Recommandation n°12 relative à la mutation à titre onéreux d’un lot

le 1 décembre 2012

COMMISSION RELATIVE À LA COPROPRIÉTÉ

Recommandation n° 12

Relative à la mutation à titre onéreux d’un lot (état daté et certificat du syndic)

Vu l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu les articles 5 et 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application, modifié par le décret du 17 février 1995 ;

Considérant que l’article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié dispose :

« Le syndic adresse, avant l’établissement de l’un des actes visés au précédent article, au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire partie à l’acte, un état daté qui, en vue de l’information des parties et, le cas échéant, des créanciers, inscrits, indique d’une manière même approximative, pour le lot considéré, et sous réserve de l’apurement des comptes :

a) Les sommes qui correspondent à la quote-part du copropriétaire intéressé :

dans les charges dont le montant n’est pas encore liquidé ou devenu exigible à l’encontre du syndicat ;

dans les charges qui résulteront d’une décision antérieurement prise par l’assemblée générale mais non encore exécutée ;

b) Éventuellement, le solde des versements effectués par le copropriétaire intéressé à titre d’avance ou de provision, à quelque titre que ce soit, ainsi que les décisions de l’assemblée générale d’où résultent ces avances et provisions ;

c) S’il y a lieu, le montant des sommes restant dues à un titre quelconque au syndicat et leur justification ;

d) Le montant des charges afférentes au lot considéré, pour le dernier exercice approuvé et le dernier budget prévisionnel voté » ;

Considérant que l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 modifié dispose :

« Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèse légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus ;

« Si le lot fait objet d’une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par l’article 20 de la loi précitée du 10 juillet 1965 est donné au syndic, selon le cas soit par le notaire, soit par l’avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un droit de préemption ; si l’acte est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation est donné au syndic par l’autorité qui authentifie la convention » ;

Considérant qu’afin de faciliter, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, les relations entre le notaire, éventuellement l’avocat du demandeur ou du créancier poursuivant, d’une part, et le syndic, d’autre part, la pratique a élaboré des formulaires contenant les informations prescrites par les textes ;

Considérant que l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ayant été modifié par la loi du 21 juillet 1994 relative à l’habitat, et que les articles du décret du 17 mars 1967 ayant été également modifiés, il est apparu utile à la commission, à titre indicatif et non normatif, de proposer en annexe de la présente recommandation deux modèles relatifs respectivement à l’état daté prévu par l’article 5 du décret (annexe I) et au certificat délivré en application de l’article 20 de la loi (annexe II),

Que, préalablement, la commission précise :

  1. Concernant l’état daté prévu à l’article 5 du décret du 17 Mars 1967 modifié

  • Que le notaire chargé de recevoir tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel, doit demander au syndic, préalablement à l’établissement de cet acte, l’état daté prévu par l’article 5 du décret ;

  • Que l’état daté, établi par le syndic et adressé par ce dernier au notaire, est destiné à l’information des parties et, le cas échéant, des créanciers inscrits ;

  • Que l’état daté indique, d’une manière même approximative, et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes mentionnées aux a, b, c et d de l’article 5, portant sur le lot faisant l’objet d’un transfert ou de la constitution d’un droit réel ;

  • Que les sommes visées au a de l’article 5 sont celles, correspondant à la quote-part du copropriétaire cédant, qui pourront être demandées à l’acquéreur, si elles deviennent exigibles après le transfert de propriété ou la constitution du droit réel :

  • dans les charges dont le montant n’est pas encore liquidé ou devenu exigible à l’encontre du syndicat (par exemple, consommation d’eau froide, condamnation du syndicat par une décision de justice non définitive) ;

  • dans les charges qui résulteront d’une décision antérieurement prise par l’assemblée générale mais non encore exécutée (par exemple, décision portant sur la réalisation de travaux) ;

  • Que les sommes visées au b de l’article 5 correspondent à des versements effectués par le copropriétaire cédant à titre d’avance ou de provision sans que la charge définitive du versement lui incombe, et dont en conséquence le syndicat des copropriétaires pourrait être débiteur à son égard (par exemple, solde de l’avance de trésorerie permanente, provision spéciale de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée) ;

  • Que les sommes visées au c de l’article 5 sont celles qui pourraient rester dues par le copropriétaire cédant, pour le lot considéré, au syndicat des copropriétaires à un titre quelconque (par exemple, charges impayées avec mention de la date de l’appel de fonds) ;

  • Que l’information prévue par le d de l’article 5 sur le montant des charges afférentes au lot considéré, pour le dernier exercice approuvé et le dernier budget prévisionnel voté, a pour objet de porter ces indications à la connaissance de l’acquéreur éventuel pour lui permettre de vérifier, en cas d’acquisition, qu’il sera en mesure de faire face aux obligations juridiques et financières attachées à sa qualité de copropriétaire ;

  1. Concernant le certificat de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifié

  • Que le certificat prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée est établi, le cas échéant, par le syndicat et remis au vendeur ou adressé au notaire chargé de recevoir l’acte de mutation à titre onéreux ;

  • Que le syndic n’a à délivrer le certificat prévu à l’article 20 précité que dans la mesure où le vendeur est libre de toute obligation à l’égard du syndicat ;

  • Que, sous réserve de l’interprétation des tribunaux, les termes « libre de toute obligation » paraissent devoir s’entendre comme s’appliquant à l’ensemble des lots dont le vendeur est propriétaire, et non pas seulement au lot concerné par la mutation, du moins en vue de l’opposition au versement des fonds ;

  • Que, conformément aux dispositions de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 modifié, il ne doit être tenu compte, pour l’établissement du certificat, que des créances effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation, étant précisé que :

  • d’une part, constituent des créances liquides et exigibles les appels de fonds votés par l’assemblée générale avant la cession, fût-ce pour le financement de travaux non encore exécutés ;

  • d’autre part, que les sommes correspondant au coût de travaux payés par le cédant par annuités, en application de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965, deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé.

ANNEXE I

ÉTAT DATÉ RELATIF AU LOT FAISANT L’OBJET DE LA MUTATION À TITRE

ONÉREUX EN VUE DE L’INFORMATION DES PARTIES ET DES CRÉANCIERS

INSCRITS

(Art. 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié)

  1. Sommes correspondant à la quote-part du copropriétaire cédant pour le lot considéré :

  • dans les charges dont le montant n’est pas encore liquidé ou devenu exigible

  • dans les charges qui résulteront d’une décision antérieurement prise par l’assemblée générale mais non encore exécutée

  1. Solde des versements effectués par le copropriétaire cédant à titre d’avance ou provision pour le lot considéré

………………………………………………………………

  1. Sommes restant dues au syndicat pour le lot considéré

………………………………………………………………

  1. À titre indicatif, montant des charges afférentes au lot considéré pour :

  • le dernier exercice approuvé

  • le dernier budget prévisionnel voté

ANNEXE II

CERTIFICAT DU SYNDIC

(délivré en application des dispositions de l’article 20 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

« Art. 20. – Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l’article 19-1. »

Le syndic soussigné atteste que le copropriétaire ci-après nommé, pour les lots lui appartenant, est libre, à ce jour, de toute obligation à l’égard du syndicat.

Si la mutation n’intervient pas dans un délai d’un mois de la date du présent certificat, avis de celle-ci devra être donné par lettre recommandée avec avis de réception, conformément à l’article 20 de la loi précitée du 10 juillet 1965, afin de permettre au syndic de former éventuellement opposition.

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