Assurances copropriété

le 18 novembre 2012

 

La nécessité pour la copropriété de souscrire diverses assurances s’explique par le fait que celle-ci est soumise à des risques (inondation, foudre, chute d’une tuile…).

Leur souscription relève de l’une des attributions dévolues du syndic.

Il faut noter qu’aucune obligation légale n’impose la souscription d’une assurance, mais dans la pratique, la majorité des règlements de copropriété la requiert concernant les parties communes de l’immeuble et la responsabilité du syndicat des copropriétaires à l’égard des tiers.

La seule obligation légale qui existe en matière d’assurance est l’assurance dommage ouvrage. Celle-ci doit obligatoirement être souscrite lorsque des travaux sont effectués dans la copropriété.

Si aucune assurance n’a été souscrite, le syndicat des copropriétaires est alors responsable si un sinistre vient à endommager ou détruire l’immeuble, ou si l’immeuble cause un dommage à autrui. Les sommes à verser peuvent être considérables.

Il est par conséquent nécessaire que la copropriété soit assurée.

  1. Obligations du syndic

En tant que mandataire et représentant de la copropriété, le syndic se charge de souscrire un contrat d'assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Parmi les éléments que les sociétés d’assurance prennent en considération pour effectuer leurs devis, il y a notamment la présence de risques aggravants relativement à la situation de l’immeuble (zones inondables, zones sensibles etc.), à la présence de commerces installés au rez-de-chaussée (supermarché etc.) ou de professionnels exerçant en qualité de profession libérale (cabinet médical, avocats etc.)

La présence de tels éléments peut entraîner une majoration de la cotisation de l’assurance collective qui est supportée par l’ensemble des copropriétaires. Il est parfois possible que le copropriétaire des locaux dans lesquels l’activité à risque s’exerce prenne la surprime à son compte. Dans ce cas, il faut que cela soit précisé très clairement dans le règlement de copropriété.

  1. Montant de la cotisation et l’indemnisation

Le montant de la cotisation se calcule en fonction du risque couvert. Le calcul est basé sur la surface développée de l'immeuble, en général elle est égale au total des superficies prises à l'extérieur des murs (hors œuvre) de chaque niveau. La surface des caves, combles et greniers est affectée de coefficient de minoration. Il est possible de réduire la cotisation en installant des équipements pour la prévention et la limitation des risques (système de surveillance, détection des incendies...).

L'indemnisation tient compte au minimum de la valeur réelle de l'immeuble, c'est-à-dire une fois la vétusté de l’immeuble déduite afin de tenir compte de sa dépréciation par l'usage.

Certains contrats peuvent prévoir un plafond de garantie et en cas de sinistre l'indemnisation ne pourra pas dépasser un montant fixé à l'avance.

  1. Quels sont les risques couverts par le contrat d’assurance ?
  • Les dommages à l’immeuble, garantie principale

    Les dommages à l’immeuble sont les dommages matériels causés par l’incendie, l’explosion, la foudre, tempête, les dégâts des eaux etc. Ces risques matériels sont couverts par la quasi-totalité des contrats d’assurance.

    Il faut toutefois noter que le dommage résultant d’un défaut d’entretien n’est pas couvert par les assurances.

  • Le dégât des eaux s’entend au sens large notamment : les fuites accidentelles, les débordements, rupture de canalisations non souterraines, les infiltrations.

  • L’incendie, la foudre, l’explosion, y compris les dommages provoqués par la fumée et les pompiers. Concernant les dommages électriques, ils sont pris en charge sous condition qu'ils soient causés aux câbles électriques non enterrés.

  • Sont également pris en compte les dommages résultant d’événements naturels comme la tempête, la grêle ou la neige. Plus précisément, les catastrophes naturelles (inondation, tremblement de terre) sont obligatoirement couvertes par tous les contrats d’assurance au même titre que les actes de terrorisme. Pour que la garantie joue en cas de catastrophe naturelle, il faut au préalable qu’un arrêté ministériel constatant l’état de catastrophe naturelle et précisant les communes visées soit publié au journal officiel.

  • Le vol : les détériorations immobilières causées par les cambrioleurs et, parfois, les conséquences du vol des clés confiées au gardien par un copropriétaire.

  • Le bris de glace : vitres, glaces des parties communes de l’immeuble, parois vitrées qui servent de séparation entre les balcons mitoyens...

  1. Garanties annexes des assurances de la copropriété

En plus des garanties accordées pour les dommages matériels causés à ou par l’immeuble, les assurances prévoient souvent des garanties supplémentaires. A titre d’exemple, en voici trois :

  • La privation de jouissance de son lot à la suite d’un sinistre. Il sera alors possible pour le copropriétaire d’obtenir le remboursement des frais nécessaires pour se reloger par exemple

  • Les frais de déblais des décombres à la suite d’une inondation ou d’une tempête

  • Les frais de recherches de fuites d’eau

  1. Assurance du syndic et du syndicat de copropriété

L’assurance multirisque de la copropriété garantit en général la responsabilité civile du syndicat. Le syndic doit cependant le vérifier, car un défaut d’assurance du syndicat constitue une faute dans l’exécution de son mandat. Seuls les syndics professionnels, par opposition aux syndics bénévoles, sont soumis à l’obligation d’assurance. Mais le syndicat a le droit de subordonner le choix du syndic à la justification d’une assurance de responsabilité civile professionnelle.

  1. Assurance de protection juridique

Un syndicat de copropriétaires peut être confronté à un litige ou à une situation conflictuelle le conduisant à devoir faire valoir ses droits, ou à se défendre en justice. L’assurance protection juridique permet de se garantir contre de tels évènements  et de couvrir les frais engagés par la copropriété pour résoudre les litiges dans lesquels elle est impliquée. Elle garantit également la défense de la copropriété auprès des tribunaux, si un tiers met sa responsabilité en cause.

ATTENTION : L’assurance Protection Juridique ne prendra pas en charge des affaires dont l’origine est antérieure à la prise d’effet du contrat.

  1. Quel comportement adopter en cas de sinistre ?

Pour que l’assurance joue, il convient de respecter quelques règles.

Lorsque le sinistre concerne les parties communes, il faut en tout premier lieu avertir le syndic. Celui-ci devra alors effectuer une déclaration de sinistre auprès de l'assureur de la copropriété.

S’il y a des répercutions sur des parties privatives, le copropriétaire ou le locataire doit déclarer le sinistre à son propre assureur dans les cinq jours ouvrés.

Lors d’un de vol il faut également déposer plainte aux autorités de police dans les 48 heures.

En cas de dégât des eaux, constat amiable spécial doit être rempli.

Dans tous les cas, il faut bien se rappeler de ne surtout pas réparer les parties dégradées avant le passage de l’expert de la compagnie d’assurance, sauf s’il est absolument nécessaire de procéder à une remise état de façon urgente (un constat d'huissier, voire simplement des photos du sinistre pourront alors se révéler utiles ultérieurement).

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