Arrêt de la Cour de cassation – 8 septembre 2010

le 8 septembre 2010

La réception des travaux prononcée sans réserve par le vendeur en l'état futur d'achèvement est sans effet sur son obligation de livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles, et la participation des acquéreurs à cette réception n'a aucun effet juridique.

N° de pourvoi 08-22062 du 8 septembre 2010 - Cour de cassation - Troisième chambre civile

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Dit n’y avoir lieu de mettre hors de cause la MAF et la SCP Brunet Prallet Thiallet ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 2 octobre 2007), que la société civile immobilière Parc des Raisses II (SCI) a fait édifier un groupe d’immeubles comportant des bâtiments intitulés F-G, H-I et J-K et deux bâtiments de garages, qu’elle a vendus par lots en l’état futur d’achèvement ; que la SCI a souscrit une police dommages-ouvrage, une police responsabilité du constructeur non réalisateur et une police responsabilité civile professionnelle auprès de la société Mutuelles du Mans IARD (MMA) ; que l’acte portant règlement de copropriété et état descriptif de division a été reçu par la société Brunet-Prallet-Thiallet, notaire ; que les fonctions de syndic provisoire ont été confiées à la société Transgest, puis à M. X... ; que sont intervenus à l’opération, M. Y..., architecte concepteur, la société civile professionnelle d’architectes Miège et Paolini, maîtres d’oeuvre d’exécution, la société Ceccon frères, entreprise générale chargée des lots gros-oeuvre et VRD et la société Bureau Véritas, chargée d’une mission de contrôle technique ; que les travaux ont été réceptionnés avec réserves le 24 juillet 1991 pour le bâtiment K, le 31 juillet 1991 pour le bâtiment J, le 5 février 1992 pour les bâtiments H et I, le 16 juin 1992 pour les parties communes des bâtiments F et G, le 24 juin 1992 pour les façades des bâtiments F et G et le 24 juin 1992 pour les espaces verts de tous les bâtiments ; que des désordres et non-conformités étant constatés, une expertise a été ordonnée ; qu’après dépôt du rapport, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI et les intervenants à l’acte de construire en indemnisation de ses préjudices ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant relevé que l’épaisseur des dalles et planchers en béton armé des niveaux autres que les sous-sols n’était que de 0,18 mètre alors, que selon l’engagement pris par la SCI envers le syndicat, elle devait être de 0,22 mètre, qu’il n’était pas démontré que la SCI s’était réservée la possibilité d’apporter des modifications sur les parties communes sans devoir solliciter l’accord du syndicat des copropriétaires, ce qu’elle ne prétendait pas avoir fait, et, sans dénaturer ses conclusions, que la SCI exposait avoir elle-même modifié son projet initial en réduisant l’épaisseur des dalles, la cour d’appel, qui a pu en déduire qu’elle avait ainsi violé son obligation contractuelle envers le syndicat et en devait réparation, nonobstant l’absence de désordre dû à cette non-conformité, et, procédant à la recherche prétendument omise, qu’elle était mal fondée à demander à être relevée de ce chef par la SCP Miège et Paolini, M. Y... et la société Ceccon, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen du pourvoi principal et le moyen unique des pourvois incidents des sociétés MMA et Bureau Véritas et de la société AXA, réunis, ci-après annexés :

Attendu, d’une part, que la cour d’appel n’ayant pas condamné la SCI à la réfection totale des installations, le moyen manque en fait ;

Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé, sans se contredire, que l’installation était affectée de désordres qui la rendaient impropre à sa destination, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires, pris en ses cinquième et sixième branches, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant relevé que les salissures en façade nord du bâtiment H-I et en façades est et nord du bâtiment J-K constituaient un défaut exclusivement esthétique dû à l’absence de couvertines en partie haute des façades, la cour d’appel a exactement retenu qu’en l’absence de faute commise par la SCI, la responsabilité de droit commun de celle-ci ne pouvait être engagée ;

D’ou il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires, pris en sa huitième branche, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant relevé que l’expert avait constaté pour le bâtiment H-I la présence de fissures non infiltrantes, la cour d’appel a retenu, par motifs adoptés, qu’il n’était pas démontré par le syndicat des copropriétaires, plus de dix ans après la réception, que des désordres s’étaient produits au droit de ces fissures ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires, pris en sa première branche :

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de le débouter de ses demandes au titre des défauts d’étanchéité des dalles des balcons et loggias, alors, selon le moyen, que le vendeur d’immeuble à construire est tenu de remettre à l’acquéreur l’objet du contrat exempt de vices ; qu’en conséquence, sa responsabilité contractuelle de droit commun doit pouvoir être engagée sans que l’acquéreur soit tenu de prouver sa faute ; qu’en déboutant le syndicat de sa demande au titre des balcons et loggias par cela seul qu’il n’était pas démontré que les défauts étaient dus à une faute commise par la SCI, la Cour d’appel a violé les articles 1147 et 1315 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant constaté que les défauts d’étanchéité des dalles des balcons et loggias avaient pour seule conséquence des désordres esthétiques, la cour d’appel a exactement retenu qu’en l’absence de faute commise par la SCI, la responsabilité de droit commun de celle-ci ne pouvait être engagée ;

