Servitudes copropriété

le 19 novembre 2012

 

La servitude décrit une charge imposée au fonds d’un propriétaire A au bénéfice du fonds d’un propriétaire B. A cet effet, il faut que ces deux fonds soient des fonds voisins (art. 637 du Code civil).

On peut citer par exemple une servitude de passage qui peut être établie lorsqu’un fonds est enclavé et ne bénéficie pas d’un accès à la voie publique. Le propriétaire de ce fonds pourra alors passer sur le fonds voisin afin d’y accéder.

En ce qui concerne la copropriété et les servitudes, il convient de distinguer les servitudes internes à la copropriété et les servitudes externes à la copropriété.

  1. Servitudes internes à la copropriété

Principe : il est possible au sein même de la copropriété d’imposer une charge sur un lot pour l’usage et l’utilité d’un autre lot étant entendu que ces deux lots appartiennent à des propriétaires distincts. Il faut cependant garder en mémoire que le règlement de copropriété a vocation à régler les rapports entre les différentes parties. Il est en conséquence nécessaire que les différentes servitudes consenties y soient mentionnées.

La Cour de cassation a répondu par l’affirmative dans un arrêt en date du 30 juin 2004 (confirmé à plusieurs reprises) dans lequel elle a précisé que la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots appartenant à deux propriétaires distincts.

A cet effet, il est nécessaire que chacun des deux propriétaires dispose d’une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d’une propriété indivise sur la quote-part de la partie commune attachée à ce lot.

En revanche, il faut noter l’incompatibilité entre la division d’un immeuble en lots de copropriété et la création d’une servitude sur une partie commune au profit d’un lot privatif.

Le champ d’application des servitudes peut paraître assez restreint, en raison du fait qu’elles doivent être expressément prévues par le règlement de copropriété. Néanmoins, dans la pratique, chaque copropriétaire est susceptible d’y avoir recours.

Tel est par exemple le cas lorsque le propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété installe une canalisation d’évacuation d’eau qui traverse l’appartement d’un autre propriétaire. Il s’agit alors d’une servitude de passage de canalisation.

  1. Servitudes externes à la copropriété

Les servitudes externes font référence aux servitudes qui peuvent exister entre une copropriété et un fonds voisin.

La Cour de cassation a en effet admis dès 1970 qu’une servitude peut grever une copropriété au profit d’un fonds extérieur. Les servitudes sont en effet commandées par la destination de l’immeuble définie par sa situation, compte tenu de son environnement urbain et du caractère à la fois constructible et enclavé des terrains voisins.

 

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