Création de l’UPSI, un peu d’ordre professionnel dans les métiers de l’immobilier ?

le 24 mai 2012

La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS) et l’association PLURIENCE, qui fédère les plus grands opérateurs du secteur immobilier, viennent d’annoncer, par voie de presse respective, leur regroupement au sein de l’Union des Professionnels des Services Immobiliers  (UPSI).

La création de cette nouvelle structure, qui intervient quelques mois seulement après les « Etats généraux des professions immobilières » et la publication d’un livre blanc pour une réforme des métiers de l’immobilier, met en lumière une forte mobilisation des professionnels de la branche, qui vise tout autant à faire évoluer le cadre réglementaire en vigueur qu’à se prémunir durablement de la menace d’une réforme législative potentiellement plus restrictive.

Annoncé le 16 avril 2012, la création de l’Union des Professionnels des Services Immobiliers  (UPSI) marque ainsi le regroupement stratégique de plusieurs acteurs importants du secteur. Soutenu par la FNAIM, l’UNIS et l’association PLURIENCE, qui réunit les grandes enseignes de la gestion/transaction ainsi que les principaux réseaux de franchisés (Akerys, Billon immobilier, la Bourse de l’immobilier, BNP immobilier, Crédit agricole immobilier, Foncia, Loiselet & Daigremont, Nexity, Oralia, Provicis Immobilier, Sergic, Square habitat, Tagerim et Urbania), l’UPSI a pour principal objet de promouvoir, auprès des pouvoirs publics, une réforme de fond de la loi Hoguet.

L’UPSI, pour une réforme de la loi Hoguet.

Du nom du député qui l’a fait voter le 2 janvier 1970, complétée par son décret du 20 juillet 1972, la loi Hoguet à vocation à réglementer les activités des professionnels de l’immobilier. Réactualisée en 2005 (décret du 21 octobre) et en 2006 (loi du 13 juillet), cette loi oblige les professionnels de l’immobilier à :

– Avoir une assurance responsabilité civile (dite RCP) ;
– Détenir une carte professionnelle délivrée par la préfecture et valable 10 ans ;
– Détenir un répertoire des mandats de transaction ou de gestion et un mandat préalable à toute action d’entremise ;
– Donner un reçu pour les sommes versées ;
– Respecter les diverses obligations administratives relatives à la tenue de l’agence et de ses succursales ainsi que du personnel ;
– Ne recevoir une commission immobilière que pour les opérations immobilières effectivement conclues entre les parties qui ont été rapprochées par l’argent ;

Si l’ensemble de la branche s’accorde globalement sur les vertus de la loi Hoguet, notamment en termes d’encadrement minimale de la profession et de protection du consommateur, c’est certainement sur la question des commissions immobilières qu’elle fait aujourd’hui le plus débat.  En effet, les agences ne peuvent plus, comme c’était le cas par le passé, facturer certaines prestations inhérentes au processus de vente, mais seulement une commission unique en cas de vente encaissée. Cette directive, considérée par certains comme injuste, est accusée d’avoir certains effets pervers telle que le renchérissement de la facture des clients pour lesquels l’opération a été conclue et ce, en compensation des ventes non réalisées.

L’UPSI, un choix stratégique.

Au cours du premier semestre 2011, à l’occasion des « Etats généraux de la profession immobilières », les deux fédérations avaient déjà mené, tambour battant, auprès de l’ensemble des professionnels de la branche, une large concertation sur la nécessité d’adapter leurs professions et de faire évoluer le cadre législatif de leurs métiers. Cette vaste réflexion, qui avait abouti à la rédaction et la diffusion au gouvernement d’un véritable Livre blanc de propositions de réforme sur la loi Hoguet, n’avait fait l’objet alors d’aucune reprise par le gouvernement et ce, en dépit des engagements pris à l’époque par la Garde des Sceaux.

A l’inverse, sous l’impulsion de Frédéric Lefebvre, alors Secrétaire d’État chargé « du Commerce, de l’Artisanat, des Petites et Moyennes Entreprises, du Tourisme, des Services, des Professions libérales et de la Consommation », le gouvernement avait préféré soumettre au vote de l’Assemblée Nationale un projet de loi plus restrictif visant à renforcer « les droits, la protection et l’information des consommateurs », projet de loi considéré par certains professionnels du secteur comme beaucoup trop contraignant.

Face à la menace récurrente des pouvoirs publics d’un encadrement plus stricte de la profession,  la création de l’UPSI relève donc aujourd’hui tout autant du changement de tactique que du choix stratégique. En effet, si la structure s’est fixée comme objectif d’aboutir efficacement, cette fois-ci, à une réforme de la loi Hoguet, en donnant notamment aux différentes propositions issues du Livre blanc une véritable assise structurelle et politique, elle permettra aussi aux acteurs impliqués d’engager eux-mêmes de tout leur poids, en toute légitimité et responsabilité, et sans une tutelle trop importante de l’Etat, la réforme de leurs métiers.

