« Droit de préemption du locataire et honoraires », Anne-Claude Poncet Expert immobilier BusinessFil

le 30 septembre 2018

La vente d’un logement ou d’un immeuble, à usage d’habitation, commercial ou à usage mixte, est soumise à des règles précises.

« Droit de préemption du locataire et honoraires », Anne-Claude Poncet Expert immobilier BusinessFil

Le locataire bénéficie d’un droit de préemption dans quatre situations. Si le premier cas concerne le bénéficiaire d’un bail commercial, les autres règles s’appliquent au locataire d’un logement ou d’un local à usage mixte, professionnel (profession libérale) et d’habitation.

Le local commercial

Depuis le 18 décembre 2014, la loi Pinel a institué un droit de préemption au bénéfice du titulaire d’un bail commercial.

La procédure applicable 

Le propriétaire qui envisage de vendre un local à usage commercial ou artisanal a l’obligation d’en proposer l’acquisition à son locataire. En pratique, le recours à la signification par huissier doit être préféré. La notification précise notamment le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente, et le locataire dispose d’un délai d’un mois pour se prononcer. Si le locataire n’exerce pas son droit de préemption, et dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, ces conditions et ce prix doivent être proposés au locataire, qui bénéficie à nouveau d’un délai d’un mois pour l’accepter. Si le locataire ne préempte pas, le bail commercial se poursuit avec l’acheteur du bien.

Les cessions exclues

Le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption lorsque le cessionnaire est le conjoint du bailleur, un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Le droit de priorité est également exclu en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial.

Et la rémunération de l’agent immobilier ?

La Cour de cassation s’est prononcée tout récemment sur l’application de ce texte. Elle a précisé, le 28 juin 2018, que  » le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation ». Ainsi, l’agent immobilier ne peut pas prétendre à  rémunération si le locataire exerce son droit de préemption.

Le congé pour vendre

La procédure applicable

Si le logement est la résidence principale du locataire, et qu’il est loué non meublé, le congé pour vendre fait naître un droit  de préemption au bénéfice du locataire. Il est régi par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé doit, entre autres mentions impératives, indiquer le prix et les conditions de la vente. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, c’est-à-dire pendant le 6e et le 5e mois avant la fi n du bail. Si le locataire n’exerce pas son droit de préemption, et dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, une nouvelle offre de vente est notifiée au locataire. Elle est valable pendant une durée d’un mois.

Les cessions exclues

Si l’acheteur est un parent du propriétaire, jusqu’au 3e degré inclus, le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption, sous la condition que l’acheteur occupe le logement pendant deux ans au moins à compter de l’expiration du délai de préavis

Et lorsque le logement est loué meublé, la loi ne prévoit pas de droit de préemption en cas de congé pour vendre.

Et la rémunération de l’agent immobilier ?

La Cour de cassation est défavorable au commissionnement de l’agent immobilier lorsque le locataire préempte son logement. Plusieurs décisions le rappellent. Ainsi, en 2013, la Cour de cassation a indiqué que le locataire n’a pas à être présenté par l’agent immobilier, mandaté par le propriétaire et ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien.

La vente en bloc

La procédure applicable Lors de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de plus de 10 logements, le locataire bénéficie d’un droit de  préemption. Préalablement à la vente le bailleur notifie le prix et les conditions de la vente, de l’immeuble en entier, ainsi que l’indication du prix et des conditions de la vente pour le local que le locataire occupe, accompagnés, notamment, d’un projet de règlement de copropriété. L’offre est valable pendant quatre mois. Lorsqu’un locataire exerce son droit de préemption, l’immeuble fait l’objet d’une mise en copropriété. Et si le bailleur décide de vendre les lots occupés à des conditions ou à un prix plus avantageux, le locataire concerné bénéficie d’un nouveau droit de préemption, qu’il peut exercer pendant un mois. Lorsque le locataire n’exerce pas son droit de préemption, le bail se poursuit avec l’acheteur du logement.

Les cessions exclues

Le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption lorsque la vente intervient entre parents ou alliés jusqu’au 4e degré inclus, ou si l’acquéreur s’engage à proroger les baux d’habitation, afin de permettre à chaque locataire de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans.

Et la rémunération de l’agent immobilier ?

Le texte étant rédigé d’une façon similaire à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, il est peu probable que l’agent immobilier puisse prétendre à rémunération en cas de préemption du locataire.

La vente à la découpe

La procédure applicable

Le locataire bénéficie d’un  droit de préemption lors de la division, ou de la subdivision d’un immeuble par lots. Cela regroupe deux situations : le propriétaire d’un bien comportant au moins 2 logements les vend séparément,  ou le propriétaire d’un lot de copropriété le subdivise pour le vendre.

Avant la vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, le bailleur doit notifier au locataire le prix et les conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe. Cette offre est valable pendant deux mois. Si le locataire n’exerce pas son droit de préemption, dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, le locataire doit bénéficier d’un nouveau délai d’un mois pour se prononcer sur une éventuelle préemption. S’il ne préempte pas, l’acheteur du bien devra poursuivre le bail.

Les cessions exclues

Ce droit de préemption ne s’applique pas aux ventes entre parents ou alliés jusqu’au 4e degré inclus, ainsi qu’aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l’ensemble des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel du bâtiment.

Et la rémunération de l’agent immobilier ?

Au regard de l’interprétation effectuée par la Cour de cassation, la rémunération de l’agent immobilier, en cas d’exercice de son droit de préemption par le locataire, paraît très incertaine.

Source : Journal de l’agence

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