Recouvrement des charges de copropriété

le 28 décembre 2012

RECOUVREMENT DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

Le recouvrement des charges de copropriété peut apparaître comme une réelle épreuve de force en raison des procédures judiciaires. Cependant avant de redouter celles-ci il convient d’en expliquer les mécanismes permettant à une copropriété de recouvrer les charges dues sans complexité.

Pour l’ensemble des actions en recouvrement de créance, le syndic est dispensé d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale (article 55 du décret n°67-223). Il doit simplement rendre compte de l'action introduite à la prochaine assemblée générale, exception faite pour la saisie immobilière où il doit obtenir une autorisation préalable de l’assemblée. Le délai de prescription pour le paiement des charges est de 10 ans (article 42 de la loi de 1965).

Le choix du moyen de recouvrement dépend essentiellement du montant de la créance, de la capacité du copropriétaire défaillant à coopérer et enfin de la situation patrimoniale (pour les biens pouvant être saisis).

Afin de préserver des relations cordiales au sein de la copropriété et préalablement à toute action judiciaire (si le copropriétaire est coopératif), il convient de proposer au copropriétaire débiteur un échéancier de remboursement adapté à ses ressources pour honorer amiablement sa dette. Si cette première démarche reste sans réponse il faudra alors lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée AR.

L’absence de versement un mois après l’envoi du de la LR/AR, ouvre le droit à la réclamation de la créance avec les intérêts courants à partir de la date de réception de la mise en demeure, auxquels viennent s’ajouter les éventuels pénalités de retard.. En outre, le syndicat, lors de l’assignation du copropriétaire défaillant pourra solliciter le paiement de dommages et intérêts s’il a subi un préjudice.

En vertu du l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, c’est au syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires d’initier l’action en justice par un acte introductif d’instance.

  1. Les procédures de recouvrement

Le syndic peut alors envisager trois procédures de recouvrement différentes :

  • La déclaration au greffe

Si le montant de la créance est inférieur à 4.000€ il faut saisir le Tribunal d'Instance par une simple déclaration au greffe précisant l'identification des parties, l'objet de la demande joint d’un exposé sommaire des motifs.

C'est au greffier de convoquer alors les parties par lettre recommandée avec avis de réception. La convocation du défendeur vaudra citation, et si ce dernier ne comparait pas il s'exposera à ce qu'un jugement soit rendu à son encontre sur la base des seuls éléments fournis par le demandeur (syndic).

  • Le référé provision

Cette procédure, bien plus rapide, s’engage auprès du Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble. En l’espèce il faudra justifier d’une urgence pour pouvoir profiter de cette procédure accélérée, c’est par exemple le cas dès lors que le non-paiement des charges bloque le démarrage ou l’avancement de travaux.

  • L'injonction de payer

C’est le Tribunal d’Instance qui a compétence exclusive pour cette procédure, peu importe le montant de la créance. Le juge examine le dossier sans entendre ni le demandeur (syndic) ni le défendeur. Si les pièces présentées démontrent l’existence d’une créance, le Tribunal délivre alors un « titre exécutoire » qui permet de faire opérer à des saisies sur le débiteur. S’il ne s’oppose pas à cette injonction de payer dans le délai limite d’un mois, la décision devient exécutoire. Dans le cas contraire (opposition), le litige sera alors porté devant le Tribunal de Grande Instance.

  1. Inscription d’une hypothèque

Enfin, en vertu de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1065, il est possible de procéder à l’inscription d’une hypothèque légale au profit du syndicat sur le lot du débiteur ; le syndic s'adressera aux services des hypothèques pour requérir, au nom du syndicat, l'inscription de cette hypothèque.

Cela confère au syndicat une sûreté réelle prenant rang au jour de l’inscription au fichier immobilier et un droit de suite permettant de saisir le bien immobilier en quelques mains qu’il se trouve. En cas de paiement de la totalité de la dette, le syndic a compétence pour consentir la mainlevée de l’hypothèque et requérir sa radiation.

Le coût de l’inscription d’hypothèque à la conservation des hypothèques est de 15€ minimum. La loi dispose que le coût de cette hypothèque doit être réglé par le copropriétaire, du moins si elle fait suite à une mise en demeure restée infructueuse (loi du 10 juillet 1965, article 10-1).

  1. L'exécution des décisions de justice

Une fois la décision de justice rendue, il est nécessaire d’obtenir un titre exécutoire afin de pouvoir mettre en œuvre les voies d’exécution forcée suivantes :

  • La saisie attribution

C’est une saisie sur des sommes d'argent que détient un tiers pour le compte du copropriétaire débiteur ; c’est donc l’argent, issu de la créance du débiteur sur le tiers qui sera saisi. Le saisissant (syndicat) fait alors adresser un acte d'huissier au tiers saisi qui lui interdit de disposer des sommes réclamées dans la limite de ce que doit le copropriétaire débiteur. Les impayés de charges seront récupérés auprès du tiers saisi entre les mains duquel la saisie sera pratiquée.

  • La saisie sur salaire

Les impayés de charges sont ici simplement récupérés par le syndicat des copropriétaires directement entre les mains de l'employeur du copropriétaire débiteur.

  • La saisie vente

Le syndicat des copropriétaires peut, après signification d'un commandement de payer, faire saisir des biens meubles corporels de son débiteur par un huissier et en poursuivre la vente pour récupérer les impayés sur le prix de ladite vente.

  • La saisie immobilière

Dans le cas où plus aucune des autres saisies n’est possible ou en raison du montant disproportionné de la créance le syndic peut mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale la vente du lot du copropriétaire défaillant qui sera votée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

  1. Les frais de recouvrement

L'ensemble des frais nécessaires au recouvrement des charges impayées est supporté uniquement par le débiteur (Loir SRU 2000). L'article 10-1 de la loi de 1965 propose, depuis la loi ENL du 13 juillet 2006, une liste non exhaustive de ces frais incluant : les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque et certains frais d'huissier. Cependant, si à la suite d'une action en justice, le Tribunal ne parvient pas à caractériser une créance liquide recouvrable, ces frais seront mis à la charge de la copropriété.

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