Étude des contentieux de la copropriété

le 3 mars 2019

La Direction des affaires civiles et du Sceau du ministère de la Justice a mis en ligne son étude sur le contentieux de la copropriété portant sur la période 2007-2017. Les contentieux concernant les demandes de paiement des charges représentent plus de deux tiers des contentieux de la copropriété.

Étude des contentieux de la copropriété

succo / Pixabay

La Direction des affaires civiles et du Sceau du ministère de la Justice a publié, le 20 février dernier, une étude portant sur l’évolution des contentieux de la copropriété sur la période 2007-2017, avec un focus sur l’année 2017.

Évolution des demandes 2007-2017

Nombre des contentieux

Depuis 2007, le nombre des contentieux de la copropriété portés devant les juridictions du premier degré a augmenté de 24 %, passant de 33 600 à 41 700. Devant les cours d’appel, la hausse a toutefois été moins importante (+ 10%).

Nature des contentieux

Les actions en paiement représentent plus des deux tiers de l’ensemble du contentieux sur la période. Les demandes en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération d’une assemblée générale arrivent en deuxième position des contentieux les plus fréquents mais demeurent de faible ampleur.

Les demandes en paiement des charges formées devant les juridictions du premier degré ont augmenté de 29 %, passant de 22 300 à près de 28 700. La part du contentieux de l’impayé traité par les tribunaux d’instance (TI) et la juridiction de proximité est demeurée très élevée (autour de 82 %). La part des demandes en paiement enregistrées devant les tribunaux de grande instance (TGI) a également augmenté, passant de 13 % en 2007 à 19 % en 2017. Selon l’étude, ces différences de rythme de croissance peuvent traduire soit une augmentation du montant des charges, soit une accumulation des arriérés.

Le nombre de demandes en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération d’une assemblée générale est quant à lui resté relativement stable passant de 2 600 en 2007 à 2 800 en 2017 (+ 8 %).

Demandes formées en 2017

La Direction des affaires civiles et du Sceau du ministère de la Justice précise tout d’abord que 13 % des demandes introduites au fond et en référé en 2017 (TGI, TI et juridictions de proximité) concernaient des litiges nés des rapports locatifs contre 3 % de demandes liées à des litiges générés par la copropriété.
Concernant le contentieux de la copropriété en 2017, l’étude met en avant les points suivants.

Plus des deux tiers des contentieux de la copropriété sont générés par des impayés de charges

Les contentieux relatifs aux droits et obligations des copropriétaires représentent 83 % de l’ensemble des demandes formées en 2017. Ils portent à 69 % sur le défaut de paiement des charges (28 655 demandes). Les infractions aux règlements de copropriété et troubles divers causés par d’autres copropriétaires représentent quant à elles 2 151 actions devant les tribunaux.

L’organisation et l’administration des syndicats des copropriétaires donne lieu à un contentieux peu abondant (7 190 demandes, soit 17% de l’ensemble des contentieux de copropriété). Les demandes en nullité d’une délibération de l’assemblée générale arrivent en première position (2 821 demandes).

Plus de huit actions en paiement sur dix sont portées devant les tribunaux d’instance

85,5 % des contentieux ont été portés en 2017 devant le TI et les juridictions de proximité et 14,5 % devant le TGI.

Plus de huit actions sur dix portent sur des sommes inférieures à 10 000 euros.

Devant le TI, les actions en paiement sont introduites au fond dans 97 % des cas. L’usage du référé reste faible (3 %). Devant le TGI, le dispositif statistique ne permet pas de distinguer les demandes en recouvrement des provisions du budget prévisionnel voté en assemblée générale formées devant le président du TGI statuant « comme en matière de référé », des actions en référé classiques visant à obtenir une provision pour des charges impayées. En 2017, 1 171 affaires ont été introduites en référés (21,5%).

Répartition géographique des contentieux

Forte concentration géographique des actions en paiement : près des deux-tiers des demandes sont concentrées sur les tribunaux des régions Île-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur

Les actions en paiement sont les plus nombreuses en région Île-de-France avec 43 % des demandes, dont 11 % à Paris, 9 % dans le département la Seine-Saint-Denis et 5 % dans le département des Hauts-de-Seine. C’est également à Paris que l’on retrouve la plus forte proportion (32 %) de demandes en paiement des charges d’un montant supérieur à 10 000 euros.

