Encadrements et baisse des loyers de marché

le 14 juillet 2017
Encadrements et baisse des loyers de marché

Michel Mouillart

Après plusieurs années de faible progression des loyers de marché, l’année 2017 avait commencé sur une stabilisation des loyers (0,0 % à fin février, en glissement annuel). Mais alors qu’habituellement les loyers se redressent avec l’arrivée du printemps, le mouvement de baisse a repris (-0,5 % à fin mai, en glissement annuel) : et cependant, le rythme de l’inflation a nettement rebondi.

Depuis 1998, c’est donc la troisième fois que les loyers de marché sont en baisse vers la fin du printemps : en 2009, au plus profond de la crise économique et financière internationale le marché s’était effondré ; et en 2015, lorsque le marché peinait à sortir de trois années d’une dépression déclenchée par des décisions publiques guère favorables au secteur locatif privé.

Aussi pour l’ensemble du marché, les loyers ont progressé de 0,2 % par an, en moyenne de 2013 à 2017, donc moins vite que l’inflation (+0,5 % en moyenne chaque année d’après l’Insee). Le ralentissement est remarquable, puisque de 2007 à 2012, la hausse des loyers était de 1,6 % par an, pour une inflation annuelle estimée à 1,7 % par an. Le changement de rythme de progression des loyers constaté depuis 2006 a évidemment accompagné le ralentissement de l’activité locative privée observé dans le même temps sous l’effet des crises économiques qui se succèdent et de la paupérisation des candidats à la location (montée du chômage, ralentissement puis baisse du pouvoir d’achat, dégradation des aides personnelles au logement …).

Le mouvement de ralentissement puis de baisse des loyers de marché trouve en effet son origine dans les transformations économiques constatées sur tous les territoires depuis le déclenchement de la crise des années 2008-2009 (montée du chômage, moindre progression voire pertes de pouvoir d’achat, remise en cause des aides personnelles au logement…). Cela est logique compte tenu des clientèles logées par le parc locatif privé : le constat de l’occupation des différentes composantes du parc de résidences principales que dresse l’Insee rappelle en effet que les ménages à bas revenus restent plus largement représentés dans le parc privé que dans le parc social. Il aurait ainsi été étonnant que l’évolution des loyers de marché ait pu être orientée autrement qu’elle ne le fut, partout sur le territoire.

Alors bien sûr, dans la plupart des grandes villes4 les évolutions des loyers de marché sont contenues : dans 50 % d’entre elles, les loyers baissent depuis le début de l’année et dans 35 % supplémentaires, les loyers progressent moins vite que l’inflation5. De plus depuis 2013, dans 70 % de ces villes les loyers de marché ont augmenté moins vite que l’inflation. Les loyers ont même reculé à Angers, au Havre, à Marseille, Rennes, Saint-Etienne et Toulon. Et ils n’ont que très faiblement progressé à Grenoble, Lille, Montpellier et Strasbourg ; voire à Dijon, Nantes, Nîmes et Toulouse.

Les loyers de marché selon Clameur dans les villes de plus de 2 500 habitants : distribution des fréquences dans les relatives selon le loyer au m2

Les loyers de marché selon Clameur dans les villes de plus de 2 500 habitants : distribution des fréquences dans les relatives selon le loyer au m2

De l’interprétation des chiffres

Dès lors, l’explication ne peut être qu’évidente pour certains : l’encadrement des loyers (en évolution) en cas de relocation (version juillet 2012) prouverait son efficacité, si besoin en était. D’autant que sur Paris, cette efficacité aurait été renforcée par l’encadrement en niveau mis en place par la loi Alur de 2014. Ainsi, pour Paris et une partie de l’Ile-de-France, l’explication est-elle toute trouvée d’après l’Olap :  » dans un contexte de reprise modérée de l’économie francilienne et de stabilité de l’indice des loyers, ces résultats illustrent l’impact du décret annuel de limitation de la hausse des loyers et, pour Paris, l’effet complémentaire de l’arrêté d’encadrement des loyers en niveau, même si l’évolution globale reste encore légèrement supérieure à l’IRL dans la Capitale, illustrant la tension persistante sous-jacente de ce marché « 6.

Soit, comme la période à venir sera celle de l’évaluation des dispositifs d’encadrement des loyers, il ne faudrait pas risquer une erreur de communication ! Pourtant, l’analyse que propose Clameur diffère sensiblement puisque sur le 1er quinqua-mestre de 2007, les loyers de marché reculent dans 55 % des villes de plus de 10 000 habitants. Mis à part l’année 2015 qui avait connu une baisse sensible des loyers de marché, la proportion actuelle est nettement supérieure à celle qui s’observe habituellement à cette même période de l’année (de l’ordre de 40 %, à fin mai). En outre, dans près de 60 % des petites communes situées hors les agglomérations retenues par l’encadrement des loyers en évolution, les loyers baissent. La panne des loyers de marché se constate partout, même sur les communes dites  » rurales « , donc sur les plus petits des marchés situés en dehors des zones d’encadrement : la panne n’est donc pas spécifique aux seules grandes villes et à leurs agglomérations. Il serait tentant, sinon, de considérer que les dispositions publiques d’encadrement des loyers en évolution et en niveau ont permis au marché de retrouver plus de raison, plus de calme.

Mais l’évaluation du dispositif d’encadrement en évolution ne devrait être réalisée qu’au regard de la modification éventuelle du loyer intervenue entre deux locataires : les informations concernant la baisse des loyers de marché ne sont donc pas forcément pertinentes en la matière.