D’ou il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires, pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches :

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de le débouter de ses demandes au titre des dallages ou planchers béton armé des sous-sols et cuvelage, alors, selon le moyen :

1°/ que, s’agissant des dallages ou planchers béton armé des sous-sols, le syndicat faisait valoir que les documents contractuels et notamment le descriptif sommaire des travaux du 23 octobre 1989, signé par les acquéreurs et visé au règlement de copropriété, indiquait (page 3, chapitre II, gros-oeuvre) : “Fondations réalisées par pieux forés et dallage de 15 cm en béton armé en partie” ; qu’en affirmant que les documents contractuels, à l’égard du syndicat, ne faisaient pas mention des dallages ou planchers béton armé des sous-sols, la cour d’appel a dénaturé ce document et ainsi violé l’article 1134 du code civil ;

2°/ que le vendeur en l’état futur d’achèvement doit garantie au titre des défauts de conformité même si l’acquéreur ne subit pas de préjudice ; qu’en l’espèce, s’agissant des dallages ou planchers béton armé des sous-sols et cuvelage, le juge du fond a admis, avec l’expert, l’existence de non-conformités, mais a exclu leur réparation par cela seul que le syndicat n’avait pas subi de préjudice ; qu’ainsi, la cour d’appel a violé l’article 1604 du code civil ;

3°/ que la réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur en état futur d’achèvement est sans effet sur l’obligation de ce vendeur de livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles ; qu’en outre, le vendeur d’un immeuble à construire conservant à l’égard des constructeurs et des acquéreurs les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux, la participation des acquéreurs à cette réception n’a aucun effet juridique et l’absence d’émission de réserves face à un défaut de conformité apparent ne leur interdit pas d’agir ensuite pour obtenir réparation; qu’en l’espèce, pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre des dallages ou planchers béton armé des sous-sols et cuvelage, l’arrêt a retenu qu’en raison de la réception sans réserve intervenue entre le maître de l’ouvrage et les entreprises titulaires des différents marchés avec participation du syndic de copropriété en fonction, la demande n’était pas recevable ; qu’en statuant de la sorte, la cour d’appel a violé les articles 1147 et 1604 du code civil ;

Mais attendu, d’une part, que la cour d’appel n’ayant pas déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires au titre des dallages ou planchers béton armé des sous-sols et cuvelage et n’ayant pas relevé l’existence de non-conformités, le moyen manque en fait ;

Attendu, d’autre part, que la cour d’appel a retenu, sans dénaturer le descriptif sommaire des travaux du 23 octobre 1989, que les documents contractuels, à l’égard du syndicat des copropriétaires, ne faisant mention ni des dallages ou planchers béton armé des sous-sols ni d’un cuvelage, le syndicat des copropriétaires était mal fondé à invoquer une non conformité de ce chefs ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires, pris en sa cinquième branche, ci-après annexé :

Attendu que la cour d’appel a retenu que la notice descriptive ne mentionnait pas de réseau de drainage, qu’un tel réseau était prévu, autour des bâtiments, dans le descriptif des travaux du lot maçonnerie mais que ce document n’avait pas de valeur contractuelle à l’égard du syndicat ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le troisième moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires :

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de le débouter de ses demandes au titre de la suppression de la servitude de passage, alors, selon le moyen :

1°/ que le vendeur en l’état futur d’achèvement doit garantie au titre des défauts de conformité même si l’acquéreur ne subit pas de préjudice ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que les documents contractuels prévoyaient une servitude de passage sous forme de rampe d’accès afin de desservir les garages en sous-sol des bâtiments J et K, que la SCI Parc des Raisses avait entrepris de créer, aux lieu et place de cette rampe d’accès, des parkings aériens, des garages aériens, un jardin privatif et un massif arboré et que la rampe d’accès avait finalement été réalisée en un autre endroit ; qu’en déboutant le syndicat de sa demande au titre de la non-conformité par cela seul que cette initiative ne lui avait causé aucun préjudice, la servitude n’étant pas juridiquement et donc théoriquement éteinte, la cour d’appel a violé l’article 1604 du code civil ;

2°/ que le syndicat demandait réparation non pas en raison d’une extinction juridique de la servitude de passage, mais en raison de l’initiative de la SCI ayant unilatéralement décidé de construire une rampe d’accès en un autre endroit et ayant construit des lots privatifs sur l’assiette de la servitude appelée à demeurer partie commune ; qu’en raisonnant uniquement sur le terrain de la perte juridique de la servitude, le juge du fond a ignoré l’objet du litige et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

3°/ que le permis de construire constitue un document au regard duquel doit être appréciée la conformité ; qu’en affirmant le contraire, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1604 du code civil ;

