Le sujet est d’une brûlante actualité : à quoi l’État sert-il vis-à-vis des professionnels immobiliers ? Un rapport parlementaire, signé du Député Mickaël Nogal, missionné par le Premier ministre, s’attaque aux activités de location et de gestion locative, en préconisant en particulier que les administrateurs de biens garantissent systématiquement les revenus fonciers de leurs clients investisseurs, en se réassurant eux-mêmes. Les enjeux sont multiples : sécuriser les ménages qui placent leur capacité d’épargne dans un logement destiné à la location, notamment pour beaucoup dans l’objectif d’assurer leur retraite, faire de l’investissement immobilier un placement à rendement assuré, permettre un accès facilité à la location pour les Français, dès lors que les primes d’assurance versées aux assureurs seraient largement majorées par rapport à la situation présente – un logement sur cinq seulement est protégé contre les impayés – et que les critères de sélection pourraient être moins drastiques.

Une partie de la communauté professionnelle se demande de quoi se mêle Mickaël Nogal, mandaté par Matignon : après tout, il appartient aux agents immobiliers et aux gestionnaires de décider du degré de valeur ajoutée qu’ils veulent donner à leurs prestations, et puis qui sait si tous les propriétaires veulent être garantis contre l’aléa de l’impayé ? Il est aussi dit que 2% d’impayés, quelques milliers d’expulsions effectives seulement par an, moins de 10.000 contentieux sur la restitution du dépôt de garantie, tout cela rapporté aux 1,7 million de locations nouvelles dans un parc de près de 7,5 millions de logements privés loués, ne mérite pas une énième loi. Soit.

Dans le même temps, lors du colloque que le même député Nogal avait organisé jeudi 11 juillet à l’Assemblée nationale pour ouvrir le débat sur ses propositions, quelqu’un dans la salle a appelé de ses vœux qu’après cette mission, ce rapport et la proposition de loi qui s’ensuivra, l’État s’occupe des activités de vente. L’intervenant, qui fut président du syndicat des agents commerciaux de l’immobilier, semblait considérer qu’il fallait réglementer le modèle professionnel, apparu en France il y a une quinzaine d’années, des réseaux de conseillers indépendants, qu’on a longtemps nommés « réseaux de mandataires immobiliers ». Les enseignes dont il s’agit, les Capifrance, Optimhome, I@D et autre Safti, sont en quelque sorte des franchises d’agents commerciaux indépendants, et les dote d’outils communs, plateformes digitales, mais aussi formations, progiciels et assistance professionnelle, sans parler de l’impact d’une marque à forte visibilité.

Le paradoxe est intéressant : la communauté professionnelle immobilière roule entre deux bords, comme les Français dans leur ensemble sur tous les grands sujets. On hésite entre en appeler sans cesse à la protection de l’État, en général au bénéfice des acteurs établis contre les dangers de nouveaux entrants, forcément affranchis des règles en vigueur et menaçant le consommateur. À d’autres moments, on trouve l’État bien interventionniste, alors qu’il n’y a aucun problème. En l’espèce, que penser des intentions de Monsieur Nogal ? Et faut-il une mission de plus pour surréglementer les agents immobiliers et tous ceux qui font de la transaction immobilière ?

