État daté : la facture qui fâche

le 6 février 2019

Un copropriétaire vendant son logement doit demander au syndic un papier appelé « état daté »… souvent facturé à un prix qui frôle l’arnaque. Stop !

État daté : la facture qui fâche

iStock/AaronAmat

On l’appelle l’état daté. Cet intitulé jargonnant désigne le document que doit transmettre le syndic au notaire, lors de la vente d’un logement en copropriété. Il récapitule l’état de la situation du vendeur vis-à-vis du syndicat des copropriétaires de son immeuble.

Le formulaire comprend des informations comptables : sommes restant dues par le vendeur au syndicat, sommes qui seront à la charge de l’acquéreur, dette du syndicat vis-à-vis des fournisseurs…

30 minutes de travail payées 5 heures

D’après la vingtaine de contrats de 2018 que nous avons étudiés, transmis par nos lecteurs ou fournis par des cabinets, l’état daté coûte 497 € en moyenne. Impossible d’échapper à cette facture quand on vend un appartement, ou même un parking, dans une copropriété.

Nous avons rapporté ce montant à la vacation horaire indiquée dans les mêmes contrats de syndic : en moyenne, il correspondrait à cinq heures de travail :

Mais ce document, standardisé, avec des informations incluses dans le logiciel du syndic, nécessite-t-il réellement tout ce temps ? « Les cabinets ont un logiciel qui remplit automatiquement tous les champs, explique une gestionnaire qui a travaillé pour plusieurs syndics. Ça prend entre vingt à trente minutes. D’autres ne renseignent que la partie comptable, la partie administrative restant à faire : l’opération peut alors prendre jusqu’à 45 minutes. »

À quoi sert le Parlement ?

Convaincu par l’aspect abusif de cette tarification, le Parlement a voulu mettre fin aux excès, il y a cinq ans, par un plafonnement du coût de l’état daté (article 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi Alur du 24 mars 2014).

Étrangement, le décret d’application de la mesure n’est jamais paru… à la grande satisfaction des administrateurs de biens. Si bien que les tarifs continuent d’augmenter : lors d’une enquête publiée en 2017 sur les dérapages tarifaires des syndics, nous avions calculé un prix moyen de 415 €, inférieur de 20 % aux tarifs actuels !

Facturation illégale

Pire encore, une tarification supplémentaire s’est développée : le « pré-état daté », facturé environ 200 €. Foncia le justifie, dans un courrier envoyé à un lecteur de 60 Millions, comme étant un devis préalable « pour les vendeurs qui ne souhaitent pas effectuer les recherches ».

Or, cette prestation n’a pas d’existence légale, ni même réglementaire, la liste des prestations particulières donnant lieu à des versements supplémentaires au syndic étant strictement limitée par un décret du 26 mars 2015. Selon nos estimations, 15 % des syndics, et pas des moindres, se livrent à cette facturation illégale.

Plafonnement : il est temps !

Il est grand temps de publier le décret d’application plafonnant le montant de l’état daté, et que la Répression des fraudes traque les pré-états datés illégaux.

En attendant, c’est au conseil syndical de faire baisser la facture en négociant avec le syndic, soit au moment où il est mis en concurrence, soit lors du renouvellement de son contrat, lors de la réunion préparatoire à l’assemblée générale.

Lionel Maugain. Juriste : Virginie Potiron

Source : 60 millions de consommateurs

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