Les différentes orientations stratégiques prises par l’UPSI semblent d’ailleurs aller le sens d’une plus grande autonomie puisque la structure prône tout à la fois  « le renforcement des exigences en matière de compétences professionnelles, la création d’un code de déontologie, la recherche de solutions alternatives à la voie judiciaire, le respect des règles professionnelles et la discipline,  la création d’un Conseil National des Professions des Services Immobiliers pour concourir au bon exercice des activités et participer à leur régulation ».

L’UPSI propose, en outre, au travers de son programme d’actions, un approfondissement de certaines propositions issues des « Etats généraux des professions immobilières », telles que :

– « Élaborer, un code de déontologie (commun à l’ensemble des professionnels) ;
– Déterminer la nature de l’aptitude professionnelle exigée de la part des dirigeants, la formation initiale et professionnelle exigée de la part des collaborateurs pour que ceux-ci puissent être habilités par un professionnel à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier ;
– Fixer la nature et la durée des activités susceptibles d’être validées au titre de l’obligation de formation continue et les modalités selon lesquelles le contrôle de la formation continue peut s’opérer ;
– Elaborer un référentiel des procédures de contrôle des garants financiers. »

UPSI ou l’émergence d’un nouvel ordre professionnel ?

Quarante ans après la loi qui a encadré leurs activités, force est de constater qu’agents immobilier et administrateurs de biens ne jouissent toujours pas de l’estime publique. Au travers de cette association, les différentes structures cosignataires manifestent clairement le souhait d’engager au plus vite les réformes qu’ils estiment nécessaires pour remettre de l’ordre dans la « maison immobilière » et redonner à la profession une image vertueuse.

Toutefois, pour certains commentateurs, l’UPSI révèle déjà quelques faiblesses susceptibles de limiter la portée de ses missions. L’absence du troisième syndicat des agents immobiliers et administrateurs de biens, le Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI), constitue une première crainte qui soulève notamment la question de la représentativité de la structure. Les inquiétudes portent ensuite sur le statut même de cette entité, aujourd’hui de type associatif, qui ne lui permettrait pas, selon certains, de réaliser les objectifs ambitieux qu’elle s’est fixé. Enfin, il semblerait que les orientations stratégiques qui ont été prise par l’UPSI relèveraient à ce jour bien plus d’une entité de type ordinal que de la simple structure associative. Pour Henry Buzy-Cazaux, Président de l’Institut du Management des Services Immobiliers, auteur du « Bloc-notes Immo »,  les cosignataires de l’UPSI, sans réellement se positionner sur l’éventualité d’un nouvel ordre professionnel, en reprennent l’ensemble des caractéristiques. « Elle réclame des exigences majorées dans tous les grands domaines, la discipline, l’aptitude, l’éthique, et ce pour tous ceux qui exercent, patrons, collaborateurs, travailleurs indépendants, à l’entrée dans la carrière et tout au long de la vie. Elle réclame surtout le pouvoir de faire observer ces obligations relevées et de sanctionner. Elle parle de Conseil supérieur….Mais enfin, elle ne fait que décrire un ordre ! ».

Pour Henry Buzy-Cazaux, qui défend depuis longtemps cette idée, seule une organisation ordinale aurait la faculté d’embrasser la totalité d’une profession, l’adhésion y étant obligatoire par principe. L’ordre constituerait ainsi un outil puissant de régulation d’une profession : « Il a en particulier pouvoir de discipline. Il a également une vision panoramique de la profession puisque l’appartenance à l’ordre unique par définition, est obligatoire pour exercer. » Selon lui, l’ordre aurait au moins deux effets bénéfiques majeurs : « il assainira la situation des professions de la gestion et de la transaction immobilières, et il restaurera leur image, dont la dégradation devient insupportable à ceux qui font bien leur métier, dans le respect de la loi, de la déontologie, de l’exigence professionnelle et du client. L’ordre est aussi là, effet collatéral heureux, pour rappeler aux consommateurs, dès lors que la valeur ajoutée et l’intégrité sont là, que tout a un prix : des honoraires à bonne hauteur doivent être défendus si l’on veut des entreprises saines, avec des professionnels formés et engagés dans leur mission ».

Si la création de l’UPSI constitue donc aujourd’hui un signal positif pour l’ensemble de la profession, aussi bien du point de vue des missions qu’elle souhaite mettre en œuvre que des valeurs affichées, il conviendra de s’assurer au cours des prochains mois à la fois du caractère opérationnel de cette nouvelle entité, de sa capacité à rassembler une multitude d’acteurs aux intérêts parfois bien différents mais aussi, et surtout, son aptitude à mener au nom de tous, consommateurs comme professionnels, une réforme qui soit juste.

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