Clauses illicites contrat de syndic

le 18 novembre 2012

 

Le contrat du syndic doit indiquer plusieurs éléments, notamment sa durée, sa date de prise d’effet ainsi que les éléments de détermination de sa rémunération. Les conditions d’exécution de sa mission sont également déterminées (article 29 du décret du 17 mars 1967).

Cependant, l’insertion de clauses illicites ou abusives dans le contrat de syndic est un problème récurrent malgré les recommandations de la commission des clauses abusives.

Un jugement du 2 février 2009 rendu par le Tribunal de Grande Instance de Grenoble a rappelé qu’elles étaient les clauses illicites ou abusives que ne devait pas contenir un contrat de syndic. Cette jurisprudence était une sorte de piqure de rappel pour les syndics qui n’avaient pas mis à jour leur contrat.

Parmi ces clauses, on retrouve :

  • La clause qui prévoit l’ouverture d’un sous-compte bancaire distinct au lieu de l’ouverture d’un compte bancaire séparé ;

  • La clause qui précise que « si les fonds du syndicat sont versés sur un sous-compte bancaire ouvert au nom du syndic, les produits de leur placement éventuel reviennent au syndic » (ce n’est pas au syndic de décider du placement des fonds et d’en affecter les fruits) ;

  • La clause qui met à la charge des copropriétaires les frais d’affranchissement ;

  • La clause qui précise que le copropriétaire défaillant doit prendre en charge « tous les honoraires, frais et dépenses, de quelque nature que ce soit » dus au titre du recouvrement des charges impayées ;

  • La clause qui prévoit le versement d’honoraires complémentaires en raison de la vente d’un lot de copropriété ;

  • La clause qui prévoit le versement d’honoraires complémentaires pour la mise à jour de listes et de fichiers ;

  • La clause qui prévoit le versement d’honoraires complémentaires pour la gestion des dossiers de sinistres ;

  • La clause qui prévoit le versement d’honoraires complémentaires au titre de l’établissement de contrats de travail des concierges et employés de l’immeuble ou bien leur licenciement ;

  • La clause qui prévoit le versement d’honoraires complémentaires pour le recouvrement des charges impayées.

Force est de constater que cette décision n’a pas suffit car près d’une dizaine de clauses illicites ou abusives ont été retrouvées dans les contrats de la FNAIM lors d’un jugement du tribunal de grande instance du 2 octobre 2009.

Dans cette décision, le tribunal a considéré comme illicite un certain nombre de clauses :

  • Le droit pour le syndic de mettre fin à ses fonctions à tout moment à condition de respecter le délai de préavis de 3 mois, alors qu’il doit, normalement, convoquer l’assemblée générale pour notifier sa démission ;

  • La clause décidant que le versement des fonds des copropriétaires se fera sur un compte au nom du syndic alors que cette décision doit être adoptée en assemblée générale ;

  • Les clauses étrangères au contrat (rémunération pour mise en location de parties communes, intervention du syndic pour des travaux à la demande d’un copropriétaire, aides aux déclarations fiscales des copropriétaires).

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