Copropriété : votre syndic est-il trop cher ?

le 14 juillet 2019

Selon une étude de la Fnaim, de nombreux copropriétaires jugent les frais de leur syndic de copropriété est trop élevé. Pour rappel, le syndic est chargé d’assurer la gestion administrative de l’immeuble.

Copropriété : votre syndic est-il trop cher ?

© A. Verdier

Vous êtes détenteur d’un appartement dans un immeuble en copropriété ? Dans ce cas, vous avez sans doute affaire à un syndic de copropriété. Pour rappel, ce dernier est chargé de la gestion administrative de l’immeuble, en assurant notamment sa conservation et son entretien. Essentiel donc, mais très onéreux pour certains. Selon une étude de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) relayée par Cbanque.com, la moitié des copropriétaires interrogés estiment que les frais prélevés sont trop élevés. 51% d’entre eux jugent même que le montant n’est pas justifié. Ces copropriétaires s’estiment toutefois satisfaits des prestations fournies.

Définition d’une copropriété

C’est un régime qui s’impose à tous les appartements quasiment. Dans les faits, il correspond à un régime de propriété qui s’applique à un ensemble immobilier qui comprend à la fois des parties privatives (les appartements, box, parking, cave) et des parties communes (escaliers, halls, ascenseurs). La copropriété est composée de différents acteurs, regroupés en trois entités :

  • Le syndicat de copropriétaires : il est formé de l’ensemble des copropriétaires, réunis en assemblée générale, et est chargé de prendre des décisions concernant l’immeuble (vote de travaux dans les parties communes et établissement d’un budget pour l’année à venir par exemple)
  • Le syndic de copropriété : professionnel ou bénévole, il assure la gestion administrative de l’immeuble.
  • Conseil syndical de copropriété : il assure la coordination des relations entre le syndic et les copropriétaires et peut contrôler la bonne gestion du syndic ainsi que la répartition des dépenses.

Le règlement de copropriété

Dès l’organisation de la copropriété, un règlement doit obligatoirement être établi et rédigé par un professionnel, notaire ou avocat. Il correspond à un document écrit définissant les droits et devoirs des copropriétaires ainsi que les règles de fonctionnement de l’immeuble. En d’autres termes, vous y trouverez les règles de vie pratique (conditions d’utilisation des parties privatives et communes) et de gestion (la répartition des charges, les règles concernant l’administration des parties communes, etc.). Une copie du règlement de copropriété doit impérativement être remise au copropriétaire ainsi qu’au locataire si le logement est loué.

Un règlement de copropriété peut être modifié, à condition qu’un vote des copropriétaires intervienne au préalable. Pour une modification de la répartition des charges par exemple, l’unanimité est requise. Les règles de vote varient en fonction de la nature de la décision et sont définies à l’article 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Le syndic de copropriété est chargé de faire respecter ce règlement. Le tribunal de grande instance peut être saisi en cas de non-respect du règlement de copropriété.

Fiche synthétique de la copropriété

Outre le règlement de copropriété, une fiche synthétique doit impérativement être rédigée. Elle sert à informer les copropriétaires du fonctionnement de la copropriété et doit contenir des données financières. Elle doit être mise à jour tous les ans par le syndic. Attention, depuis le 31 décembre 2018, elle est obligatoire dans toutes les copropriétés. La non-réalisation de cette fiche synthétique de copropriété peut entraîner la révocation du syndic de copropriété.

Les charges de la copropriété

Les charges de copropriété correspondent aux dépenses que les copropriétaires doivent payer collectivement pour l’entretien et la conservation des parties communes notamment. Dans le détail, il existe deux types de charges :

  • Les charges générales : administration de l’immeuble, entretien de l’immeuble (nettoyage des parties communes, frais d’enlèvement des ordures ménagères…) et conservation de l’immeuble (réfection des toitures par exemple).
  • Les charges particulières : services collectifs (gardiennage, système de sécurité) et équipements communs (chaudière collective). Elles sont payées en fonction de l’utilité des services pour les copropriétaires.

Chaque année, les copropriétaires sont tenus de réaliser un budget prévisionnel dans lequel figurent ces dépenses courantes. Les dépenses exceptionnelles (travaux d’amélioration par exemple) doivent faire l’objet d’un vote en assemblée générale. Les copropriétaires sont tenus de payer les charges de copropriété à hauteur de leur quote-part. Cette dernière, exprimée en tantièmes, est calculée en fonction de la surface détenue par chaque copropriétaire. Imaginons que vous détenez 100/1000e. Vous devrez alors contribuer aux charges de copropriété à hauteur de 10% du budget.

Copropriété et assurance

Tous les copropriétaires, qu’ils soient occupants du logement ou non, doivent l’assurer en responsabilité civile, au minimum. Cette assurance permet en effet de le couvrir lors d’un sinistre ayant pris naissance dans son bien et qui affecte les voisins, les occupants ou les parties communes. Il convient de bien se renseigner au préalable sur les éléments inscrits dans ce contrat. Un immeuble en copropriété doit aussi être assuré de manière collective, là aussi au moins en ce qui concerne la responsabilité civile dont elle répond, comme le prévoit la loi Alur de mars 2014. Elle permet de dédommager les victimes d’accidents dans les parties communes. Si le sinistre s’est produit dans une partie commune de l’immeuble, il revient alors au syndic de réaliser une déclaration à l’assurance de la copropriété. Lorsqu’une assurance copropriété est souscrite, elle couvre en général les dommages liés au feu et à l’eau.

