Syndic de copropriété – définition

le 19 novembre 2012

LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ

Le syndic est l’organe exécutif obligatoire du syndicat des copropriétaires. C’est son représentant légal. Il agit pour le compte des copropriétaires en vertu d’un contrat de mandat. Il peut être professionnel ou bénévole.

  1. Le syndic est-il obligatoire ?

Base légale : art. 17 Loi 10 juillet 1965, art. 46, 47 et 59 Décret 17 mars 1967
Aux termes de l’art. 17 de la loi de 1965, un syndic est quasiment obligatoire quelle que soit la taille de la copropriété (expressément obligatoire pour les syndicats coopératifs et implicitement obligatoire pour les autres).

  1. Le syndic bénévole

On parle de syndic bénévole lorsque la fonction de syndic est exercée par l’un des copropriétaires. Il convient néanmoins de posséder quelques compétences juridiques et des notions comptables. L’activité de syndic bénévole n’est pas considérée comme une activité professionnelle : l’intéressé n’est donc pas soumis aux charges sociales.

Le syndic bénévole peut-il être rémunéré ?

Cette rémunération ne peut prendre qu’une forme d’indemnités afin de rembourser les frais que la fonction occasionne mais ne saurait constituer un salaire.

  1. Le syndic professionnel

Le syndic professionnel doit, pour pouvoir exercer, être titulaire d’une carte délivrée par la Préfecture, d’une assurance garantissant sa responsabilité civile professionnelle et d’une garantie financière (Loi n°70-9 du 2 janv. 1970).

Combien est rémunéré un syndic professionnel ?

La rémunération est libre. Elle est convenue entre les copropriétaires et le syndic, et elle devient définitive quand elle est adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires, qui vaut signature du contrat du syndic.

  1. Désignation du syndic de copropriété

Le règlement de copropriété, généralement, désigne un syndic provisoire (il s’agit souvent du promoteur), afin d’assurer la gestion de l’immeuble en attendant la réunion de la première assemblée générale des copropriétaires.

Le syndic de copropriété sera désigné à la majorité absolue de tous les copropriétaires, présents ou absents (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965). Si la majorité n’est pas atteinte lors de cette assemblée, une seconde assemblée peut statuer, à la majorité simple des copropriétaires, présents ou représentés (art. 24 de la loi du 10 juillet 1965).

A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires. Le syndic ainsi désigné devra procéder à la convocation d’une nouvelle assemblée chargée de désigner un syndic définitif.

Que se passe-t-il si l’absence de syndic vient d’une réticence de l’assemblée ?

Le Président du tribunal nommera un administrateur provisoire. Toute contestation devra être adressée au Président dans les 15 jours (art. 59 D. 1967).

  1. Le mandat du syndic de copropriété

Le mandat du syndic de copropriété est limité à trois ans. Au terme de ce mandat, l’assemblée doit désigner un nouveau syndic ou renouveler le mandat du titulaire au moins tous les trois ans. (Le renouvellement de son mandat est soumis aux mêmes règles de majorité).

Cependant, il est plus prudent de le désigner pour un an jusqu’à la prochaine assemblée générale. Cela peut l’encourager à être plus diligent.

  1. Révocation du syndic de copropriété

L’assemblée des copropriétaires peut, à tout moment, procéder à la révocation du syndic de copropriété. Il faut, pour cela, invoquer des motifs réels et sérieux. A défaut, le syndic peut exiger des dommages et intérêts.

  1. Démission du syndic de copropriété

Le syndic peut, au cours de son mandat, démissionner, sous réserve d’un éventuel préavis mentionné dans le contrat ou le règlement de copropriété. Rien ne peut légalement contraindre un mandataire à continuer de représenter son mandant.

Toutefois, la démission ne doit pas être abusive et nuire à la copropriété. Ainsi, le syndic doit informer en temps utile le président du conseil syndical de sa volonté de démissionner, et convoquer l’assemblée qui désignera son successeur.

  1. Changement de syndic de copropriété

Si un nouveau syndic est désigné, il faut que l’ancien titulaire de la fonction fournisse l’ensemble des archives, la situation de trésorerie et les fonds disponibles dans un délai d’un mois. Il a ensuite deux mois supplémentaires produire l’état des comptes des copropriétaires et le solde des fonds.

En cas de non respect de ces délais, il convient de procéder à sa mise en demeure. Si celle-ci reste infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure.

La durée du mandat est limitée à un an pendant la période de garantie décennale quand le syndic, ses parents jusqu’au 3ème degré ou ses employés ont participé à la construction. Cette clause concerne surtout les promoteurs qui conservent leur fonction de syndic après la première assemblée.

Que se passe-t-il en cas de décès, annulation ou expiration de mandat, ou révocation du syndic, et qu’aucun successeur n’a été désigné ?

Aucune sanction à cette situation n’est prévue. Mais, sur demande d’un copropriétaire, le Président du tribunal de grande instance pourra le désigner d’office (art. 17 L. 1965, art. 46 et 47 D. 1967). Sa décision est notifiée par le syndic désigné à tous les copropriétaires. Toute contestation doit être effectuée dans les 15 jours suivant la notification. En aucun cas un président de conseil syndical ne peut se substituer à l’assemblée générale pour désigner un syndic (Cass civ. 13/03/1984).

  1. Contrat du syndic de copropriété

Le contrat qui unit le syndic au syndicat des copropriétaires est un contrat de mandat dans lequel sont définies ses attributions.

Ce contrat doit préciser sa durée, sa prise d’effet, ses modalités d’exécution et les éléments de détermination de sa rémunération.

Il doit être approuvé par l’assemblée générale à la majorité simple de tous les copropriétaires, présents ou absents (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965).

  1. Carence du syndic de copropriété

Sauf à ce que le règlement de copropriété en dispose autrement, dans le cas où le syndic ne peut pas exercer ses fonctions (ou refuse de les exercer) pour une raison quelconque, toute personne intéressée, y compris un tiers à la copropriété, peut demander à la justice de désigner un administrateur provisoire en charge de tous les pouvoirs du syndic.

Que se passe-t-il si l’assemblée refuse de désigner un syndic ?

Bien que la loi (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965) pose clairement l’obligation de désigner un syndic, elle ne l’assortit d’aucune sanction. Dès lors, si une parfaite entente règne entre les copropriétaires et que ceux-ci ne souhaitent pas engager de frais, ils peuvent se passer de syndic. Le syndicat des copropriétaires existera en tant que personne morale et pourra être condamné judiciairement, si un préjudice est causé à un tiers (responsabilité solidaire des copropriétaires), mais la copropriété n’aura aucun moyen d’action, de possibilité de passer un contrat ni de défense juridique.

 

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