Charges récupérables auprès du locataire

le 18 novembre 2012

CHARGES RÉCUPÉRABLES AUPRÈS DU LOCATAIRE

En plus de son loyer, le locataire doit s’acquitter des charges qui correspondent aux services rendus, à l’entretien courant de l’immeuble et aux petites réparations. Ces charges doivent figurer sur une liste limitative fixée par le décret du 9 novembre 1982 pour les HLM et celui du 26 août 1987 pour les autres logements. Les charges ne figurant pas sur cette liste incombent au bailleur.

Les charges récupérables sont traitées comme un accessoire du loyer principal.

  1. Catégories de charges

Le décret du 26 août 1987 classe les dépenses en 8 catégories

  • Ascenseur et monte-charge

Cela concerne à la fois les dépenses d’électricité et les dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations.

  • Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes

Cela concerne à la fois les dépenses relatives à l’eau froide et chaude des locataires et occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés, l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou des dits bâtiments, l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs et les dépenses d’exploitations, d’entretien courant et les menues réparations.

  • Installations individuelles

Ces installations individuelles visent le chauffage et la production d’eau chaude ainsi que la distribution d’eau dans les parties privatives.

Cela concerne ainsi les dépenses d’alimentation commune de combustibles ainsi que l’exploitation, l’entretien courant et les menues réparations.

  • Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation

Cela concerne les dépenses relatives à l’électricité, aux fournitures consommables, notamment les produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaire à l’entretien de propreté ainsi que l’exploitation, l’entretien courant et les menues réparations.

  • Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation (voie de circulation, aires de stationnement, espaces verts, aires et équipement de jeux).

Cela concerne les dépenses relatives à l’électricité, à l’essence et à l’huile, aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant (ampoules, engrais, fleurs…) ainsi que l’exploitation et l’entretien courant, la peinture et les menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.

  • Hygiène

Cela concerne les dépenses de fournitures consommables tels que les sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets et les produits relatifs à la désinfection ainsi que l’exploitation et l’entretien courant, la vidange des fosses d’aisance, et l’entretien des appareils de conditionnement des ordures et l’élimination des rejets.

  • Les équipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation

Cela concerne la fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique, le ramonage des conduits de ventilation, l’entretien de la ventilation mécanique, l’entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée, et de l’interphone.

  • Impositions et redevances

Cela concerne le droit de bail, la taxe ou redevance d’ordures ménagères, la taxe de balayage.

  1. Charges récupérables auprès du locataire

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 distingue 3 catégories de charges que le bailleur peut récupérer auprès de son locataire :

  • Les frais correspondant à des services rendus

  • Les antennes collectives

Les frais d’entretien de l’antenne collective ne figurent pas dans le décret de 1987. Cependant, une contribution peut être demandée au locataire lorsque le propriétaire a installé l’antenne de sa propre initiative ou lorsque le propriétaire a passé un accord avec les locataires pour modifier l’antenne existante.

  • L’ascenseur

Les charges d’ascenseur comprennent à la fois les charges d’électricité et le coût du contrat d’entretien.

Ne figurent pas les dépenses relatives à la ligne téléphonique.

  • Le chauffage collectif

Lorsqu’il y a un contrat d’entretien, ces charges sont récupérables auprès du locataire.
Lorsque l’immeuble est raccordé à un réseau de chauffage urbain, le propriétaire est en droit de récupérer intégralement la facture sur les locataires.

ATTENTION : les frais de modernisation de la chaufferie, les frais d’amortissement des installations de chauffage et les frais de location d’une citerne de gaz ne sont pas des charges récupérables.

  • L’eau chaude

Le coût à répartir entre les occupants est la somme du coût de l’eau froide et de son réchauffement.

  • L’eau froide

L’eau consommée par les occupants ou utilisée pour l’entretien des parties communes est récupérable, mais non pour le ravalement de l’immeuble.

  • Les dépenses de personnel

Les dépenses de personnel récupérables incluent, outre le salaire, les charges sociales et fiscales.

S’il s’agit d’un gardien qui effectue toutes les tâches classiques, les ¾ de sa rémunération sont récupérables. S’il n’effectue que des tâches administratives ou de surveillance, sa rémunération est à la charge du propriétaire.

S’il s’agit d’autres employés, la totalité de la rémunération est récupérable.

  • Charges d’entretien des parties communes

Ces charges n’incluent ni les dépenses de ravalement, ni les travaux anti-graffitis.

La jurisprudence a déterminé si telle ou telle charge peut être récupérables sur le locataire ou non. En voici quelques exemples :

  • N’ont pas été jugés récupérables :

Les frais de location des containers pour les ordures ménagères, les frais de personnel ayant procédé au débouchage du vide-ordures – seuls étant visés dans le décret les produits de désinsectisation et de désinfection, les frais de dératisation, les frais d’entretien des pompes de relevage des eaux usées.

  • Sont récupérables :

Les frais de détartrage des colonnes de chute, les frais de branchement d’eaux usées et d’eaux-vannes, les frais de curage des collecteurs extérieurs.

  • Taxes de copropriété

3 taxes sont à la charge du locataire :

  • Le droit de bail

Il correspond à 2,5% du loyer hors charge. La taxe additionnelle à ce droit est à la charge du propriétaire

  • La taxe d’enlèvement des ordures ménagères

  • La taxe de balayage

ATTENTION : La taxe foncière n’est pas une charge récupérable. Et il a été jugé qu’était nulle la clause d’un contrat de bail mettant à la charge du locataire une partie de la taxe foncière (exception faite des baux commerciaux).

  1. Le paiement des charges

Il existe différentes méthodes afin de récupérer les charges auprès du locataire :

  • Soit, le locataire paie un acompte mensuel provisionnel.

Le bailleur régularisera les comptes une fois les dépenses connues avec exactitude.

Dans ce cas, la demande de provision doit être justifiée. Le montant est certes approximatif, mais il ne doit en aucun cas être arbitraire. Ainsi, le propriétaire doit communiquer au locataire les résultats des comptes arrêtés lors de la dernière régularisation et le budget prévisionnel.
De plus, une, fois par an, le propriétaire doit procéder à une régularisation avec les montants exacts. Un décompte est alors établi. Les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition du locataire pendant un mois, si le propriétaire refuse de les lui communiquer. Le locataire peut refuser de payer le solde demandé.

  • Soit le locataire rembourse la totalité en fin d’exercice

  1. Le règlement amiable des litiges

Les litiges relatifs aux charges peuvent être soumis à la Commission départementale de conciliation (Article 20 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989). La saisine de la commission départementale de conciliation appartient à la fois au locataire et au bailleur.

Une lettre recommandée avec avis de réception suffit adressée au secrétariat de la commission suffit à la saisir. Le secrétariat convoque alors les parties par lettre, 15 jours avant la séance.

La commission départementale de conciliation s’efforce de concilier les parties. Elle n’a pas pour rôle d’apprécier la régularité juridique des documents qui lui sont fournis. A défaut de conciliation, elle rend un avis qui peut être transmis au juge saisi par l’une ou l’autre des parties.

 

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