La région Provence-Alpes-Côte d’Azur concentre quant à elle 20 % des demandes en paiement enregistrées en 2017, dont 10 % devant les juridictions des départements des Alpes-Maritimes et 6 % des Bouches-du-Rhône. Dans cette région, le montant des sommes réclamées est plus faible que dans la région Île-de-France : il excède 10 000 euros dans 12 % des cas contre 23 % en région Île-de-France.

Forte concentration géographique des demandes en nullité d’une délibération de l’assemblée générale

En 2017, 169 TGI ont eu à connaître 2 816  demandes en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée. Les deux tiers des demandes concernaient seize TGI, le TGI de Paris ayant reçu près d’un quart (22 %) des demandes, suivi notamment par les TGI de Nice, Grasse, Nanterre et Marseille. Notons également que 121 TGI ont été saisi de moins de dix demandes.

Copropriétés en difficulté

Les demandes de désignation d’un administrateur provisoire d’une copropriété en difficulté sont également très concentrées géographiquement : quatorze TGI ont reçu les trois quarts des demandes, avec en tête celui de Bobigny (30 % des demandes), suivi notamment par ceux de Nanterre et de Fort-de-France.

Sort des demandes en 2017

Les modes de règlement des contentieux des droits et obligations des copropriétaires

L’étude souligne les points suivants :

  • près d’une demande en paiement sur quatre fait l’objet d’un abandon de procédure devant les juridictions de première instance ; ces demandes se sont terminées dans 14 % des cas par un acte impliquant un accord des parties ;
  • lorsque le juge statue au fond sur les actions en paiement, les syndicats des copropriétaires obtiennent gain de cause, au moins partiellement, dans plus de 90 % des cas. Le taux de rejet est faible en matière d’impayé (5 %). Dans près de neuf jugements sur dix acceptant au moins partiellement les demandes, les juridictions n’accordent aucun délais de paiement ;
  • les demandes en paiement des charges sont traités dans des délais relativement courts : 8,6 mois devant les TGI, 5,8 mois devant les TI et 4,8 mois devant les juridictions de proximité ;
  • les copropriétaires assignés en paiement comparaissent rarement à l’audience. Ils comparaissent davantage à l’audience lorsque le montant des charges réclamées est élevé.
  • un exercice actif de la défense allonge notablement la durée des procès. Devant les TGI, les jugements contradictoires sont rendus en 15,3 mois tandis que les décisions réputées contradictoires le sont en 6 mois. Devant le TI, ces durées sont respectivement de 8,3 mois et 4,8 mois et devant la juridiction de proximité de 6,8 mois et 3,9 mois ;
  • les jugements des TGI sont un peu plus fréquemment frappés d’appel (9 %) que ceux des tribunaux d’instance (4 %). Il semble que le montant des sommes réclamées ait une incidence sur la propension à interjeter appel.

Les modes de règlement des contentieux de l’organisation et de l’administration des syndicats des copropriétaires devant les TGI

L’étude relève qu’en 2017, devant le TGI, 18 % des procédures au fond relatives à l’organisation et l’administration des syndicats des copropriétaires ont fait l’objet d’un abandon de procédure, se terminant, soit par un acte impliquant un accord des parties – désistement, retrait du rôle, transaction – (10 %), soit par une radiation (5 %).

Lorsqu’ils statuent au fond sur les demandes, les TGI déboutent en moyenne les demandeurs dans 20 % des cas. Le taux de rejet est de 39 % pour les demandes en nullité d’assemblée générale, les actions en responsabilité exercée contre les syndicats étant quant à elles plus rarement rejetées.

La durée de traitement des contentieux relatifs à l’organisation et l’administration des syndicats des copropriétaires s’élève à un an en moyenne : elle atteint 19 mois lorsque les affaires se terminent sans décision au fond et 11 mois lorsque le tribunal statue au fond sur les demandes.

La durée des procédures relatives à la nullité d’une assemblée générale s’élève quant à elle à plus de deux ans lorsque les juges statuent sur le fond de la demande. L’étude relève par ailleurs que près d’un tiers des décisions statuant sur des demandes en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée ont été frappées d’appel.

Les demandes de désignation d’un administrateur provisoire d’une copropriété en difficulté sont quant à elle acceptées plus de neuf fois sur dix et traitées dans des délais très brefs.

Source : Actualités du droit

Ils parlent de nous :

Appelez-nous