Charges copropriété

le 18 novembre 2012

 

Les charges sont les dépenses relatives aux parties communes, aux éléments d’équipement communs et aux services collectifs de l’immeuble en copropriété incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.

Dans une copropriété, chaque lot est identifié dans l’état descriptif, annexé au règlement de copropriété. A chacun des lots est attribué un numéro et une quote-part dans les parties communes qui s’exprime en tantième de copropriété. Cela correspond aux voix dont dispose chaque copropriétaire.

Il existe différentes charges : les charges générales et les charges spéciales. Pour chaque catégorie, il faut que soient mis en œuvre des principes de répartitions. Ainsi, depuis le 31 décembre 2002, le règlement de copropriété doit préciser comment sont calculées les quotes-parts des parties communes et les quotes-parts des charges.

ATTENTION : L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

La distinction entre charges d’administration et d’entretien et charges de services collectifs et d’équipements communs de la copropriété fait l’objet de fréquents litiges compte tenu des conséquences pratiques qui en résultent au niveau de leur répartition.

  1. Charges générales dans une copropriété

Ce sont celles relatives à la conservation, l’entretien, et à l’administration des parties communes. Elles sont à la charge de tous les copropriétaires.

  • Frais d’entretien dans une copropriété

La répartition se fait par une assemblée générale qui répartit par tantième de copropriété. Ces charges sont dues par chaque copropriétaire, même si son local est vacant.

Une délibération en assemblée générale ne peut établir que par tantième de copropriété les frais de nettoyage et d’éclairage de l’escalier d’un immeuble qui sont des dépenses d’entretien.

Lorsqu’on habite au rez-de-chaussée, doit-on participer aux charges concernant l’entretien des escaliers ?
L’entretien des escaliers est une charge générale. Ainsi, les copropriétaires, quel que soit l’étage où ils habitent, sont tenus de participer aux charges d’entretien de l’escalier, et ce en fonction des parts qu’ils détiennent dans la copropriété.

  • Frais d’eau et d’électricité dans une copropriété

Les frais d’eau et d’électricité correspondent à ceux consommés pour l’usage et l’entretien normaux des parties communes.

Le propriétaire d’un parking doit-il participer aux charges de chauffage ?

Non. La clause du règlement de copropriété qui affecte un lot à usage de parking ou de cave au paiement de charge de chauffage est réputé non écrite.

  • Réparations dans une copropriété

Elles correspondent aux petites réparations engagées par le syndic comme aux grosses réparations votées en assemblée générale.

Les toitures-terrasses : même si leur usage est réservé exclusivement à un copropriétaire, les réparations affectant le gros œuvre et l’étanchéité entrent dans la cadre des réparations communes. Cependant, une clause du règlement intérieur peut prévoir, s’agissant de l’entretien du revêtement, qu’li incombe au seul copropriétaire qui dispose de l’usage exclusif.

  • Frais de ravalement dans une copropriété

  • Frais de gestion dans une copropriété

Ils correspondent aux honoraires du syndic, TVA incluse, aux fais du conseil syndical, de l’assemblée générale, des correspondances…

  • Frais de personnel dans une copropriété

Ils correspondent aux salaires, avantages en nature, charges sociales et fiscales du personnel de gardiennage et d’entretien de la copropriété.

  • Honoraires d’architecte dans une copropriété

  • Primes d’assurance dans une copropriété

  • Impôts locaux dans une copropriété

ATTENTION : La taxe sur les balcons n’est pas une charge qui incombe à la copropriété. Elle incombe uniquement au copropriétaire qui dispose d’un balcon

  • Dépenses de procédure dans une copropriété

Il s’agit des frais (honoraires d’avocat, dommages et intérêts éventuellement, dépens…) dus lorsque le syndicat des copropriétaires perd un procès.

ATTENTION : Depuis la loi SRU de 2006, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

  • Charges d’eau froide dans une copropriété

Elles ne sont pas communes par nature, mais en l’absence de compteurs individuels elles sont le plus souvent réparties comme charges d’entretien.

  • Dépenses de vidéos-surveillance et d’interphone dans une copropriété

Elles ont été reconnues communes par nature par la jurisprudence.

L’installation d’un interphone commandant l’ouverture de la porte du hall de l’immeuble constitue une charge commune d’entretien. Les frais de cette installation doivent donc être répartis sur l’ensemble de la copropriété

  1. Charges spéciales dans une copropriété

Ce sont celles relatives aux services collectifs et aux équipements communs. Elles sont réparties en fonction du critère de l’utilité que ces services ou éléments présentent pour chacun des lots.

