Recommandation n°18 relative au contrat d’assurance dommage ouvrage

le 9 décembre 2012

COMMISSION RELATIVE À LA COPROPRIÉTÉ

Recommandation n° 18

Relatif au contrat d’assurance dommage ouvrage relatif à un immeuble en copropriété

La commission,

Considérant :

  • que l’article L. 242-1 du Code des assurances dispose que :

« Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du Code civil (…) » ;

  • que l’article L. 243-2 du Code des assurances dispose que :

« (…) Lorsqu’un acte intervenant avant l’expiration du délai de dix ans prévu à l’article 2270 du Code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, à l’exception toutefois des baux à loyer, mention doit être faite dans le corps de l’acte ou en annexe de l’existence ou de l’absence d’assurance » ;

  • que l’article L. 243-3 du Code des assurances dispose que :

« Quiconque contrevient aux dispositions des articles L. 241-1 à 242-1 du présent code sera puni d’un emprisonnement de six mois et d’une amende de 5 000 000 F ou de l’une de ces deux peines seulement.

Les dispositions de l’alinéa précédent ne s’appliquent pas à la personne physique construisant un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint » ;

  • qu’aux termes de l’article A 243-1 du Code des assurances :

« Tout contrat d’assurance souscrit pour l’application du titre IV du livre II doit obligatoirement comporter les clauses figurant (…) à l’annexe II au présent article en ce qui concerne l’assurance de dommages » ;

  • que l’annexe II à l’article A 243-1 du Code des assurances énonce les clauses types applicables aux contrats d’assurances dommages, notamment en ce qui concerne la déclaration de sinistre et la procédure d’expertise ;

  • qu’un arrêté du 30 mai 1997 (JO du 1er juin 1997, p. 8712-13) a modifié ces clauses types en ce qui concerne :

  • le contenu minimum et obligatoire de la déclaration de sinistre ;

  • les possibilités, pour l’assureur, de ne pas recourir à l’expertise pour l’indemnisation des petits sinistres ;

  • que ces modifications sont applicables aux déclarations de sinistre effectuées depuis le 2 septembre 1997, même si les contrats d’assurance ont été souscrits antérieurement.

  1. Principes généraux

  • Sur le domaine de l’assurance dommage ouvrage :

Rappelant :

  • que l’assurance prévue par l’article L. 242-1 du Code des assurances est une assurance de choses destinée à permettre aux propriétaires successifs, dans le délai de la garantie décennale, de réparer les dommages subis par l’ouvrage ;

  • que l’assurance dommages ouvrage représente un mécanisme de préfinancement qui intervient en dehors de toute recherche de responsabilités, lesquelles seront couvertes par l’assurance de responsabilité décennale obligatoire ;

  • que l’obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage pèse sur le maître de l’ouvrage (le souscripteur) et bénéficie au propriétaire dont l’immeuble subit le dommage (l’assuré), les qualités de souscripteur et d’assuré n’étant, selon le cas, ni incompatibles ni nécessairement liées ;

  • que l’obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage incombe au maître de l’ouvrage lors de l’édification de l’ouvrage, puis à la collectivité des copropriétaires constituant un syndicat, considéré comme maître de l’ouvrage, lorsque les travaux envisagés entrent dans le champ d’application des articles 1972 et suivants du Code civil ;

  • que le syndic, représentant légal du syndicat, a la qualité de mandataire du maître de l’ouvrage au sens et pour l’application de l’article L. 242-1 du Code des assurances ;

  • que le syndic soumet à l’assemblée générale, qui décide à la majorité de l’article 24, les conditions du contrat d’assurance dommages ouvrage, et le cas échéant, de tous autres contrats d’assurance qui apparaîtraient nécessaires, les conditions essentielles de ces contrats ayant été préalablement notifiées aux copropriétaires, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, en application de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 ;

  • que doit également souscrire cette assurance le copropriétaire qui fait réaliser des travaux entrant dans le champ d’application des articles 1792 et suivants du Code civil, tel est le cas par exemple du copropriétaire qui entend faire exécuter, à ses frais, des travaux affectant les parties communes, après obtention, si besoin est, des autorisations nécessaires ;

Recommande :

  • que le contrat d’assurance dommages ouvrage soit remis, lors de la construction de l’immeuble, par le souscripteur au syndic à charge pour ce dernier de la conserver pendant la durée de la garantie décennale, et de le transmettre à son successeur, les contrats d’assurance faisant partie des documents et archives du syndicat mentionnés à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

  • que cette assurance soit souscrite préalablement à l’ouverture de tout chantier comportant des travaux de construction faisant appel aux techniques de travaux de bâtiment ;

  • que le syndic informe les copropriétaires, lors de l’assemblée générale devant statuer sur ces travaux, du caractère obligatoire de cette assurance ;

  • que si ces travaux sont réalisés à l’initiative du syndicat, le syndic conserve la police et ses avenants pendant la durée de la garantie décennale ;

  • que les autorisations données à un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux de bâtiment affectant les parties communes, soient subordonnées à la justification de la souscription de la police dommages ouvrage ;

    • que lors de l’établissement de l’état daté, qui doit être fourni au notaire à l’occasion de toute mutation de lot, le syndic indique les références des différentes polices et avenants dommages ouvrage en cours de validité et concernant l’immeuble.

