AG) contient la liste des questions et des problématiques qui seront soulevées lors de celle-ci. Il porte toujours sur certains votes obligatoires (désignation du président de l’AG, budget…) et sur toutes les autres questions, plus ou moins nécessaires (conflit entre copropriétaires, problèmes de parking, demande personnelle d’un copropriétaire, etc.).

Seuls les points prévus à l’ordre du jour peuvent faire l’objet d’un vote, les autres sont seulement discutés. L’ordre du jour n’est pas seulement fixé par le syndic de copropriété. Tout propriétaire d’un bien de l’immeuble peut y inscrire une question qui lui tient à cœur et qui nécessite un vote.

Par exemple, l’aménagement d’une terrasse en véranda, la transformation d’une place de parking en box, des devis pour un changement de jardinier ou même de syndic !

Dans ce cas, il faut formuler sa demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception suffisamment à l’avance (prévoir au moins quatre semaines), accompagnée de tous les documents nécessaires (devis, simulations, etc.).

Quelle majorité pour décider ?

Tous les copropriétaires peuvent,  évidemment, voter à chacune des questions de l’ordre du jour (qu’ils soient propriétaires d’une cave ou d’un grand appartement). Mais tous n’ont pas le même poids.

Chacun dispose, en effet, d’un nombre de voix correspondant à ses tantièmes, c’est-à-dire la quote-part représentative de son lot par rapport à l’ensemble de la copropriété. Par exemple, 2.560/10.000. Plus il dispose de tantièmes et plus sa voix sera importante.

Il existe, de plus, quatre majorités pour voter une décision en AG de copropriété.

– La majorité simple, dite de « l’article 24 » (de la loi du 10 juillet 1965) : c’est la majorité des voix (tantièmes) exprimées des copropriétaires présents ou représentés le jour de l’AG.

– La majorité absolue, article 25 : c’est celle de tous les copropriétaires, présents… ou non !

– La double majorité, article 26 : celle de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents et détenant les deux tiers des parts.

– L’unanimité, article 26 : pour les décisions les plus importantes (voir le tableau)

Comprendre l'assemblée générale annuelle de copropriété

Comprendre l’assemblée générale annuelle de copropriété

Quel recours contre une décision votée?

Regrets ou négligence, les copropriétaires qui votent contre une décision ou qui sont absents et non représentés bénéficient d’un recours. Ils peuvent agir en justice et demander la nullité d’une décision prise par l’assemblée lorsqu’ils estiment qu’elle est entachée d’une irrégularité, ou encore qu’il s’agit d’une décision de travaux d’amélioration qui leur semble superflus.
Ils disposent d’un délai de deux mois à compter du lendemain du jour de la première présentation du procès-verbal d’AG, toujours envoyé en recommandé avec accusé de réception. Mais il faut agir devant le tribunal de grande instance, ce qui suppose l’intervention d’un avocat. Mieux vaut donc être présent et voter après mûre réflexion !
Source : Les Echos

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