Gestion locative : les précautions à prendre

le 14 avril 2019

Confier son bien en gestion locative réclame de passer au crible toutes les prestations prévues par le contrat.

Gestion locative : les précautions à prendre

La gestion locative nécessite de prendre certaines précautions pour une réelle tranquillité d’esprit. – Shutterstock

« Je préfère louer mon appartement moi-même, je passe mes annonces sur Leboncoin, je trouve un contrat sur Internet, puis je choisis avec soin la personne à qui je loue », raconte Véronique. Cette Parisienne avoue jusqu’à présent s’être toujours passée des services d’une agence ou d’un syndic pour mettre en location son studio. A la fois pour des raisons économiques, mais pas seulement. « Autour de moi, pas mal de personnes ont eu des problèmes avec ces agences. L’une n’a pas fait le métrage de l’appartement comme il le fallait, l’autre n’a pas enquêté sur la solvabilité du locataire. Je trouve qu’il y a un manque de sérieux. »

Et de fait, en France, sur les 6,7 millions de logements locatifs existants, seuls 34 % sont pour l’heure gérés par des professionnels. « C’est un vrai sujet, le gouvernement a d’ailleurs lancé une mission en vue d’étudier la façon de faire progresser l’intermédiation. Il y voit un facteur de sécurisation et d’assainissement des pratiques », confirme Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. Si les Français boudent encore la gestion locative, ceux qui seraient tentés d’y avoir recours doivent, il est vrai, prendre certaines précautions pour une réelle tranquillité d’esprit.

Frais supplémentaires

Pour confier son bien, le propriétaire devra signer un mandat de gestion à l’agence de son choix afin de lui permettre d’accomplir la location et la gestion en son nom. Il est impératif à cette occasion d’être attentif aux prestations incluses dans le mandat au risque, sinon, d’être exposé à des frais supplémentaires.

Ces prestations comprennent généralement une partie commerciale (trouver un locataire, à moins que le propriétaire l’ait déjà fait), la gestion de tâches administratives, comme la rédaction du bail, l’état des lieux, le règlement des loyers, les relances en cas d’impayés notamment, éventuellement le suivi des travaux, et des sinistres éventuels (dégâts des eaux, incendies, etc.). Mais elles varient d’une agence à l’autre. Gare aux « astérisques » donc !

Ensuite, pour bénéficier de ces services, les propriétaires devront s’acquitter de trois types d’honoraires. Primo, les frais de gestion dus sur les loyers – qui varient entre 5 et 7 % hors taxe du montant des encaissements. Sachant que le montant de ces derniers est en règle générale proportionnel à celui des loyers. Ils seront plus élevés pour un loyer modeste (de l’ordre de 8 % s’il est de 300 et 400 euros et 5 % pour un loyer de 3.000 euros). Deuzio, des honoraires de mise en place du locataire (frais de dossier, établissement des baux) qui s’échelonnent entre 8-10 et 12 euros/m2 TTC. Tertio, des honoraires d’état des lieux de 3 euros/m2. Ces deux derniers coûts ne seront toutefois à régler qu’à l’occasion de l’entrée d’un nouveau locataire.

Pinel : quels loyers peut-on pratiquer ?

Les loyers pratiqués sont plafonnés. Les plafonds 2019, par mètre carré et en fonction du zonage, sont les suivants :
Zone A bis : 16,83 euros/m2
Zone A : 12,50 euros/m2
Zone B1 : 10,07 euros/m2
Zones B2 et C : 8,75 euros/m2
Source : loipinel-2019.fr

Garanties optionnelles

Enfin, à ces trois honoraires s’ajoutent trois garanties optionnelles : l’offre de garantie des loyers, la non-location et l’assurance habitation des propriétaires non occupants. A titre d’exemple, un propriétaire qui perçoit 700 euros (dont 50 euros de charges) pour 25 m2 en région parisienne pourrait s’acquitter de 604 euros d’honoraires de gestion (6 %), de 375 euros d’honoraires liés à la location et l’état des lieux et de 235 euros de garantie de loyers à l’année TTC (2,5 %). Soit un total de 1.214 euros pour 7.800 euros de loyers net. Il pourrait ensuite déduire ses frais de gestion des revenus fonciers.

« Pour le propriétaire, si l’agence fait bien son travail, c’est une vraie garantie, car un dossier sur cinq est faux », met en garde Jean-François Eon, directeur de Syneval, courtier en syndic. Et d’énumérer les fausses fiches de paie, les faux contrats de travail ou encore faux RIB qui pullulent aujourd’hui. En cas de non-paiement des loyers, si le propriétaire a souscrit la garantie, le professionnel s’occupera logiquement de gérer ces questions judiciaires et du recouvrement des sommes dues. Mais une fois encore, soyez très vigilants, le montant du recouvrement des loyers ou encore la durée de couverture sont plafonnés. Ces limites doivent être clairement explicitées lors de la signature du mandat.

Source : Les Echos

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