  • Sur l’utilisation de l’indemnité versée par l’assureur dommages ouvrage à la réparation matérielle de l’ouvrage :

Rappelant :

    • que l’indemnité versée par l’assureur dommages ouvrage est destinée au paiement des travaux de réparation de l’ouvrage sinistré ;

    • que si cette indemnité n’est pas employée au financement des travaux de réparation, la responsabilité du syndicat pourrait être engagée, et le cas échéant, sur le fondement de son obligation de conseil, celle du syndic ;

    • que l’absence d’exécution des travaux nécessaires de réparation est de nature à entraîner une aggravation du sinistre, dont l’assureur pourrait refuser la prise en charge ;

Recommande :

  • au syndic d’informer les copropriétaires de la perception de l’indemnité dès son versement par l’assureur ;

  • au syndic de rappeler aux copropriétaires concernés que l’indemnité d’assurance dommages ouvrage est destinée à la réparation du dommage ;

  • au syndic de conserver la preuve de l’emploi de ces indemnités à la réparation de l’ouvrage sinistré, à toutes fins utiles.

  1. Sur le contenu minimum et obligatoire de la déclaration de sinistre

Constatant :

  • qu’en cas de dommages à l’ouvrage, l’assuré doit désormais adresser à l’assureur, en application de l’arrêté du 30 mai 1997 susvisé, une déclaration de sinistre comportant obligatoirement et au minimum les renseignements suivants :

  • le numéro du contrat et, le cas échéant, celui de l’avenant ;

  • le nom du propriétaire de la construction endommagée ;

  • l’adresse de la construction endommagée ;

  • la date de réception ou, à défaut, la date de la première occupation des locaux ;

  • la date d’apparition des dommages ainsi que leur description et localisation ;

  • que ce texte s’applique aussi bien à la propriété individuelle qu’à l’immeuble en copropriété, et dans ce cas tant aux parties privatives qu’aux parties communes ;

  • que si l’assuré n’a pas adressé ces renseignements à l’assureur, la déclaration de sinistre ne sera pas « réputée constituée », c’est-à-dire valablement faite ;

  • que si la déclaration de sinistre n’est pas « réputée constituée », les délais de notification et de règlement du sinistre ne peuvent commencer à courir ;

  • qu’en application de l’article L. 243-2 du Code des assurances susvisé, le contrat d’assurance dommages ouvrage doit être mentionné dans le corps de l’acte ou en annexe de l’acte transférant la propriété ou la jouissance d’un bien ;

  • que cependant l’article précité n’impose pas de mentionner, dans cet acte ou dans l’annexe de celui-ci, le numéro du contrat d’assurance ou de son avenant, la date de réception des travaux et la date de première occupation des locaux ;

  • que ces renseignements sont cependant nécessaires à la mise en œuvre du droit à indemnisation ;

  • que l’assuré, ne possédant pas généralement de compétences techniques particulières dans les domaines du bâtiment ou de l’expertise, ne pourra que relater une description sommaire du dommage ;

  • que l’appréciation du coût et de la gravité du sinistre pourra également s’avérer difficile pour l’assuré.

Recommande :

  • au maître de l’ouvrage, de remettre au premier syndic de l’immeuble une attestation de la réalité de la réception des travaux avec l’indication de la date de celle-ci) ;

  • au maître de l’ouvrage d’informer chacun des premiers acquéreurs de la date de réception des travaux lors de l’établissement du procès-verbal de livraison des locaux constituant les parties privatives et de la remise des clefs ;

  • au maître de l’ouvrage de remettre à chacun des premiers acquéreurs un modèle de déclaration de sinistre clair et précis, pouvant être aisément complété ;

  • aux rédacteurs d’actes de mentionner dans le corps ou en annexe de l’annexe de l’acte qui transfère la propriété ou la jouissance du bien immobilier :

  • le numéro du contrat d’assurance et, le cas échéant, celui de l’avenant ;

  • la date de réception ou, à défaut, la date de la première occupation des locaux ;

  • aux rédacteurs d’actes et aux syndics concernés, lors des mutations ultérieures portant sur les lots, pour pallier l’omission éventuelle d’avenants aux contrats d’assurance, de demander systématiquement à l’assureur une notice récapitulative relative à l’assurance souscrite ;

  • à l’assuré, syndicat ou copropriétaire, qui aura transmis à son assureur une déclaration de sinistre, de vérifier auprès de ce dernier que sa déclaration est complète ;

  • à l’assureur, en cas de réception d’une déclaration de sinistre incomplète ou imprécise relative à un immeuble en copropriété, de mettre systématiquement en œuvre le délai de dix jours dont il dispose pour réclamer à l’assuré les éléments manquants, y compris après réception d’éléments complémentaires, cela pour permettre à l’assuré de compléter le plus rapidement possible sa déclaration ;

  • aux assurés de joindre à leur déclaration de sinistre tout document de nature à établir la réalité du dommage (devis, photographies, constats d’huissiers, rapports d’architecte…).

  1. Sur la possibilité pour l’assureur de ne pas recourir à l’expertise pour l’indemnisation de certains sinistres

Constatant :

  • que l’assureur n’est plus tenu de recourir à l’expertise dans les circonstances suivantes :

  • s’il évalue le dommage à un montant inférieur à 12 000 F (TTC),

ou :

  • s’il considère que la mise en jeu de la garantie est manifestement injustifiée ;

  • que, lorsqu’il décide de ne pas recourir à une expertise, l’assureur notifie à l’assuré son offre d’indemnité ou sa décision de refus de garantie dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre réputée constituée ;

  • que si l’assuré conteste la position prise par l’assureur quant au montant de l’indemnité ou au refus d’application des garanties, il peut demander à l’assureur de désigner un expert.

Recommande :

  • à l’assureur de respecter le délai de quinze jours pour faire connaître à l’assuré son offre d’indemnité ou son refus de garantie, afin de ne pas retarder la réparation du sinistre survenu dans un immeuble en copropriété ;

  • à l’assureur, pour les raisons ci-dessus indiquées, lorsqu’il décide de ne pas recourir à une expertise, d’indiquer clairement à l’assuré qu’il peut contester cette position et lui demander de désigner un expert.

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