Recommandation n°14 relative à l’ouverture d’un compte bancaire séparé

le 1 décembre 2012

COMMISSION RELATIVE À LA COPROPRIÉTÉ

Recommandation n° 14

Sur le libellé de la question à l’ordre du jour relative à l’ouverture ou non d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat et du projet de résolution notifié simultanément

La commission :

Considérant que l'article 18, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985, dispose que : « le syndic est chargé de soumettre au vote de l'assemblée générale, lors de la première désignation et au moins tous les trois ans, la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, sur lequel seront versées toutes les sommes ou valeurs reçues par ce dernier. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi. Le syndic dispose d'un délai de six mois pour exécuter la décision de l'assemblée générale lorsqu'elle a pour effet de modifier les modalités de dépôt des fonds du syndicat. Faute par le syndic de faire délibérer l'assemblée sur l'ouverture ou non d'un compte séparé dans les conditions ci-dessus définies, son mandat est nul de plein droit ; toutefois les actes qu'il aurait passés avec les tiers de bonne foi demeurent valables » ;

Considérant que l'article 11-5° du décret du 17 mars 1967 impose la notification au plus tard en même temps que l'ordre du jour d'un projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer notamment sur la question visée à l'article 18-4e tiret de l'alinéa 1er,...

Considérant que l'article 29, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, modifié après le décret no 76-768 du 9 juin 1986, dispose que « la décision d'ouvrir un compte séparé est prise dans les conditions de majorité prévues à l'article 25 de la loi (loi du 10 juillet 1965) » ;

Considérant que l'article 38 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n° 73-748 du 26 juillet 1973 dispose que : « Dans le cas où l'immeuble est administré par un syndic qui n'est pas soumis aux dispositions de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 et des textes pris pour son application, toutes sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat doivent être versées sans délai à un compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat. Le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale peut, le cas échéant, dans les conditions et sous réserve des garanties qu'il détermine, fixer le montant maximum des fonds que le syndic peut être autorisé à ne pas verser à ce compte »

Rappelle :

  • que, dans la situation envisagée par l'article 38 du décret du 17 mars 1967 précité, par exemple lorsque les fonctions de syndic sont assumées par un copropriétaire, les fonds détenus pour le compte du syndicat étant nécessairement déposés sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat, il n'y a pas lieu, dans ce cas, de soumettre à l'assemblée générale la question de l'ouverture ou de la non ouverture d'un compte séparé »

  • qu'à l'exception de la situation ci-dessus envisagée, l'assemblée générale doit être appelée à délibérer sur le compte séparé lors de la première désignation d'un syndic et, ensuite, au moins tous les trois ans, qu'il y ait, ou non, changement de syndic.

Selon la jurisprudence de la Cour de Cassation (3e civ., 15 déc. 1993, Bull. civ. n° 172, p. 114), cette obligation s'impose alors même qu'un compte séparé serait déjà ouvert au nom du syndicat ;

  • que si l'assemblée générale vote pour l'ouverture d'un compte séparé, le syndic doit procéder, dans le délai de six mois imparti par la loi, à l'ouverture de ce compte au nom du syndicat auprès de la banque ou du centre de chèques postaux désigné, le cas échéant, par l'assemblée.

Appelle l'attention sur ce que les termes de la loi excluent, pour la décision d'ouverture ou de non ouverture du compte séparé, la possibilité, à défaut de décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de convoquer une nouvelle assemblée à l'effet de statuer dans les conditions de majorité prévues à l'article 24.

