Copropriété : comment supprimer (ou conserver) le poste de concierge ?

le 12 janvier 2019

Le 19 novembre 2012, l’assemblée générale des copropriétaires du 241 rue de Tolbiac à Paris vote la suppression du poste de la concierge, à la majorité des  membres représentant les deux-tiers des voix. Pour compenser la perte de ce poste, elle décide  d’installer des boîtes aux lettres dans le hall d’entrée, et de recourir à une société extérieure qui se chargera de l’entretien des parties communes.

Copropriété : comment supprimer (ou conserver) le poste de concierge ?

Flickr / Tim Evanson

Le 14 février 2013, M. X, propriétaire d’un lot, assigne le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris, afin d’obtenir l’annulation de la résolution.

Il invoque l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qui, dans sa version applicable au 19 novembre 2012 (loi Boutin), dispose :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien, lorsqu’il appartient au syndicat, sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. »

Règle de l’unanimité

M. X explique qu’aux termes de ce texte, lorsque le poste de concierge est prévu par le règlement de copropriété, la suppression de ce poste requiert l’unanimité (parce qu’elle porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, telles qu’elles résultent de ce règlement), sauf dans l’hypothèse où les solutions de substitution mises en place par la copropriété offrent des avantages strictement équivalents.

M. X constate que le règlement de copropriété du 241 rue de Tolbiac prévoit la présence d’un concierge logé sur place. Le concierge est censé notamment « entretenir les parties communes de la maison en état constant de propreté, monter le courrier le matin et le soir… », mais aussi « exécuter les ordres qui lui sont donnés par le syndic dans l’intérêt général de la  maison ».

Absence d’équivalence

Au syndicat, qui objecte que le service de conciergerie sera remplacé sans baisse de qualité par les solutions de substitution qui ont été votées, M. X répond que l’installation de boîtes aux lettres dans le hall n’offre pas un service équivalent à celui du portage du courrier à l’appartement; il ajoute que les tâches de liaison avec le syndic et les entreprises de maintenance, effectuées par le gardien, ne seront plus assurées. Il fait valoir que la suppression du poste porte atteinte à la fois aux modalités de jouissance des parties privatives, mais aussi à la destination de l’immeuble, qui est « un bel immeuble bourgeois de standing », le poste de concierge contribuant à ce standing. Il conclut que la suppression du poste de concierge requiert l’unanimité.

Le tribunal de grande instance de Paris lui donne raison, le 17 avril 2015, et annule la résolution litigieuse.

Standing de l’habitation bourgeoise

Le syndicat des copropriétaires fait appel. Mais la cour d’appel de Paris, qui statue le 15 février 2017, confirme le jugement, en ces termes : « Il convient d’ajouter que la présence physique d’un gardien logé sur place participe à la sécurité de l’immeuble, même s’il n’existe plus d’astreinte de nuit, et même si son rôle n’est pas celui d’un vigile; que l’existence d’un poste de concierge contribue au standing de cet immeuble ‘ bourgeois ’, étant précisé que la notion d’habitation bourgeoise est rappelée dans le règlement de copropriété qui met l’accent ‘ sur la bonne tenue de la maison’ . Le concierge logé sur place participe à la sécurité de l’immeuble, même si ce dernier est doté d’un digicode et d’un interphone, puisqu’un code finit par être connu, à plus ou moins brève échéance, de personnes extérieures à l’immeuble qui voudraient y pénétrer sans motif tirés d’invitation ou de visite aux résidents de l’immeuble, ou de visite d’appartements à vendre ou louer ou de travaux à y effectuer ; (…) Par ailleurs, il ressort des pièces produites par M. X que depuis qu’il n’y a plus de gardienne, la propreté de l’immeuble laisse à désirer et que des vols se sont produits. »

Gain marginal

La cour d’appel enfonce le clou : « Le critère économique avancé par le syndicat des copropriétaires pour justifier la suppression du poste de gardien n’est prévu par aucun texte, et il n’est au surplus pas déterminant, puisque la solution retenue du recours à une entreprise de nettoyage représente un gain marginal moyen de 15 euros par mois par copropriété, alors que le gardien logé sur place présente bien des avantages supplémentaires, notamment l’éclairage des parties communes et l’extinction de cet éclairage, ainsi qu’il est prévu dans le règlement de copropriété ; de plus, il résulte du contrat de travail produit par le syndicat que l’ancienne gardienne assurait bien le service du courrier. »

Le syndicat se pourvoit en cassation, en soutenant que la requête de M. X était irrecevable, du fait que celui-ci, après s’être opposé à la suppression du poste de concierge, avait voté en faveur des décisions de substitution, et qu’il ne pouvait se prévaloir de la qualité d’opposant. Il essuie un rejet, le 28 juin 2018.

Demain, nous examinerons d’autres affaires dans lesquelles des copropriétaires se plaignent de ce que la suppression du poste de concierge porte atteinte à la destination de l’immeuble ou à la jouissance des parties communes.

Source : Le Monde

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