Forme particulière de copropriété : la mitoyenneté

le 18 novembre 2012

FORME PARTICULIÈRE DE COPROPRIÉTÉ : LA MITOYENNETÉ

La mitoyenneté est une forme particulière de copropriété applicable aux éléments qui délimitent deux terrains contigus, c’est-à-dire aux clôtures au sens large (murs, haies, fossés etc.).

Chacun des deux voisins, dès lors qu’il est propriétaire d’un terrain contigu, exerce son droit de propriété sur la clôture.

  1. Modes d’acquisition de la mitoyenneté
  • Présomption : mode d’acquisition de la mitoyenneté

L’article 653 du Code Civil prévoit que la mitoyenneté peut s’acquérir par présomption.

Il s’ensuit que tout mur appartenant à deux propriétaires différents qui sépare deux terrains est présumé mitoyen.

Lorsque des constructions ne sont pas de même hauteur, le mur séparatif est présumé mitoyen jusqu'au niveau où s'arrête le bâtiment le plus bas. Quant à la partie supérieure du mur, elle appartient exclusivement au propriétaire du bâtiment le plus élevé.

Dans certains cas, la présomption de mitoyenneté ne joue pas. Ainsi, un fossé sera par exemple considéré comme non-mitoyen lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouvera d'un côté seulement du fossé. Il sera alors censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel le rejet se trouve.

  • Prescription acquisitive : mode d’acquisition de la mitoyenneté

La prescription trentenaire est le mode d’acquisition de la propriété d’un bien par le biais de la possession de celui-ci. À cet effet, il est nécessaire que le propriétaire du terrain se soit comporté en véritable propriétaire de la clôture durant trente ans.

  • Titre et mode d’acquisition de la mitoyenneté

La notion de titre désigne un acte notarié, un acte sous seing privé (un acte signé entre les deux propriétaires) ou encore un jugement rendu par un tribunal. Celui-ci doit reconnaître expressément la mitoyenneté.

  1. Droits et obligations des copropriétaires

Chacun des deux voisins est propriétaire de la clôture mitoyenne. Ils jouissent ainsi des mêmes droits sur la clôture mitoyenne.

Chacun des deux propriétaires peut envisager des opérations sur la séparation, si celles-ci ne nuisent pas à l'autre.

Cependant, certaines opérations sont soumises à l'autorisation du voisin. Par exemple, dans le cas où un mur sépare deux propriétés, chacun des propriétaires peut construire contre le mur si le voisin a donné son accord au préalable, par écrit dans la mesure du possible.

Si le voisin n’a pas donné son accord, il peut engager des poursuites devant les tribunaux afin de demander la démolition de l’édifice ou la suspension des travaux.

D'autres aménagements ne nécessitent pas l'accord du voisin. Il est ainsi possible de surélever un mur mitoyen sans solliciter l'accord du voisin, si toutefois celui-ci ne se trouve pas privé de ses droits et avantages tel que l'ensoleillement par exemple.

Il faut noter que des plantations effectuées sur le mur mitoyen, si elles sont autorisées, ne doivent cependant pas dépasser le mur. Le voisin est en effet tenu d’élaguer ses arbres s'ils dépassent la hauteur du mur.

  1. Frais d’entretien liés à la mitoyenneté

Étant propriétaires de la clôture mitoyenne, chacun des voisins doit contribuer aux charges nécessaires à son entretien, ce qui inclut la réparation et la reconstruction le cas échéant.

À ce titre, chacun doit participer à la réparation et à la reconstruction du mur, s'il y a lieu.

L’accord des deux voisins sur les travaux à effectuer est nécessaire. En l’absence d’accord, l’intervention du Tribunal de Grande Instance est nécessaire.

Lorsqu’un propriétaire souhaite se soustraire à ses obligations, une possibilité s’offre à lui : le déguerpissement. Cette action lui permet d’abandonner ses droits sur la mitoyenneté en renonçant à sa propriété. La renonciation doit être constatée par un acte notarié qui sera publié à la conservation des hypothèques. Il sera alors opposable aux tiers et plus précisément aux futurs acquéreurs.

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