Quel syndic de copropriété choisir ?

le 17 septembre 2014

Le monde de la copropriété évolue sans cesse. Sur le plan juridique : la récente loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové) instaure de nouvelles règles qui entrent en oeuvre progressivement, comme le compte bancaire séparé ou le contenu du contrat de syndic. Sur le plan métier, aussi : entre le professionnel classique et le bénévole, se glisse désormais une nouvelle catégorie de syndic dit « virtuel » parce qu’il exerce son activité par Internet.

Parmi ces trois formules, laquelle choisir ? Syneval fait le point des caractéristiques de chacune d’entre elles en précisant à quel type de copropriété elles s’adressent en priorité. Le conseil et l’assistance aux copropriétaires dans la recherche d’un syndic font pleinement partie, en effet, de la mission que s’est donné Syneval, N° 1 des courtiers en syndic.

1. Le syndic professionnel classique

90% des copropriétés, en France, sont gérées par des syndics professionnels classiques, parmi
lesquels on trouve des profils très variés :

  • des groupes immobiliers gérant plusieurs centaines de milliers d’appartements (Foncia,
    Nexity, Citya, Sergic, Immo de France, etc.) ;
  • des cabinets familiaux plus traditionnels et de toutes tailles, présents parfois depuis des
    générations (Geniez Immobilier, CGC, Viala Fleury, etc.) ;
  • des sociétés créées récemment et mettant l’accent sur le numérique (Syndiceo, Syndic
    Plus, Syndic en Ligne, etc.).

Gestion courante. Ces syndics prennent en charge la gestion complète de la copropriété. Ils sont rémunérés par des honoraires de base (généralement compris entre 130 et 250 euros TTC par lot principal) couvrant la gestion courante ainsi que par la facturation de prestations particulières dites « hors forfait ». La gestion courante comprend :

  • la préparation et la tenue de l’assemblée générale ;
  • la comptabilité de la copropriété ;
  • la conservation des archives et la tenue du carnet d’entretien ;
  • l’organisation de visites régulières de la copropriété ;
  • la mise en concurrence des fournisseurs et des prestataires de la copropriété, ainsi que
    la négociation des contrats ;
  • la gestion des questions relatives à l’assurance de la copropriété ;
  • la gestion du personnel employé par la copropriété ;
  • la tenue d’une permanence téléphonique afin de répondre aux demandes ces
    copropriétaires.

Nomination du syndic. Le rôle du conseil syndical est alors circonscrit aux dispositions de la loi : assister et contrôler le syndic. Il lui incombe également, depuis la promulgation de la Loi ALUR, de réaliser une mise en concurrence et de proposer un ou plusieurs syndics à l’assemblée générale des copropriétaires lors de la désignation d’un nouveau syndic. Pour leur faciliter la tâche, Syneval a mis au point une procédure simple, pragmatique et efficace permettant de
trouver un nouveau syndic dans les meilleures conditions de transparence et d’assurer dans le temps un suivi de son action.

2. Le syndic bénévole

La fonction de syndic bénévole (ou syndic « non-professionnel ») ne peut être assurée que par un copropriétaire. Ce dernier se porte volontaire afin de gérer bénévolement la copropriété et faire ainsi économiser à tous les honoraires de gestion exigés par un syndic professionnel. L’avantage financier est évident.

Disponibilité. Opter pour ce mode de gestion ne s’improvise toutefois pas, et il est essentiel de se poser les bonnes questions :

    • Le syndic bénévole pressenti dispose-t-il du temps et des compétences nécessaires
      (notamment comptables, techniques et juridiques) à la gestion de la copropriété ?
    • La copropriété est-elle simple à gérer (peu d’éléments collectifs, peu de contrats, pas
      d’employés d’immeuble, etc.) ?
    • La copropriété est-elle saine financièrement ?

Petite copropriété à petit budget. Ce n’est qu’à l’issue de cette analyse que le choix de se tourner ou non vers la solution du syndic bénévole pourra être pris. Il est généralement déconseillé d’opter pour ce type de gestion lorsque la copropriété comprend plus de 20 lots ou possède un nombre important d’éléments collectifs (ascenseurs, chaufferie, parkings, etc.) ou bien encore lorsqu’elle a d’importants travaux à réaliser. Le choix d’un syndic bénévole n’est pas non plus recommandé lorsque la copropriété est confrontée à des problèmes importants d’impayés. Il est en effet délicat, pour un copropriétaire-syndic, de devoir relancer son voisin…

3. Le syndic virtuel

Ce nouveau mode de gestion, apparu en 2013, a été lancé de manière quasi-concomitante par
Syndic One et Le Bon Syndic. Le premier est une filiale de Sergic, un des premiers syndics de
France. Le second a été lancé par un syndic indépendant basé à Marseille. D’autres sociétés leur
ont emboité le pas depuis, notamment Clicsyndic.

Gestion à distance. Le syndic « virtuel » se situe à mi-chemin des deux modes de gestion précédents. La copropriété est, en effet, gérée par un syndic professionnel mais ce dernier délègue au conseil syndical (composé de copropriétaires bénévoles) une partie de ses prérogatives. Caractéristique principale de cette solution : le gestionnaire ne se rend pas dans la copropriété et gère celle-ci par écran interposé.
Le syndic assure notamment les tâches suivantes :

  • tenue de la comptabilité ;
  • préparation de l’assemblée générale ;
  • négociation des contrats et mise en concurrence des entreprises ;
  • gestion des problématiques liées à l’assurance de l’immeuble ;
  • gestion du personnel employé par la copropriété.

Le conseil syndical, quant à lui, doit accomplir les tâches suivantes :

  • tenue de l’assemblée (cela comprend notamment la rédaction du procès-verbal) ;
  • réception des demandes des copropriétaires ;
  • conservation des archives et tenue du carnet d’entretien de la copropriété ;
  • participation aux réunions d’expertise ;
  • suivi des tâches réalisées par le personnel d’immeuble.

Que faut-il en penser ? L’intérêt pour les copropriétaires de souscrire à ce type d’offre est simple : les honoraires de gestion se trouvent réduits de moitié environ par rapport à une offre de syndic classique (compris entre 95 et 108 euros TTC par lot principal). Est-ce un avantage suffisant ? Les premières copropriétés ayant opté pour ce type de gestion n’ont pas encore une année de gestion derrière elles. Il est donc trop tôt pour statuer sur la pérennité de l’offre de
syndic virtuel.

Pour Syneval, cependant, il est clair qu’un certain nombre de conditions doivent être réunies afin
que cette option fonctionne :

  • la taille de la copropriété doit être relativement réduite (moins de 30 lots principaux) ;
  • le conseil syndical doit fortement s’impliquer ;
  • la gestion de la copropriété doit être relativement simple (peu de contrats et peu
    d’éléments collectifs).

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