Travaux copropriété

le 19 novembre 2012

 

  1. Travaux d'un copropriétaire affectant les parties communes

Chaque copropriétaire est libre de faire des travaux dans son lot privatif, tant que cela n’affecte pas les parties communes.

Si les travaux affectent les parties communes, il est impératif de demander une autorisation. Cette autorisation préalable est demandée à l’assemblée générale qui vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

ATTENTION : assouplissement avec la loi SRU, si la majorité n’est pas atteinte mais que plus du tiers est d’accord, un second vote est immédiatement organisé à la majorité des voix exprimées.

Afin que l’assemblée puisse prendre sa décision de manière éclairée, il faut réunir tous les éléments d’information : plan d’architecte, rapports d’experts ou d’urbanisme, attestation d’assurance…). Tous ces documents doivent être communiqués au syndic afin qu’il porte cette demande à l’ordre du jour. Si ces travaux doivent être réalisés rapidement, il est possible de demander au syndic une assemblée générale extraordinaire.

Le fait que les travaux affectent les parties communes n’a pas d’incidence sur les frais des travaux envisagés : la copropriété n’aura rien à débourser.

Si ces conditions sont remplies, la copropriété ne peut pas refuser l’autorisation sauf dans deux hypothèses :

  • Les travaux ont débuté avant que l’autorisation n’ait été accordée et un préjudice a été encouru

  • Des considérations sérieuses tenant à la solidité, à la destination de l’immeuble ou en raison d’un risque prévisible de nuisances justifient un refus que l’assemblée générale devra motiver (sous peine de censure judiciaire).

En cas de refus par l’assemblée générale sans raison valable, il est possible d’obtenir une autorisation du Tribunal afin d’engager les travaux.

L’action introduite n’est pas une action en contestation de la décision d’un assemblée générale, mais une action afin d’obtenir une autorisation judiciaire afin d’exécuter les travaux projetés mais refusés. Dès lors, cette action n’est pas soumise au délai de 2 mois prévu par l’article 42 al.2 de la loi du 10 juillet 1965. (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 16 décembre 2009)

Que se passe-t-il en cas de défaut de réalisation ou lorsque les travaux réalisés sont différents de ceux autorisés ?

Le copropriétaire est responsable au même titre que s’il n’avait pas obtenu d’autorisation. Il encourt alors la démolition de sa réalisation. Ou bien il peut être condamné à faire ratifier les travaux par l’assemblée générale.

  1. Travaux ne nécessitant pas d'autorisation

Il s’agit des travaux légers comme les cloisons sans ancrage définitif au sol ; ces travaux ne causent aucun dommage réel à la copropriété

  1. Travaux interdits

Cette interdiction peut résulter de la loi ou de l’urbanisme local. Aucune décision privée ne peut passer outre ces interdictions.

S’agissant des interdictions résultant du règlement de copropriété, elles doivent être justifiées par la destination de l’immeuble. Le règlement de copropriété.

  1. Travaux nécessitant une autorisation à la double majorité ou à l'unanimité

Cela concerne les travaux entraînant une modification substantielle, ou une aliénation des parties communes. Sont encore concernés, les travaux engendrant un agrandissement des parties privatives et de ce fait une modification des tantièmes.

Cela concerne également les travaux qui portent atteinte à un droit de jouissance.

ATTENTION : Le fait pour un copropriétaire d’être titulaire de tantièmes de parties communes ne l’autorise pas à agir pour faire cesser l’emprise d’un autre copropriétaire. Cette prérogative appartient à l’assemblée générale des copropriétaires. Le copropriétaire contestataire doit saisir l’assemblée générale en demandant à ce que cette question soit inscrite à l’ordre du jour. (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 13 janvier 2010).

  1. Travaux de la copropriété affectant les parties communes

Tous les ans, le syndic doit effectuer au moins une visite de l’immeuble en présence du président du Conseil syndical ou, à défaut, les membres du Conseil syndical et les copropriétaires intéressés.

En dehors de cette visite, et si des désordres sont apparus sur les parties communes ou sur des équipements collectifs, un technicien assiste la visite et les copropriétaires mettent tout en œuvre pour que le désordre n’empêche pas l’accès aux lots privatifs.

Le Conseil syndical propose alors un calendrier prévisionnel des travaux à effectuer et procède à une évaluation de chacun d’eux. Un programme pluriannuel des travaux envisagés est alors voté par l’assemblée au vu du calendrier prévisionnel.

Il incombe au syndic de demander aux entrepreneurs, ou aux architectes ou autres techniciens de demander les plans des ouvrages exécutés.

Le choix de l’entrepreneur qui effectuera les travaux se fait en trois temps :

  • Tout d’abord, le syndic établit un document comprenant un descriptif des travaux, la qualité des matériaux, les garanties financières, les qualifications de l’entrepreneur, les assurances et des références s’agissant des anciens chantiers

  • Ensuite, soit le syndic choisit l’entrepreneur, soit, plusieurs entrepreneurs sont mis en concurrence

  • Enfin, des devis sont communiqués aux membres du conseil syndical qui, lorsqu’ils ont obtenu une délégation, choisissent l’entrepreneur et adoptent les conditions du contrat.

  1. Les appels de fonds

Il s'agit des sommes qui sont demandées aux copropriétaires, soit pour régler leurs charges (appel de charges), soit pour régler des travaux ou toute autre dépense.

Le syndic a la mission de faire des appels de fonds et des provisions sur ces fonds. La présence de provisions procède d'une saine gestion tendant à lisser dans le temps les appels de fonds nécessaires et assurer ainsi une continuité de prestation de l'immeuble.

Les appels de fonds ont lieu tous les 4 mois, alors que les factures arrivent tout au long de l'année ; c'est pourquoi il relève d'une saine gestion de prévoir un fonds de roulement qui permettra à la copropriété d'honorer régulièrement ses factures. Le fonds de roulement consiste en une avance de trésorerie, confiée au syndic, destinée à faire face aux dépenses courantes et prévues.

Le fonds de roulement doit être prévu par le règlement de copropriété, ou inséré dans ce règlement (double majorité) s'il n'existait pas auparavant (sauf appels de fonds semestriels).

Si le règlement ne prévoit pas de fonds de roulement, le syndic peut le constituer dans le cadre fixé par l'art. 35 du décret de 1967. Des provisions spéciales peuvent être constituées par le syndic en cas de travaux d'amélioration, addition ou surélévation, ou par l'assemblée pour l'entretien ou la conservation des parties communes, ainsi que les équipements susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à venir (mais non encore décidés). L'assemblée peut décider du mode de placement des fonds recueillis.

  1. Emprunt en copropriété

Le syndicat des copropriétaires peut recourir à l'emprunt pour le financement de travaux ou d'opérations exceptionnelles. La décision d'emprunt prise en assemblée générale est opposable à tous les copropriétaires. Le montant de l’emprunt fixé par l’assemblée est réparti entre les copropriétaires en fonction de la base de répartition applicable au coût des travaux décidés et financés par l’emprunt pour tout ou partie.

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