Réaliser des économies sur les charges de copropriété

le 14 décembre 2015

Sa parfaite connaissance de la copropriété et de sa gestion permet à Syneval, n° 1 des courtiers en syndic, de savoir où se cachent les sources d’économies de charges, des plus basiques aux plus subtiles. En voici huit exemples, trois relatifs à la maitrise des consommations d’eau, d’électricité et de chauffage et cinq autres aux assurances, aux frais de gestion, de personnels, de prestataires, etc.

La maitrise des consommations

1. Chauffage. La méthode la plus radicale consiste à limiter la période de chauffe, notamment en ne mettant en route la chaudière collective que si la température le justifie, et non à date fixe, comme on le voit parfois. Autre piste, la mise en concurrence périodique des fournisseurs d’énergie (fioul, gaz, électricité) est une nécessité souvent négligée. Plus novateur est le recours aux contrats associant l’exploitant à la maitrise de la consommation : un système gagnant/gagnant basé sur le calcul des économies potentielles que l’exploitant est chargé d’atteindre.

2. Eau. Noyer dans la masse les consommations individuelles n’incite pas aux comportements vertueux. La pose d’un compteur individuel pour chaque logement responsabilise les habitants et leur donne l’opportunité de faire des économies sur leurs charges. Dans certains immeubles, l’installation de compteurs individuels n’est pas possible. Là encore, la solution passe par un contrat, dit « de gestion des eaux », entre la copropriété et le fournisseur (voir encadré ci-après).

3. Electricité. La première vérification à faire porter sur les contrats : correspondent-ils aux besoins de l’immeuble ? Ne sont-ils pas surdimensionnés ? Les autres économies peuvent nécessiter quelques investissements : installer des minuteries (ou simplement les régler), optimiser le système d’éclairage des sous-sols et des parkings, remplacer les ampoules à incandescence par des LED. Le retour sur investissement est payant.

Les autres charges courantes

4. Assurances. La prime d’assurance de la copropriété est calculée sur la base de la superficie de l’immeuble. Un coup d’oeil au contrat suffit pour vérifier que la surface indiquée est la bonne. Une autre source d’économie a montré son efficacité : l’instauration de franchises (entre 0 et 3 000 euros, par exemple, selon la nature des dommages). La responsabilisation des copropriétaires contribue à faire baisser les déclarations de sinistres et, en contrepartie, le montant des primes… et des expertises facturables !

5. Gestion. Les honoraires du syndic n’échappent pas au contrôle. La profession fait l’objet d’une forme d’étalonnage (ou « benchmark ») permettant de fixer la rémunération adéquate à la taille de la copropriété et sa difficulté de sa gestion. Le recours à un courtier en syndic dans le cadre de la mise en concurrence du mandat de syndic permet d’obtenir une diminution moyenne des honoraires de gestion de près de 10%. Il convient aussi de vérifier que le contrat de syndic est conforme au modèletype instauré par le décret d’application de la loi ALUR paru le 24 mars 2015 : honoraires de base
regroupant toutes les prestations, sauf celles figurant dans une liste exhaustive d’options, fixée dans la loi.

6. Assemblées générales. C’est en préparant bien les assemblées préalablement à leur tenue que l’on peut en limiter la durée. Une assemblée qui s’éternise au-delà des heures d’ouverture habituelles du cabinet de gestion finit par coûter très cher. Applicable depuis le 24 octobre 2015, une nouvelle source d’économie est la bienvenue : la dématérialisation de l’envoi des convocations et des procès-verbaux d’assemblée, qui permettent de diminuer les frais postaux.

7. Prestations extérieures. Contrats d’entretien des parties communes, des équipements de sécuritéincendie, des VMC, des portes de garage, etc., toutes ces conventions passées avec des entreprises extérieures sont généralement indexées et augmentent automatiquement tous les ans. Une mise en concurrence régulière est hautement souhaitable (tous les 5 ans, par exemple).

8. Frais de personnels. Le respect par les copropriétaires des heures d’ouverture de la loge est une source d’économie : il évite à la copropriété de se voir facturer des heures supplémentaires. De son côté, le syndic doit vérifier que la réduction des charges sociales sur les salaires inférieurs à 1,6 fois le SMIC (réductions dites « Fillon ») est effectivement appliquée au gardien ou autre personnel de la copropriété.


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