Recommande au syndic :

  • Pour l'information des copropriétaires :

  • Lors de la convocation à l'assemblée générale, de présenter, de manière distincte, la question relative au compte séparé, afin qu'elle fasse l'objet d'un vote spécifique ;

  • d'exposer, à l'assemblée générale, les avantages et les inconvénients éventuels du compte séparé au nom du syndicat, d'une part, et du compte professionnel du syndic, d'autre part, pour la bonne gestion de la copropriété, la tenue des comptes, la garantie financière des fonds détenus pour autrui, etc. ;
  • de ne pas présenter, si le compte professionnel du syndic comporte des sous-comptes ou des rubriques par mandant, un de ces sous-comptes ou une de ces rubriques comme étant un compte séparé ouvert au nom du syndicat. Le sous-compte ou la rubrique par mandant n'est en effet, qu'une modalité du compte professionnel du syndic ;
  • d'informer les copropriétaires qu'en cas de vote pour l'ouverture d'un compte séparé, le syndicat, en qualité de titulaire de ce compte, a le droit de désigner la banque ou le centre de chèques postaux auprès duquel le compte sera ouvert.

  • Pour le libellé de la question et du projet de résolution :

Constatant la pratique de certains syndics consistant par exemple, à lier la question de leur renouvellement et celle de l'ouverture ou non du compte ou encore à utiliser des formules ambiguës, qui sont à proscrire, telles que :

  • « confirmation du mode de gestion en application de la loi n° 85- 1470 du 31 décembre 1985 dite loi Bonnemaison (compte bancaire unique) » ;

  • ou « Renouvellement des modalités financières de gestion, notamment celle de ne pas ouvrir de compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, et ce pour une durée de trois ans » ;

  • ou encore « Confirmation de la décision relative au maintien de la gestion financière de la copropriété avec comptabilité séparée du syndicat sur le compte unique du syndic avec refus de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé conformément à l'article ter alinéa 2 de la loi n, 85-1470 du 31 décembre 1985 ».

Étant rappelé que la question relative à l'ouverture ou non d'un compte séparé doit être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée lors de la désignation du premier syndic, lors du changement de syndic et, en tout cas, tous les trois ans ;

  • qu'un projet de résolution doit être joint à la convocation pour l'assemblée au cours de laquelle il sera délibéré sur le compte séparé.

Recommande au syndic :

  • de libeller la question à l'ordre du jour de manière à faire apparaître le droit, pour les copropriétaires, d'opter pour l'ouverture ou la non ouverture du compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat.

Lors de la désignation du premier syndic, ou, dans les autres situations, si un compte séparé n'a pas été ouvert au nom du syndicat :

  • de joindre à la convocation de l'assemblée générale comportant la question relative à l'ouverture ou la non ouverture du compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, dans le souci d'éviter l'équivoque qui résulte de la formule alternative « pour ou contre » et d'indiquer clairement le résultat du vote (1), un projet de résolution rédigé en ces termes :

« l'assemblée générale, invitée à se prononcer sur la question d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, décide d'ouvrir le compte ».

  • de porter au procès-verbal de l'assemblée, conformément à l'article 17, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, le texte de la délibération, rédigée en ces termes :

« décision d'ouvrir le compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat (avec indication facultative du centre de chèques postaux ou de la banque).
résultat du vote : pour ..., contre ..., abstention ... »

(Si le nombre de voix « pour » représente la majorité des voix de tous les copropriétaires, la décision d'ouvrir un compte séparé sera adoptée et le syndic devra l'exécuter ; si cette majorité n'est pas atteinte, le compte séparé ne sera pas ouvert).

Si le compte séparé est déjà ouvert :

  • de joindre à la convocation de l'assemblée générale comportant la question relative à l'ouverture ou la non ouverture du compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat un projet de résolution rédigé en ces termes :

« l'assemblée générale, invitée à se prononcer sur la question d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, décide de maintenir le compte séparé ouvert auprès... (indication du centre de chèques postaux ou de la banque) »

  • de porter au procès-verbal de l'assemblée le texte de la délibération rédigé en ces termes :

« décision de maintenir le compte séparé ouvert auprès (indication du centre de chèques postaux ou de la banque). résultat du vote : pour ..., contre ..., abstention ... »

(Si le nombre de voix « pour » représente la majorité des voix de tous les copropriétaires, la décision de maintenir le compte séparé sera adoptée ; si cette majorité n'est pas atteinte, le syndic devra procéder à la fermeture du compte séparé dans le délai de six mois imparti par la loi)

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