Copropriété : l’importance et la nécessité des travaux déterminent la majorité de vote dont ils relèvent

le 9 février 2018

Copropriété : l’importance et la nécessité des travaux déterminent la majorité de vote dont ils relèvent

Des copropriétaires assignent le syndicat des copropriétaires en annulation d’une décision d’assemblée générale ayant prévu le remplacement de la moquette des parties communes par du carrelage.

La cour d’appel rejette la demande au motif que ce remplacement relève de travaux soumis à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

L’arrêt est cassé : la cour d’appel ne pouvait en décider ainsi sans analyser les raisons pour lesquelles ces travaux avaient été décidés ni leurs conséquences pour les copropriétaires.

A noter : Confirmation de jurisprudence. Les décisions d’assemblée générale sont, sauf dans les cas prévus par la loi, prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, dite « majorité simple » (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 24). Tel est le cas de l’entretien de l’immeuble, sauf pouvoirs propres du syndic. Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration relèvent en revanche de la majorité qualifiée de l’article 25 (article 26 avant la loi Alur du 24 mars 2014). Il s’agit des travaux d’intérêt collectif auxquels se réfère le 1er alinéa de l’article 30 qui précise que « l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux. »

La loi du 10 juillet 1965 ne donne aucune définition de la notion d’amélioration. L’article 30 procède, en effet, à une énumération qui n’est pas limitative, mais néanmoins suffisamment étendue pour englober la quasi totalité des améliorations concevables.

Mais il est parfois difficile de distinguer les travaux d’entretien et de conservation, qui relèvent de l’article 24, de ceux « comportant amélioration, transformation ou adjonction », qui relèvent de l’article 25, notamment pour les « travaux mixtes », lorsque la réfection ou le remplacement de l’existant emporte amélioration. Lorsque la dimension « conservation » l’emporte sur la dimension « amélioration », la transformation réalisée ne retire pas aux travaux leur caractère de travaux d’entretien ou de conservation. Les progrès de la technique, qui sont intégrés dans l’élément transformé, justifient le maintien de la qualification d’entretien ou de conservation. Entrent par exemple dans cette catégorie :

– le remplacement d’un ascenseur hors d’usage par un ascenseur conforme aux techniques modernes (électrique et non plus hydraulique) (Cass. 3e civ. 6-11-1969 n° 67-13.817 : Bull civ. III n° 718) ;

– le remplacement du revêtement d’un mur extérieur par un enduit étanche à la place de carreaux de faïence devenus introuvables (Cass. 3e civ. 18-11-1997 n° 96 13.926) ;

– le remplacement, justifié par leur dégradation, des boiseries extérieures en pin par des boiseries en mélèze dès lors que l’investissement projeté était justifié par une durabilité supérieure et le faible niveau d’entretien de cette essence de bois (Cass. 3e civ. 8-9-2016 n° 15-16.088 : BPIM 5/16 inf. 330).

En l’espèce, la cour d’appel a retenu que, en principe, le remplacement de la moquette par du carrelage constitue des travaux d’entretien soumis à la majorité simple de l’article 24. Or, il résulte de ce qui précède que la modification d’un équipement existant qui n’est pas justifiée par sa vétusté relève de travaux de transformation. En conséquence, la cour d’appel ne pouvait pas considérer que ces travaux relevaient, par nature, de la majorité simple sans s’interroger sur leur importance et leur nécessité pour déterminer s’il ne s’agissait pas de travaux de transformation d’un élément d’équipement, relevant d’une majorité qualifiée.

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 39640

Cass. 3e civ. 18-1-2018 n° 16-27.470 F-D

Source : © Editions Francis Lefebvre – La Quotidienne

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