Mutation d’un lot

le 19 novembre 2012

MUTATION D’UN LOT

Lorsqu’un propriétaire souhaite procéder à la vente de son lot, il est nécessaire d’effectuer un certain nombre de formalités.

  1. Certificat du syndic de copropriété au sujet de la mutation d’un lot

L’article 20 de la loi de 1965 prévoit que lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, il est nécessaire que le vendeur présente au notaire un certificat du syndic datant de moins d’un mois attestant qu’il est libre de toute obligation à son égard.

A défaut, un avis de la mutation doit être envoyé par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de 15 jours à compter de la date du transfert de propriété.

Le syndic a alors la possibilité dans les quinze jours suivant la réception de l’avis de former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes dues par l’ancien propriétaire du lot. Les effets de l’opposition sont limités au montant dû.

Cette procédure vise en fait à protéger les droits du syndicat des copropriétaires. Elle lui permettra en effet de faire opposition au versement du montant de la vente à hauteur des sommes restant dues à la copropriété par le vendeur.

Si le notaire n’est pas en possession du certificat du syndic, il a l’obligation d’avertir ce dernier de la transaction.

L’avis de mutation prend la forme d’une lettre recommandée avec avis de réception, à adresser dans les 15 jours à compter de la date du transfert de propriété.

Attention : L’avis de mutation ne doit être confondu ni avec la notification destinée à l’information des parties à l'acte de mutation en amont du transfert de propriété (art. 5 du décret du 17 mars 1967) ni avec la notification rendant la mutation opposable au syndic et lui permettant de tenir à jour la liste des copropriétaires (art. 6 du décret).

  1. L'obligation d'information des parties - l'état daté

En cas de projet de vente d'un lot de copropriété, le syndic a une véritable obligation d'information à l'égard des parties à l'acte (article 5 D. 1967).

Le but est à la fois d'éclairer le candidat acquéreur sur les conséquences financières de son projet d'acquisition et d'informer les créanciers inscrits de l'opération pour qu'ils puissent réagir afin de préserver leurs intérêts.

Ces informations doivent être données par le syndic au notaire chargé de recevoir l'acte. Il appartiendra donc à ce dernier de formuler une demande en ce sens au syndic (ou le copropriétaire qui peut ses substituer à la carence de l'officier ministériel).

  1. Contenu de l'état daté

L'état daté doit contenir les renseignements portant sur le lot par la transaction à savoir :

  • l'indication des dettes du copropriétaire vendeur à l'égard du syndicat : il s'agit d'informer le candidat à l'acquisition du lot de l'étendue de la dette du vendeur à l'égard de la collectivité. Le syndic doit alors indiquer au notaire : les provisions exigibles du copropriétaire, les charges des exercices antérieurs restées impayées, la part du coût des travaux d'amélioration voté en AG, les avances exigibles.

  • l'indication des créances du copropriétaire vendeur à l'égard du syndicat : il s'agit des avances, des provisions des trimestres à venir du budget prévisionnel rendues immédiatement exigibles en raison d'un impayé de la part du vendeur

  • l'indication des sommes qui devraient incomber au nouvel acquéreur : il s'agit de la reconstitution de l'avance permettant de constituer des réserves ou qui représente un emprunt du syndicat, ainsi que des provisions non encore exigibles, à la fois du budget prévisionnel et cours et hors budget.

  1. Opposition à la mutation d’un lot

L’avis de mutation va permettre au syndic de s’opposer au versement de la partie du prix de la vente correspondant aux sommes restant dues à la copropriété par le vendeur.

Les clauses dites de solidarité entre le vendeur et l’acheteur dès lors qu’elles sont insérées dans le règlement de copropriété sont réputées non écrites par la jurisprudence. Toutefois, le vendeur et l’acquéreur peuvent dans leurs rapports personnels, passer un accord relatif à l’imputation de la dette de charges.

Attention : L’opposition au versement des fonds s’applique à l’égard de toutes les sommes liquides et exigibles, c’est-à-dire de toutes les sommes évaluables en argent et non assorties d’un terme suspensif, même si celles-ci concernent un autre lot que le lot vendu. Il appartient au syndic de rapporter la preuve de la liquidité et de l’exigibilité des sommes.

L’acte d’opposition intervenue sous la forme d’un acte d’huissier doit contenir élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble et préciser, à peine de nullité, le montant de la somme dont le vendeur est redevable à l’égard de la copropriété.

  1. Notification au syndic (art. 6 du décret) sur la mutation d’un lot

En cas de changement de propriétaire, le syndic doit nécessairement être informé. Les rapports de publicité foncière sont sans portée dans les rapports de l’acquéreur d’un lot d’un immeuble en copropriété avec le syndic. En effet, à l’égard du syndic, le nouveau propriétaire n’est substitué à l’ancien qu’à compter de la notification qui lui est faite (art. 6 du décret), et ce même si le syndic a pu avoir personnellement connaissance de la mutation. Par conséquent, jusqu’à ce que cette formalité soit accomplie, l’ancien propriétaire est tenu au paiement des charges, de même qu’il est valablement convoqué aux assemblées générales.

Le changement de propriétaire doit être notifié au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui a établi l’acte. La notification doit comporter la désignation du lot ou de la fraction du lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénom, domicile de l’acquéreur. Elle doit être effectuée indépendamment de l’avis de mutation.

Cette notification va rendre opposable au syndicat des copropriétaires la mutation et d’autre part, permettre au syndic de tenir à jour la liste des copropriétaires (obligation qui relève de l’article 32 du décret).

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