Copropriété : le syndicat peut se faire rembourser les sommes qu’il sait avoir indûment versées au syndic

le 28 février 2019

Copropriété : le syndicat peut se faire rembourser les sommes qu’il sait avoir indûment versées au syndic

La décision de renouveler le mandat du syndic est déclarée non adoptée lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2005. Cette désignation est réitérée lors de l’assemblée générale suivante, du 31 mars 2006, mais celle-ci est judiciairement annulée. Le syndicat assigne le syndic en remboursement des frais et honoraires perçus pour la période du 13 décembre 2005 au 4 juin 2008.

La cour d’appel rejette la demande, au motif que le paiement délibéré par le syndicat des frais et honoraires, qu’il savait litigieux en raison de l’irrégularité manifeste des résolutions des assemblées générales des 13 décembre 2005 et 31 mars 2006 ayant renouvelé le mandat du syndic, fait obstacle à son action ultérieure en remboursement de l’indu.

L’arrêt est cassé : la connaissance du caractère indu du paiement d’honoraires au syndic, en raison de l’irrégularité des décisions par lesquelles il a été désigné, ultérieurement annulées, ne fait pas obstacle à l’exercice par le syndicat d’une action en répétition de l’indu.

A noter : Confirmation de jurisprudence. Pour les syndics professionnels, les dispositions de l’article 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 impose au contrat de mandat de préciser les conditions de détermination de la rémunération, l’article 66 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 précisant que « le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autre rémunération, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que de celles qui y sont désignées ».

En application de ces principes, la jurisprudence retient que le syndic ne peut pas arrêter unilatéralement ses honoraires et que le juge ne peut pas fixer a posteriori sa rémunération en l’absence de convention préalable (Cass. 3e civ. 12-6-1991 n° 89-19.170 : Bull. civ. III n° 175). En l’absence de mandat écrit ou d’une décision régulière de nomination par l’assemblée générale, préalablement à l’accomplissement de sa mission, le syndic professionnel ne peut percevoir aucune rémunération (Cass. 3e civ. 12-6-1991 n° 89-19.170 : Bull. civ. III n° 175 ; Cass. 3e civ. 27-3-2008 n° 07-10.191 : Bull. civ. III n° 60 ; Cass. 3e civ. 11-12-2012 n° 10-28.711, 10-27.909 ; Cass. 3e civ. 14-1-2016 n° 14-23.898 : BPIM 1/16 inf. 58).

En cas d’annulation du mandat du syndic, la jurisprudence, après des hésitations qui l’ont conduite notamment à retenir que la perception d’honoraires pouvait être la résultante des restitutions réciproques opérées en conséquence de l’annulation (Cass. 1e civ. 16-1-2013 n° 11-28.022), a finalement décidé que le syndic ne peut percevoir aucune rémunération au titre de la période concernée par l’annulation (Cass. 3e civ. 14-1-2016 n° 14-23.898 : BPIM 1/16 inf. 58). Ni le quitus, ni l’approbation des comptes ne sont de nature à faire échec à la demande en remboursement des honoraires indus (Cass. 3e civ. 27-3-2006 n° 06-21.728 : BPIM 3/08 inf. 241) et la théorie de la gestion d’affaires ne saurait autoriser la perception d’une rémunération en contrariété avec les règles d’ordre public ci-dessus rappelées (Cass. 1e civ. 22-3-2012 n° 11-13.000 : BPIM 3/12 inf. 279).

Le paiement des honoraires par le syndicat en connaissance de l’irrégularité de la désignation du syndic n’est pas de nature à faire obstacle à sa demande de restitution des honoraires payés à tort. Il est constant en effet qu’en application de ce texte, relatif à l’indu dit « objectif », dont il résulte que ce qui a été payé indûment est sujet à répétition, ni la négligence ou la faute de celui qui a payé les sommes indues, ni le fait qu’il ait effectué le paiement en connaissance de cause, ne font obstacle à la demande (Cass. ass. plén. 2-4-1993 n° 89-15.490 : RJDA 7/93 n° 642 ; Cass. 1e civ. 17-2-2010 n° 08-19.789 : RJDA 5/10 n° 475). Rien ne justifiant d’adopter une solution différente concernant la restitution des honoraires du syndic, l’arrêt de la cour d’appel a donc été cassé.

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 38405

Cass. 3e civ. 21-2-2019 n° 17-26.128 F-D

Source : © Editions Francis Lefebvre – La Quotidienne

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