  • Frais d’eau chaude et de chauffage collectif dans une copropriété

Dans les immeubles équipés d’un chauffage ou d’un chauffe-eau collectif, des compteurs individuels sont désormais obligatoires. Mais des dérogations restent possibles, par exemple, si la pose de ces compteurs s’avère trop coûteuse ou impossible. Dans ce cas, le règlement de copropriété fixe une répartition en fonction de la capacité des lots.

  • Frais d’ascenseur dans une copropriété

Il s’agit des charges pour l’entretien et les réparations d’ascenseur.

Lorsqu’on habite au rez-de-chaussée, doit-on participer aux charges d’ascenseur ?

Les charges de l’ascenseur sont des charges d’équipement ; elles sont fixées en fonction de l’utilité que présente cet ascenseur pour chaque logement. Chaque lot est affecté d’un coefficient d’étage. Par exemple, pour un immeuble de 5/6 étages, le coefficient est de 1 pour le 1er étage, avec une progression de 25% par étage. Si le bâtiment compte plus de 6-7 étages, le coefficient progresse moins vite (10% par étage). Les copropriétaires qui habitent au rez-de-chaussée n’ont donc rien à payer.

ATTENTION : Ceux qui disposent d’un parking au sous-sol desservi par l’ascenseur sont tenus de participer aux charges.

  • Frais d’antenne de télévision dans une copropriété

Peut-on être contraint de payer un abonnement au câble ?

Non, le syndicat n’est pas habilité à souscrire pour l’ensemble des copropriétaires un contrat d’abonnement pour la fourniture de programmes auprès d’un opérateur spécialisé. Le syndic doit “transmettre aux copropriétaires les propositions de programme offertes à un tarif préférentiel, pour un abonnement groupé, et de rassembler le cas échéant les abonnements individuels des copropriétaires”.

  1. Répartition des charges de copropriété

La répartition est indiquée dans le règlement de copropriété. Cette répartition se fait en fonction de :

  • La valeur du lot par rapport à la valeur totale de l’immeuble pour les charges générales

  • L’utilité qu’a chaque service pour les différents lots pour les charges spéciales. Ce n’est pas l’utilisation effective qui est considérée mais la possibilité d’utilisation

Qu’est ce que la notion d’utilité ?

Selon l’association des responsables de copropriété, la notion d’utilité s’applique à tous les équipements et services de l’immeuble. Le critère d’utilité n’est pas défini par la loi. Il existe donc toujours une part d’arbitraire dans la fixation des charges par le syndic.

  1. Modification de la répartition des charges

Il existe deux possibilités pour modifier la répartition des charges : le vote à l’unanimité de tous les copropriétaires lors d’une assemblée générale et le recours au Tribunal de Grande Instance.

  • Modification par le vote en assemblée générale

La modification de la répartition des charges se fait normalement à l’unanimité. Toutefois, dans trois hypothèses, la modification de la répartition des charges pourra être votée en assemblée générale statuant à la majorité :

  • La décision du syndicat de réaliser des travaux, des actes d’acquisition ou de disposition

  • L’aliénation séparée d’une ou de plusieurs fractions d’un lot

  • Le changement d’usage des parties privatives

  • Modification par le recours devant le Tribunal de Grande Instance

  • L’action en révision de la répartition des charges

L’action en révision va être recevable chaque fois que bien que respectant les principes énoncé par l’article 10 de la loi de 1965, la répartition des charges va désavantager (ou avantager) excessivement un copropriétaire. C’est le quantum incombant à chacun qui est ici mis en cause et non la légalité de la répartition.

L’exercice de l’action est enfermé dans des conditions très rigoureuses. Cette action nécessite le concours d’un avocat.

L’action peut être intentée par tout copropriétaire dans les cinq ans de publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, ou dans les deux ans suivant le premier rachat d’un logement en copropriété suivant la publication du règlement.

Tout copropriétaire qui s’estime lésé de plus de 25 % par la répartition des charges, peut en demander la révision en justice.

  • L’action en nullité de la répartition des charges

Pour obtenir l’annulation de la répartition des charges, il faut que cette répartition soit illégale, car non conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi de 1965. Seules les charges prévues par l’article 10 alinéa 1 et 2 sont concernées.

Il s’agit de sanctionner une clause réputée non écrite. Cette clause étant censée n’avoir jamais existé, cette action n’est enfermée dans aucun délai d’action.

Le juge pourra procéder à une nouvelle répartition des charges qui ne s’appliquera que pour l’avenir.

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