Copropriété : Quels sont les usages abusifs des parties communes ?

le 8 mai 2017

Copropriété : Quels sont les usages abusifs des parties communes ?

Les parties communes désignent les éléments de l’immeuble qui sont affectés à l’utilité de tous les copropriétaires. Ceux-ci en jouissant donc de manière « collective », il peut arriver que certains en font un usage abusif. Mais qu’est ce que l’usage abusif des parties communes ?

Les conditions de jouissance des parties communes

Les parties communes désignent les parties et éléments de la copropriété attribués à l’utilité de tous les habitants de l’immeuble, et dont le mode d’utilisation est défini dans le règlement de copropriété. Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires ou, le cas échéant, de certains d’entre eux.
La jouissance des parties communes étant partagée entre tous, chacun peut en disposer et les utiliser librement à la seule condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. Toutes les clauses qui ne seraient pas justifiées par la destination de l’immeuble peuvent être considérées comme « illicites ».
Parmi les clauses qui peuvent être inscrites dans ce règlement, on retrouve :

  • Les conditions d’accès à l’immeuble et ses éventuelles restrictions
  • La circulation et le stationnement des véhicules
  • L’interdiction d’entreposer des objets et matériaux
  • L’interdiction d’étendre du linge aux fenêtres ou sur le balcon
  • L’interdiction d’entreposer des objets sur un balcon
  • L’obligation de respecter l’aspect extérieur de l’immeuble. La pose d’une plaque professionnelle ou la mise en place d’enseignes commerciale peuvent ainsi être réglementées.

Les usages abusifs des parties communes

Pourtant des exceptions existent. Un copropriétaire peut se faire conférer un droit de jouissance exclusive sur une partie commune : une terrasse, un jardin ou une cour intérieure. Cette jouissance exclusive est licite si elle est inscrite à l’origine dans le règlement de copropriété ou si elle résulte ultérieurement d’une décision de l’assemblée générale. Par contre, si un copropriétaire ne disposant pas du droit de jouissance exclusive, s’approprie une fraction des parties communes ou l’utilise de façon abusive, cette utilisation est illicite.
« De prime abord, cela peut sembler superflu, mais les relations entre voisins peuvent très vite s’envenimer, jusqu’à prendre des proportions extrêmes, voire démesurées, et se terminer au tribunal si aucune des démarches à l’amiable n’a solutionné le conflit », déplore Sylvain ELKOUBY dirigeant-fondateur de Syndic Experts.
Les motifs de conflit les plus fréquents sont l’encombrement des lieux, avec par exemple les poussettes et les vélos laissés dans le hall d’immeuble, l’accaparement d’une partie commune, comme ça peut être le cas sur les paliers communs qui servent d’annexe. Mais aussi la circulation abusive de clients et fournisseurs, la couverture d’une partie de la cour pour installer une pièce ou un local d’activités, la création d’une tonnelle de jardin dans une cour, ou encore les travaux privatifs portant atteinte à la destination de l’immeuble ou son aspect extérieur, comme cela peut être le cas avec des volets ou des stores différents de ceux de l’ensemble de la copropriété.
Lorsque les usages abusifs persistent, que toutes les démarches amiables ont échoué, et qu’il faut saisir la justice, une action individuelle peut être introduite contre le syndicat des copropriétaires, qui doit faire respecter le règlement et le statut de la copropriété, et l’auteur du trouble. La jurisprudence considère que l’atteinte aux parties communes constitue pour chaque copropriétaire un trouble à la fois personnel et collectif. Quand la justice a tranché, le copropriétaire fautif peut être condamné à des dommages et intérêts, à faire disparaître des éléments ou ménagements à ses frais, et à remettre les lieux dans l’état initial.

Source : mon-immeuble.com

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