Les loyers de marchés en euros par m2

Les loyers de marchés en euros par m2

Les loyers de marché en euros par m2

Les loyers de marché en euros par m2

Ne pas confondre efficacité des dispositifs et atonie de la demande

Pour autant, Clameur qui observe aussi les modifications de loyer intervenues entre deux locataires conclut, comme l’Olap a pu le faire, que le ralentissement a été remarquable au cours des dernières années. En 2016, par exemple, la hausse n’a été que de 1,4 % sur Paris et de 0 % sur Lyon, alors que dans la quasi-totalité des grandes villes concernées par l’encadrement en évolution, les loyers ont baissé entre deux locataires (de 1,1 % sur Lille, de 1,5 % sur Marseille,…). Lorsque les relocations sont faites sans travaux, les loyers baissent partout et fortement lors du changement de locataire : par exemple de 5,5 % sur Paris… et même de 8,7 % sur Marseille, pour se limiter à ces exemples. Les loyers de relocation sont en revanche à peu près stables lorsque des (petits) travaux d’entretien courant sont réalisés. Mais ils augmentent de l’ordre de 10 % si des (gros) travaux d’amélioration significative du logement sont réalisés7.

On pourrait donc être tenté, comme le fait l’Olap, de conclure que l’action publique a bien remis de la sagesse dans le marché… si on oubliait que, dans le même temps, tout cela se constate aussi sur des territoires non concernés par l’encadrement ; par exemple en Corrèze ou dans la Nièvre, pour ne prendre que ces départements pourtant révélateurs de l’affaiblissement général de la demande et des loyers.

Il ne faudrait donc pas confondre efficacité des dispositifs publics d’encadrement des loyers et conséquences de l’atonie de la demande et de ses difficultés budgétaires. Si les loyers baissent (presque) partout, qu’ils soient de marché ou de relocation, c’est bien parce que le pouvoir d’achat de la demande est en berne. Donc que les ménages candidats à un logement locatif privé sont, pour nombre d’entre eux, financièrement limités : parce que les revenus stagnent ; parce que les aides personnelles au logement ont été particulièrement maltraitées pendant le précédent quinquennat ; parce que l’offre locative sociale étant absente sur une grande partie du territoire, les ménages pauvres ou très modestes se tournent vers le locatif privé…

Encadrements et baisse des loyers de marché - Immoweek

De quelle évolution parle-t-on ?

Mais bien sûr, il devrait être de bon ton d’expliquer que tout cela est évident, puisque les loyers du secteur privé sont trop élevés. Il ne faudrait néanmoins pas oublier qu’à fin mai 2017, un quart des communes de plus de 2 500 habitants affichaient un loyer mensuel moyen de marché inférieur à 8 euros/m2 de surface habitable, près de 50 % d’entre elles ayant un loyer inférieur à 9 euros/m2… et que des loyers de marché supérieurs à 12 euros/m2 ne concernaient que moins de 20 % des communes.

D’autant que même dans les grandes villes de plus de 148 000 habitants où les
loyers de marché s’établissent à plus de
12 euros/m2, on constate que la moitié des baux nouveaux signés le sont à un loyer inférieur à 12 euros/m2 (la médiane), qu’un quart des baux nouveaux présentent un loyer inférieur à 10 euros… et qu’un bail sur huit est signé à un loyer inférieur à celui d’un logement locatif social !

Alors s’il faut une évaluation des dispositifs d’encadrement des loyers du secteur privé avant qu’une décision soit prise et que leur reconduction, leur extension ou leur abandon soit décidé, soit. Mais que pour une fois elle ne ressemble pas aux  » évaluations  » présentées par le passé8 : qu’elle aborde notamment les conséquences économiques, sociales et environnementales, qu’elle distingue ce qui relève de la dynamique de l’ensemble du marché locatif privé et des loyers de marché constatée sur tout le territoire des évolutions spécifiques (si elles existent) aux agglomérations concernées par l’encadrement… Sinon, la conclusion est déjà connue, elle figure dans le communiqué de presse de l’Olap de mai dernier.


1 – Les loyers de marché sont mesurés lors d’une relocation ou d’une location nouvelle, pour les seuls logements du secteur libre. Leur évolution ne peut donc se comparer à celle de l’IRL qui régit les baux en cours. Et elle ne doit pas être confondue avec la variation des loyers entre deux locataires.

2 – En glissement annuel, le niveau des loyers de marché observés par Clameur sur les cinq premiers mois de 2017 est comparé au niveau constaté en 2016 à la même époque.

3 – En mai 2016, les loyers de marché augmentaient de 0,6 % (en glissement annuel) alors que les prix à la consommation étaient stables (en glissement annuel). En mai 2017, les loyers reculent de 0,5 %, alors que l’inflation est remontée à 1,1 %.

4 En fait, celles qui comptent plus de 148 000 habitants. Dans toutes ces villes s’applique la taxe sur les logements vacants du fait  » d’un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant « . La loi Alur ayant plus généralement aligné la définition des zones concernées par l’encadrement des loyers de juillet 2012 (décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 d’encadrement des loyers en cas de relocation) sur celle des zones où s’applique la taxe sur les logements.

5 – Michel Mouillart,  » Les loyers de marché à fin mai 2017 « , Clameur, mai 2017.

6 – Olap, communiqué de presse, mai 2017.

7 – Ce qui est logique et prévu par le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 :  » une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer « .

8 – On se souvient, par exemple, de cette évaluation frisant la caricature présentée par la ministre du Logement en juillet 2016 et qui se félicitait du bilan d’une année d’encadrement (en niveau) des loyers parisiens (voir, par exemple :  » la conjoncture du marché locatif privé « , Administrer, n° 502, octobre 2016, pp. 25-35). Ou mieux encore, le fameux rapport d’évaluation de la loi Alur ( » Etude d’impact « , NOR : ETLX1313501L/Bleue-1, 25 juin 2013) dont la lecture est toujours aussi (dé)plaisante !

Source : ImmoWeek

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