Les clauses d’aggravation de charges sont-elles efficaces ?

le 24 février 2017

# Dans les règlements de copropriété voire les contrats de syndic, peuvent être insérées des clauses d’aggravation de charges qui obligent les copropriétaires qui augmentent le montant des charges communes à payer les dépenses qu'ils occasionnent.
Cette clause d'aggravation a pour objectif :

  • de responsabiliser chaque copropriétaire ;
  • de ne pas léser les autres copropriétaires, qui verraient le montant de leurs charges s'élever à cause de leurs voisins.

 

# Cependant, par deux arrêts du 26 janvier 2000 et du 30 janvier 2007, la Cour de Cassation a posé le principe selon lequel l'aggravation des charges doit être « prouvée » ce qui signifie que :

  • Le syndic de copropriété ne peut pas imputer automatiquement une facture à un ou plusieurs copropriétaires.
  • L'aggravation des charges doit être reconnue par un juge lequel doit décider si, oui ou non, la responsabilité civile du copropriétaire est engagée.

 

Quant aux clauses dites « d’aggravation de charges » en cas de charges de copropriété impayées habituellement insérées dans les contrats de syndic, elles se heurtent aujourd’hui à l’application de l’article L. 111-8 du Code de Procédure Civile d’exécution, issue d’une longue jurisprudence constante et du Décret du 29 octobre 2004, qui dispose que « les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire resteront à la charge du créancier sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire » (Cf notamment Cassation 3ème Civile 7 octobre 2009 n° pourvoi 08-19001).

C’est pourquoi le décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété est venu encadrer les frais imputables directement sur le compte des copropriétaires débiteurs.

# En conséquence, nous pouvons estimer que ces clauses d’aggravations de charges peuvent avoir un effet dissuasif limité puisque pour obtenir le règlement de ces montants, il convient d’obtenir un titre exécutoire auprès du juge civil qui risque de ne pas y faire droit.


Logo cabinet BKP Cette réponse a été rédigée par le cabinet d’avocat Boulan Koerfer Perrault & Associés

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