4°/ que le vendeur de l’immeuble à construire ne peut apporter aucune modification au contrat sans obtenir l’accord de l’acquéreur ; qu’en retenant qu’aucun accord du syndicat n’était requis concernant une modification du projet pendant la phase de construction de l’immeuble, le statut de la copropriété ne s’appliquant pas encore à l’époque à défaut de livraison du premier appartement, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1604 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant relevé, sans modifier l’objet du litige, que le syndicat des copropriétaires prétendait que du fait de la réalisation de la rampe d’accès au sous-sol du bâtiment J-K à un autre endroit, la SCI lui avait fait perdre le bénéfice de cette servitude, la cour d’appel a retenu, abstraction faite de motifs erronés mais surabondants, que, même si elle n’était pas utilisée, la servitude instituée en 1988 n’était pas éteinte ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident de M. X... :

Attendu que M. X... fait grief à l’arrêt de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 178,90 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, qu’un syndic de copropriété ne peut voir sa responsabilité professionnelle engagée par un syndicat de copropriété qu’à la condition que soit caractérisé un manquement à ses obligations de faire, de conseil et de renseignement entrant dans le champ de ses missions contractuellement définies ; que pour condamner M. X..., syndic provisoire de la résidence entre 1992 et 1997, à indemniser le syndicat des copropriétaires des conséquences des désordres liés à un enduit de façade, la cour d’appel a retenu à son encontre le fait de ne pas avoir attiré l’attention des copropriétaires de la résidence quant à l’existence de non-conformités similaires affectant la façade d’une autre résidence ; qu’en statuant ainsi, tout en constatant que cette similitude n’avait été consacrée judiciairement que par un jugement intervenu en 2004, soit sept ans après l’expiration de son mandat de syndic, ce dernier ne pouvant être tenu de vérifier et de comparer personnellement les revêtements de toutes les façades de toutes les résidences confiées à sa gestion, la cour d’appel n’a pas caractérisé un manquement de M. X... à ses missions, privant en conséquence son arrêt de base légale au regard de l’article 1992 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant relevé que lors de son assemblée générale du 22 mai 1991 le syndicat des copropriétaires de la résidence Park Avenue, copropriété voisine, avait autorisé son syndic, M. X..., à engager une action en justice à raison des non conformités des façades, que ces non conformités étaient de même nature que celles faisant l’objet du présent litige, que M. X..., qui en avait nécessairement connaissance, devait au moins informer les copropriétaires de l’opportunité de vérifier que les façades de leurs propres bâtiments ne présentaient pas les mêmes non conformités, ce qu’il ne prétendait pas avoir fait, la cour d’appel a retenu que le préjudice causé au syndicat des copropriétaires par la faute du syndic s’analysait dans la perte d’une chance de dénoncer dans le délai légal les non conformités et désordres apparents F-G-H-I et d’en obtenir réparation de la part du vendeur ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires, pris en sa première branche :

Vu l’article 1601-3 du code civil, ensemble l’article 1642-1 du même code ;

Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre de la non conformité des façades pour tous les bâtiments, l’arrêt retient qu’il est mentionné dans les procès-verbaux qu’ont participé aux opérations de réception non seulement la SCI et les intervenants à la construction mais aussi le syndicat représenté par son syndic qui était en fonction à l’époque de chacune des réceptions et dont la signature figure sur les procès-verbaux, que, donc, la SCI peut se prévaloir des effets de ces réceptions à l’égard du syndicat des copropriétaires ,que l’enduit monocouche grésé a été appliqué uniquement sur les grands panneaux de façades courants et pas sur les éléments préfabriqués en relief mais que cette non conformité, qui était apparente, n’a pas fait l’objet de réserve lors de la réception ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la réception des travaux prononcée sans réserve par le vendeur en l’état futur d’achèvement est sans effet sur son obligation de livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles et que la participation des acquéreurs à cette réception n’a aucun effet juridique, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le premier moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires, pris en sa septième branche :

Vu l’article 1646-1 du code civil, ensemble l’article 1792 du même code ;

Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des fissures infiltrantes sur la façade est du bâtiment H-I, l’arrêt retient que ces fissures avaient été repérées à l’occasion des opérations de l’expert missionné par l’assureur dommages-ouvrage, que les travaux de réfection avaient été mal réalisés par l’entreprise Tecwell, que cette dernière était seule responsable de ces désordres mais qu’elle n’était pas partie au procès ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement est tenu de la garantie décennale du constructeur, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les deuxième, troisième et quatrième branches du premier moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre de la non conformité des façades pour tous les bâtiments et au titre des fissures infiltrantes sur la façade est du bâtiment H-I, l’arrêt rendu le 2 octobre 2007, entre les parties, par la cour d’appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Chambéry autrement composée ;

Condamne la SCI Le Parc des Raisses II aux dépens des pourvois ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

http://www.juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20100908-0822062

 

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