Rôle et obligations du syndic de copropriété

Qu’il soit professionnel ou bénévole, le syndic représente le syndicat de copropriétaires. La durée maximale du mandat est de trois ans, renouvelable après décision de l’assemblée générale. Il assure la gestion administrative de la copropriété. Voici la liste des tâches qu’il doit accomplir :

  • Réalisation et mise à jour de la fiche synthétique de copropriété
  • Réalisation d’une liste de tous les copropriétaires
  • S’assurer du respect du règlement de copropriété
  • Faire respecter les décisions du syndicat des copropriétaires
  • Assurer l’entretien, la garde et la conservation de l’immeuble
  • Représenter le syndicat des copropriétaires en justice
  • Réalisation et mise à jour du carnet d’entretien de l’immeuble qui répertorie notamment les travaux effectués dans l’immeuble
  • Immatriculation de la copropriété
  • Informer locataires et propriétaires des décisions prises en assemblée générale
  • Réalisation du budget prévisionnel de la copropriété

La rémunération du syndic est soumise à des règles bien précises. Celle d’un syndic professionnel comprend des honoraires forfaitaires pour la gestion courante de l’immeuble et des honoraires spécifiques, fixés par décret. Le syndic bénévole, lui, n’est pas rémunéré. En revanche, il peut être remboursé pour des frais qu’il a engagé pour la gestion de la copropriété.

Changer de syndic de copropriété

Il est possible de révoquer un syndic de copropriété en cours de mandat, à condition que les faits qui lui sont reprochés soient sérieux. Si le syndic ne s’est pas assuré du recouvrement des charges ou a commis des fautes de gestion par exemple, sa révocation peut intervenir à tout moment. Cette décision doit être prise en assemblée générale et doit être formulée par courrier recommandé avec avis de réception par un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical.

Une copropriété sans syndic, est-ce possible ?

Une copropriété ne peut rester sans syndic. Sur requête, le président du tribunal de grande instance peut désigner un administrateur provisoire si l’assemblée générale n’est pas parvenue à en désigner un lors de la réunion prévue à cet effet. La saisine peut aussi bien être faite par un ou plusieurs copropriétaires que le maire de la commune par exemple. Cet administrateur provisoire sera ensuite chargé de convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic. Pour rappel, le syndic peut être professionnel ou non professionnel. Dans le premier cas, la personne ou société doit remplir plusieurs conditions : justifier d’une garantie financière suffisante (celle-ci doit permettre le remboursement des fonds de la copropriété en cas de faillite), justifier d’une assurance de responsabilité civile professionnelle et posséder une carte professionnelle portant la mention « syndic de copropriété ». Le syndic peut aussi être un copropriétaire qui se porte bénévole. Dans ce cas, il n’a pas besoin de carte professionnelle ou de justifier d’une garantie financière.

Copropriété en difficulté

Vous êtes locataire et votre copropriété se révèle incapable d’assurer la conservation de l’immeuble dans lequel vous résidez ? Sachez qu’il existe plusieurs procédures qui dépendent de la gravité de la situation, allant de mesures préventives (avec la désignation d’un mandataire ad hoc chargé de trouver des solutions pour rétablir un équilibre financier) à la déclaration de l’état de carence par le tribunal de grande instance (lorsque le syndicat des copropriétaires n’est même plus en mesure d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité de ses occupants).

La copropriété de sol ou horizontale, qu’est-ce que c’est?

Ce régime de copropriété concerne les pavillons construits sur un même terrain. Si vous avez acquis une maison pavillonnaire, vous êtes dans ce cas propriétaire de la maison, mais pas du sol sur lequel elle est construite. La partie privative est représentée par la maison et les parties communes sont le terrain et la voirie notamment. La copropriété de sol ou horizontale répond aux mêmes règles que la copropriété pour un immeuble. Elle se révèle en revanche plus contraignante. Le copropriétaire qui désire en effet faire construire une piscine ou faire des travaux par exemple devra obtenir l’accord des autres copropriétaires.

Loi Elan et copropriété

Adoptée l’an dernier, la loi Elan a introduit un certain nombre de mesures relatives aux copropriétés, dont les textes d’application doivent être fixés au plus tard en 2020. Le texte va notamment permettre d’ajuster la réglementation en fonction de la taille de la copropriété. Si cette dernière est petite, il est prévu qu’elle soit dispensée de syndic à terme. D’autres dispositions sont d’ores et déjà adoptées. Le conseil syndical est désormais doté de pouvoirs plus importants sur le syndic de copropriété, lorsque celui-ci ne transmet pas des documents à temps.

Depuis 2015, les syndics professionnels doivent mettre à disposition les documents relatifs à la gestion de l’immeuble dans un espace en ligne sécurisé. La loi Elan prévoit l’établissement d’une liste unifiée au 1er juillet 2020. Voici la liste des documents qui devront être obligatoirement à portée de main des copropriétaires l’an prochain :

  • Règlement de copropriété
  • Fiche synthétique de la copropriété
  • Carnet d’entretien de l’immeuble
  • Diagnostics techniques des parties communes
  • Contrats d’assurance
  • Ensemble des contrats signés
  • Contrats d’entretien et de maintenance en cours
  • Procès –verbaux des trois dernières assemblées générales
  • Contrat de syndic en cours

La loi Elan fait également passer le délai d’action en justice du syndicat ou des copropriétaires eux-mêmes de dix à cinq ans.

Source : L’internaute

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