Copropriété : effets de la création d’un syndicat secondaire sur les charges et le règlement

le 18 mai 2018

Copropriété : effets de la création d'un syndicat secondaire sur les charges et le règlement

En 2000, l’AG des copropriétaires a décidé de constituer un syndicat secondaire pour l’un des bâtiments de la copropriété. Le propriétaire d’un lot dépendant de ce syndicat secondaire assigne le syndicat des copropriétaires principal en annulation de décisions de l’AG du 11 mars 2009 prises, selon lui, en contradiction avec l’existence du syndicat secondaire, et des décisions d’assemblées postérieures.

La cour d’appel rejette cette demande d’annulation au motif que la création d’un syndicat secondaire implique une spécialisation des charges communes, ce qui nécessite une modification du règlement de copropriété, et qu’en l’absence d’une telle modification, non établie en l’espèce, il ne pouvait être tiré argument du fait que le syndicat principal avait continué à gérer l’ensemble de l’immeuble et en particulier les bâtiments relevant du syndicat secondaire.

Elle rejette par ailleurs la demande d’annulation des décisions des AG postérieures au motif qu’elles n’ont pas été contestées dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le pourvoi formé contre la décision de la cour d’appel est rejeté.

A noter : confirmation de jurisprudence. Un syndicat des copropriétaires secondaire peut être créé, soit ab initio dans le règlement de copropriété, soit ultérieurement, par une AG spéciale des copropriétaires du bâtiment concerné, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. La création d’un syndicat secondaire implique nécessairement une différenciation des charges puisqu’elle a pour principe d’isoler la gestion et la conservation du bâtiment considéré. Il est donc nécessaire d’établir une nouvelle répartition des charges qui, conséquence directe et nécessaire de la création du syndicat secondaire, sera décidée par chaque assemblée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (et non à l’unanimité comme il est de principe pour une modification des charges) (Cass. 3e civ. 10-3-1981 n° 79-15.801 : Bull. civ. III n° 51).

Qu’en est-il lorsque tel n’a pas été le cas ? La présente affaire posait précisément la question du maintien des règles de fonctionnement antérieures à la création du syndicat secondaire en l’absence d’accomplissement des formalités nécessaires à son fonctionnement. S’il est constant que leur accomplissement n’est pas une condition nécessaire et préalable à la création d’un syndicat secondaire, il n’en demeure pas moins que l’on ne voit pas comment il pourrait fonctionner en leur absence. Un tel syndicat se retrouverait ainsi, en l’absence de répartition des charges spécifiques, sans budget propre et donc dans l’incapacité de financer ses missions. De son côté, le syndic du syndicat principal reste lié par la répartition prévue dans le règlement de la copropriété. Dès lors, si la modification de la répartition des charges est la conséquence directe et nécessaire de la création du syndicat secondaire, encore faut-il qu’elle soit votée. A défaut, comme c’était le cas en l’espèce, le syndicat principal continuera à gérer les bâtiments relevant du syndicat secondaire qui ne pourra tirer argument de son inertie.

Cet arrêt rappelle par ailleurs que la théorie de l’inexistence n’a pas sa place en matière de copropriété : une décision d’AG existe dès qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et qu’elle est sanctionnée par un vote. Les irrégularités d’une telle assemblée, tenant à une absence de convocation ou à une convocation irrégulière à la suite de l’expiration du mandat du syndic, ne rendent pas les décisions prises inexistantes mais annulables (Cass. 3e civ. 19-12-2007 n° 06-21.410 : Bull. civ. III n° 228 ; Cass. 3e civ. 13-11-2013 n° 12-12.084 : Bull. civ. III n° 144). Le délai de forclusion de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 s’impose alors, et ce quelle que soit la nature de la décision.

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation.

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 39150

Cass. 3e civ. 5-4-2018 n° 17-14.611 F-D

Source : © Editions Francis Lefebvre – La Quotidienne

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