Dépôt de garantie : les avancées de la loi Alur

le 5 mai 2017
Syneval, Courtier en Syndic

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Source d’un abondant contentieux, la restitution du dépôt de garantie à la fin d’un bail d’habitation a été mieux définie et encadrée grâce à la loi Alur du 24 mars 2014. En effet, elle a modifié l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en précisant qu’il sera « restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

Pour un logement individuel, la régularisation des charges provisionnelles s’opère sans problème. En copropriété, c’est différent car le locataire part très souvent alors que les comptes n’ont pas encore été votés en assemblée générale ordinaire (AGO). Que faire alors ? Les parties peuvent, à l’amiable, convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes. Mais si tel n’était pas le cas, le législateur a permis au bailleur de conserver un pourcentage au dépôt de garantie et lui impose de rembourser l’éventuel trop-perçu un mois après l’AGO : « Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. »
Bien souvent, le dépôt de garantie encaissé par le bailleur venait à lui rapporter des intérêts en le plaçant sur un Livret A (ce qui n’est plus le cas aujourd’hui avec un taux de 0,75 %). Dans ce cas, le locataire était-il en droit de les réclamer ? Non, précise toujours l’article 22 : « Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. » Dernière précision s’agissant d’un renouvellement de bail avec révision du loyer : « Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. »
En revanche, le bailleur est tenu de respecter les deux délais (restitution et régularisation) imposés par la loi sous peine d’une majoration de 10 % : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.»
D’où l’importance pour le locataire de communiquer à la sortie des lieux sa nouvelle adresse !
En cas de désaccord, c’est la Commission départementale de conciliation (1) qui est notamment compétente pour trouver une solution amiable à ce genre de litige. Et si la non-conciliation en sort victorieuse, il faudra recourir au juge de proximité selon l’article R 231-4 du Code de l’organisation judiciaire : « La juridiction de proximité connaît, en dernier ressort, jusqu’à la valeur de 4 000 e, des actions relatives à la restitution du dépôt de garantie prévue à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. »
Source : Nice Matin

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