Les deux sujets sont sans commune mesure. Dans le premier cas, deux constats ont été dressés, qui ont incliné Matignon à ouvrir le chantier confié à Mickaël Nogal : d’abord, les deux tiers des logements locatifs et la moitié des locations se passent d’intermédiation professionnelle, et cette faible intervention des professionnels est cause de beaucoup de dysfonctionnements et d’irrégularités, du non respect des obligations légales à la dégradation technique des logements mis sur le marché. Par ailleurs, la peur de l’impayé paralyse les investisseurs, qui recherchent un plus haut degré de sécurité, en particulier quand ils délèguent la gestion de leur bien à un professionnel, et qui à ce jour se sécurisent par une sélection par la solvabilité à la fois sévère et moins efficace qu’elle l’a été à critères équivalents. Le rapport part du présupposé que le remède le plus efficace consiste à faire croitre le taux de pénétration des administrateurs de biens, en les contraignant à plus de valeur ajoutée. Certes, l’objectif est de qualifier et de sécuriser les locations et la gestion des biens de placement, mais au passage les professionnels élargiront leur marché. En somme, oui, le député, inspiré par la mission explicite du gouvernement, veut faire le bonheur des professionnels à leur place. Il n’entend pas qu’ils se contentent du tiers du parc locatif privé dans leurs mains ni des 50% de locations pour lesquelles ils interviennent. A-t-il raison ? Le moins qu’on puisse dire est que l’État et le Parlement entrent dans une logique honorable, considérant l’intermédiation préférable à la désintermédiation, et qu’il aide une profession qui n’a pas su depuis la Reconstruction prendre le marché. Il veut surtout que locataires et propriétaires soient mieux traités et se traitent mieux mutuellement.

Quant aux réseaux d’agents commerciaux, le sujet est bien différent. Voilà des acteurs arrivés de fraiche date sur le marché, qui ont pris selon toutes les sources 15% du marché de la transaction professionnelle. Probablement l’ont-ils fait en convertissant à l’intermédiation des particuliers méfiants envers les professionnels établis, qui ont trouvé le face à face avec un agent commercial à son compte, sans agence physique, moins intrusif et plus souple. Le législateur les a astreints à des obligations de formation continue et bientôt à une formation et un stage a priori, à l’entrée dans l’activité. Il a cru bon de clarifier par deux fois aux yeux des consommateurs, vendeurs ou acquéreurs, la différence de statut entre les agents immobiliers titulaires de la carte professionnelle, habilités à signer des mandats et rédiger des compromis ou des promesses de vente, et les agents commerciaux, exerçant sous couvert de la carte d’un agent immobilier. La loi AlUR a exigé de ces derniers qu’ils spécifient leur qualité dans tous les documents commerciaux, et la loi ELAN a créé un titre certifié d’agent immobilier, que les négociateurs travailleurs indépendants ne peuvent porter. Qu’attend-on encore du législateur ? Il a assez fait. Il ne devrait intervenir que si ces acteurs-là ne faisaient pas correctement leur travail et mettaient en péril les consommateurs. Ce n’est pas le cas.

Il faut dire en outre que les pouvoirs publics ne sont pas là pour trancher les bisbilles à l’intérieur du corps professionnel. Le point de vue du consommateur, administré, contribuable, électeur, est le seul qui vaille. Il est le juge de paix. Il est urgent de cesser de solliciter le législateur à tout-va. Il n’est que temps de prendre de la hauteur et de vouloir une seule chose, la respectabilité reconnue des professionnels de la transaction et de la gestion. Le corps professionnel immobilier s’épuise en discussions stériles pendant que l’exécutif et le Parlement concoctent de nouvelles règles, qui seront imparfaites si les représentants des professionnel ne contribuent pas à leur production. Enfin, ces règles doivent porter sur l’essentiel, pas sur le circonstanciel.

À n’en pas douter, deux progrès devraient marquer la stratégie des agents immobiliers et des administrateurs de biens, la simplification du paysage syndical – à ce jour, trois organisations professionnelles cohabitent et coopèrent souvent, sans être encore parvenues à se fondre en une seule – et le sentiment d’appartenance à une communauté de destin : elle rassemble celles et ceux qui partagent la mission de loger les ménages du pays. Le rapprochement est à l’ordre du jour de la FNAIM et de l’UNIS et il importe que sa chronologie rejoigne celle des pouvoirs publics, qui réforment le secteur du logement à marches forcées. Quant à la cohésion entre les acteurs professionnels, elle est encore fissurée et mérite plus de conviction et de détermination. L’opinion comme les décideurs l’attendent, parce qu’elle est gage de responsabilité et de dignité et qu’ils ne feront confiance sans réserve à une profession que si elle incarne cette hauteur de vue.

Source : Capital