Copropriété : le garage pouvait être transformé en studio

le 7 février 2018

Suzanne M. achète, à Bagnolet (Seine-Saint-Denis), un garage dans une cour d’immeuble, afin de le transformer en local d’habitation. Les précédents propriétaires y ont installé l’eau et l’électricité en 2002, puis une petite porte latérale en 2003, après en avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Copropriété : le garage pouvait être transformé en studio

Eric Hamiter Remodeled garage Flickr 2.0

En avril 2007, Mme M. fait une déclaration de travaux à la mairie, en vue d’aménager cuisine, WC et salle de bain dans le local. Elle ne fait aucune demande de changement d’affectation à l’assemblée générale des copropriétaires, dans la mesure où le changement d’affectation d’un lot est libre, s’il n’est pas interdit par le règlement de copropriété ni contraire à la destination de l’immeuble (article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

« Taudis »

L’aménagement du garage suscite une certains jalousie chez les copropriétaires. Certains se disent que Mme M. va faire une belle plus-value quand elle le revendra, ou gagner beaucoup d’argent en le louant. Ils demandent à un architecte de leur dire si ce local est « décent » – bien que la notion de logement décent ne se rapporte qu’à la location, et non à la copropriété.

L’architecte, qui établit son rapport le 28 juillet 2008, écrit : « Le logement est tout à fait décent et n’a d’aucune façon l’apparence d’un taudis, ce que craignaient les autres copropriétaires : la surface de la pièce est supérieure à 9 m², conformément à la réglementation, et correctement éclairée par une large baie, qui donne sur la cour, mais sans entraîner de nuisances au niveau des vues; les évacuations sont correctement raccordées au réseau collectif de l’immeuble. Le seul défaut mineur réside dans la nécessité de mettre en place une VMC dans la salle d’eau. Bref, ce local m’est apparu tout à fait habitable et décent ! »

Compte tenu de ce rapport favorable, Suzanne M. fait poser à ses frais une boîte aux lettres, près des autres, sous le porche, en août 2008, pour que la personne qui habitera le local puisse recevoir du courrier.

« Obstruction délibérée et passionnelle »

Près de quatre ans plus tard, en février 2012, le syndicat des copropriétaires enlève la boîte aux lettres, au motif qu’une « remise » n’y a pas droit: le garage qu’elle a transformé avait en effet, dans le règlement de copropriété, le statut de « local à usage de remise ». Le syndicat juge que Mme M. ne peut bénéficier de l’article R.111-14-1 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit que, pour leur desserte postale, les bâtiments d’habitation doivent être pourvus de boîtes aux lettres à raison d’une boîte aux lettres par logement .

Mme M. demande à l’assemblée générale l’autorisation de remettre sa boîte aux lettres. Celle-ci la lui refuse, le 28 mars 2012. Mme M. saisit alors le tribunal de grande instance de Bobigny, pour obtenir une autorisation judiciaire. Le syndicat des copropriétaires, assigné, utilise, pour se défendre, toutes sortes d’arguments n’ayant rien à voir avec la copropriété. Il assure par exemple que Mme M. aurait dû demander un permis de construire avant de faire ses travaux.

Le tribunal de grande instance de Bobigny, qui statue le 26 février 2014, juge qu’il n’y avait pas besoin de permis, puisqu’il n’y a pas eu de construction nouvelle. Mettant en cause l’« obstruction délibérée et passionnelle » du syndicat, il dit que la seule question qui se pose est de savoir si la transformation de la remise en studio a porté atteinte ou non à la destination de l’immeuble. Il  juge que ce n’est pas le cas en l’espèce, puisque l’immeuble est à usage d’habitation et que le garage-remise a été transformé en local à usage d’habitation.

Destination de l’immeuble

Le syndicat fait appel. Il soutient qu’il n’a jamais autorisé le changement de destination de la remise. Que l’autorisation d’y mettre l’eau et l’électricité donnée en 2002 n’a pas eu pour effet d’accorder une autorisation implicite.

La cour d’appel de Paris, qui statue le 6 janvier 2016, le suit, curieusement. Elle juge que Mme M., « n’étant pas propriétaire d’un logement, mais d’une remise », n’a pas droit à une boîte aux lettres. Elle dit que Mme M. doit demander à l’assemblée générale le changement d’affectation du local. Elle ajoute qu’elle n’a pas à examiner elle-même si  le changement d’affectation auquel Mme M. a procédé est conforme à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires.

Mme M.  se pourvoit en cassation, en soutenant le contraire. La Cour de cassation, qui statue le 8 juin 2017, lui donne raison. « En statuant ainsi sans rechercher en quoi la transformation du lot était contraire à la destination de l’immeuble ou portait atteinte aux droits des autres copropriétaires, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». Elle casse et annule l’arrêt, et renvoie les parties devant la cour de Paris autrement composée.

Source : Blog Le Monde

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