Définition des droits de mutation

Il existe deux types de droits de mutation : les droits de mutations à titre onéreux et ceux à titre gratuit.

Droits de mutation à titre onéreux

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’acquéreur paie le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire, non seulement le prix de vente dudit bien mais aussi des droits de mutation à titre onéreux calculés sur ce prix de vente.

Concrètement, constituent les droits de mutation à titre onéreux dus par l’acquéreur les droits d’enregistrement applicables en fonction de la nature du bien acheté (terrain à bâtir, immeuble neuf, immeuble ancien) et de l’identité du vendeur (assujetti ou non à la TVA).

Les droits de mutation à titre onéreux peuvent être définis comme un impôt auquel sont soumises les ventes de biens immobiliers. Ils sont dus par l’acquéreur qui achète le bien immobilier, au moment de la signature de l’acte authentique de vente et du paiement intégral du prix de vente chez le notaire.

Les droits de mutation sont inclus dans ce que l’on appelle couramment les “frais de notaire”. Or, ces derniers englobent tous les frais payés en plus du prix de vente et des honoraires dus éventuellement à un agent immobilier (droits d’enregistrement, émoluments ou rémunération du notaire, débours ou frais payés pour obtenir les documents nécessaires à la vente).

En pratique, plusieurs opérations juridiques entraînent l’exigibilité de droits de mutation à titre onéreux. Ce sont la vente, l’apport en société, le partage, l’adjudication. Précisément, les droits de mutation sont perçus lorsque les opérations portent sur des immeubles (bâtis ou non bâtis), des titres de société, des fonds de commerce.

Droits de mutation à titre gratuit

Les mutations à titre gratuit sont celles qui ne comportent, en principe, aucune contrepartie financière par leur bénéficiaire. Ces mutations procèdent d’une intention libérale, et résultent soit du décès (transmissions ab intestat ou testamentaires) soit d’une donation entre vifs.

A la différence des droits de mutation à titre onéreux, les droits de mutation à titre gratuit sont fortement personnalisés : la situation personnelle et la situation de famille des redevables ont une influence sur la liquidation de l’impôt.

Les droits de mutation par décès (lors d’une succession) sont calculés sur la part nette revenant à chaque ayant droit, après application d’un abattement. Le tarif des droits de mutation à titre gratuit applicable à chaque part héréditaire est celui en vigueur au jour du décès. Il est déterminé en fonction du lien de parenté unissant l’héritier au défunt. Le lien de parenté est, en principe, fixé conformément aux règles du droit civil.

La donation entre vifs est un acte par lequel le donateur se dépouille de façon irrévocable d’un de ses biens en faveur du donataire bénéficiaire qui l’accepte. Les mutations à titre gratuit entre vifs sont soumises aux mêmes droits d’enregistrement que les mutations par décès. Elles donnent cependant ouverture au paiement de la taxe de publicité foncière lorsqu’elles portent sur des immeubles.

Montant et paiement des droits de mutation à titre onéreux

Les droits de mutation à titre onéreux sont calculés sur le prix du bien cédé, augmenté le cas échéant de toutes les sommes qui peuvent être dues au vendeur. Par exemple, les droits de mutation à titre onéreux sont calculés sur le prix indiqué dans l’acte. Attention toutefois au droit de requalification de l’Administration fiscale. Si cette dernière prouve une insuffisance de prix, les droits sont recalculés sur la valeur réelle du bien.

On applique sur ce prix de vente des taux qui varient selon le type de l’opération. Ainsi, dans le cadre d’une vente d’immeuble, une taxe au taux commun comprise entre 5,09 % à 5,80 % est perçue au profit de l’État, du Département et de la Commune. Elle est composée d’une taxe départementale, d’une taxe communale additionnelle, et d’une taxe nationale d’assiette et de recouvrement appliquée sur la taxe départementale. Le taux des droits d’enregistrement départementaux est fixé par chaque Conseil départemental, pour la période du 1er juin de l’année au 31 mai de l’année suivante.

Les droits de mutation peuvent être à taux réduit (environ 0,715 % du prix de vente) dans le cas des ventes suivantes :

  • la vente d’un immeuble neuf soumis à la TVA (les droits d’enregistrement s’appliquent en plus de la TVA) ;
  • l’acquisition d’un bien immobilier avec engagement de le revendre dans le délai de 5 ans.

Les droits d’enregistrement sont payés au notaire qui collecte l’impôt et le reverse ensuite au Trésor Public.

Droits de mutation à titre onéreux lors de la vente d’un lot de copropriété

Dans le cas de la vente d’un lot en copropriété, le syndic peut demander des frais de mutation. Avant la loi ENL de juillet 2006, le règlement de ces frais de mutation incombait pour moitié à l’acquéreur et pour moitié au vendeur. Depuis cette date, les honoraires ne doivent plus concerner que le vendeur du lot de copropriété.

Concrètement, le syndic de copropriété facture à l’ancien propriétaire des frais de dossier au moment de la transaction (montant justifié des opérations administratives nécessaires à un changement de propriétaire, compris entre 150 et 800 euros).

Le vendeur du lot de copropriété a le droit de refuser de payer ces droits de mutation s’ils ne sont pas expressément prévus dans le règlement de copropriété, ou s’ils n’ont pas été votés en assemblée générale des copropriétaires.

Source : Capital