Règlement copropriété

le 19 novembre 2012

 

Lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire, un exemplaire du règlement de copropriété doit être remis au nouveau propriétaire. Il s’agit du contrat qui lie tous les copropriétaires entre eux, fixe leurs droits et obligations, définit les parties privatives et les parties communes, organise le fonctionnement interne de la copropriété, et détermine la nature de chacun des lots (Art. 2 du décret du 17 mars 1967).

Le règlement de copropriété est un acte écrit conventionnel obligatoire qui s’impose aux copropriétaires et aux locataires. C’est un texte fondateur qui détermine les règles auxquelles s’obligent les copropriétaires pour administrer leur bien immobilier commun. La détention d’un lot de copropriété vaut adhésion au règlement de copropriété.

Ce règlement ne peut prévoir des dispositions qui iraient à l’encontre des textes (lois, décrets) ayant une valeur supérieure. Dès lors, certaines dispositions peuvent devenir caduques suite à des modifications législatives.

Une copropriété est-elle obligée de posséder un règlement ?

Il est obligatoire que soit rédiger un règlement de copropriété, et en son absence, il appartient aux copropriétaires d’en faire établir un, régnant notamment la répartition des charge.

  1. La répartition de la copropriété par le règlement

La copropriété se divise en deux parties : les parties communes et les parties privatives. Les parties privatives sont divisées sous forme de lots et chaque lot représente une unité de surface et est identifié par un numéro. A chaque lot correspond un part des charges de l’entretien de l’immeuble. A chaque lot correspond également une part de droit de vote à l’assemblée.

  1. Contenu du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété doit au moins comporter 5 éléments :

  • La détermination de la destination tant des parties privatives que des parties communes

  • L’indication de leurs conditions de jouissance

  • Les règles d’administration des parties communes

  • L’état de répartition des charges

  • Les stipulations relatives aux parties communes et aux parties privatives

Eventuellement, le règlement de copropriété peut comporter :

  • Un état descriptif de division de l’immeuble

  • La ou les conventions passées entre les copropriétaires et la copropriété concernant l’exercice de droits accessoires aux parties communes

  1. Existe-t-il des clauses illicites ?

Le règlement de copropriété doit respecter les conventions et la loi de 1965. Il ne doit pas faire peser sur les copropriétaires des obligations qui dépasseraient ce qui va au-delà de la destination normale de l’immeuble.

Si une clause est contraire à la loi, elle est réputée non écrite et on ne peut donc pas l’appliquer aux copropriétaires.

Exemple de clauses illicites : imposer un notaire, faire gérer des parties privatives par le syndic de l’immeuble, attribuer une prime de préférence pour le rachat des lots à certains copropriétaires…

  1. Rédaction du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un acte notarié, il est soumis au régime de la publicité foncière.
En principe, il appartient aux propriétaires de rédiger le règlement de copropriété (ou au promoteur ou maître d’ouvrage quand l’immeuble est neuf).

Sa rédaction doit être claire et précise. Il faut que soit distingués : le règlement lui-même, les annexes, les clauses et dispositions particulières.

Pour s’assurer de la conformité du règlement, il est possible de se faire assister par un professionnel : un notaire ou bien un géomètre.

Une fois rédigé, le règlement de copropriété est voté à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les « deux tiers des voix ».

Le règlement de copropriété doit être publié au fichier immobilier dont dépend la commune, au même titre que l’état descriptif de l’immeuble. C’est au Notaire d’en effectuer la publicité, et il le fait moyennant rémunération. Une fois qu’il est publié au fichier immobilier, il devient opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires.

Qui doit respecter le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un document contractuel, il s’impose donc aux copropriétaires qui le rédigent à l’origine, aux copropriétaires suivants qui, lors de leur achat, se sont engagés au respect de ce règlement, et aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires. Si une personne ne respecte pas le règlement de copropriété, elle commet une faute contractuelle et peut être poursuivie par le Syndic. Si cela entraîne des conséquences financières, elle peut être poursuivie en dommages et intérêts.

Est-on tenu de délivrer le règlement de copropriété à son locataire ?

Oui, aux termes des dispositions de l’art. 3 de la loi n°89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui dispose “Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits de règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges”.

  1. Modification du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété doit être modifié, notamment pour s’adapter aux nouvelles dispositions législatives.

Les majorités requises pour effectuer les modifications du règlement de copropriété s’effectuent différemment selon qu’il s’agit :

  • de l’usage, la jouissance ou l’administration des parties communes : majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire un vote à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les « deux tiers des voix »

  • de la destination des parties privatives : unanimité des voix de tous les copropriétaires

  • de l’usage des lieux entraînant une modification de la répartition des charges : unanimité des voix de tous les copropriétaires

La modification du règlement de copropriété s’effectue de la même manière que son établissement. Il n’est pas nécessaire d’effectuer un vote clause par clause du règlement de copropriété.

Toutes les modifications du règlement de copropriété doivent être publiées au fichier immobilier.

ATTENTION : L’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 permettait de procéder, avant le 13 décembre 2008 et à la majorité simple (majorité des voix exprimées), aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par l’évolution législative. Il est, depuis cette date, interdit de procéder à toute modification à la majorité simple. C’est la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des 2/3) qui est requise.

 

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