Afin d’accélérer la rénovation du parc de logements anciens, et particulièrement dans les centre-villes où l’habitat s’est dégradé, le gouvernement vient de lancer un nouveau dispositif d’investissement locatif. Largement inspiré du Pinel, cet avantage – déjà baptisé “Denormandie” du nom de l’actuel ministre du Logement – offre une réduction d’impôts comprise entre 12 et 21% en fonction de la durée d’engagement de location (de 6 à 12 ans). Comme le Pinel, l’avantage fiscal est plafonné à 300.000 euros. Il est, par ailleurs, conditionné à la réalisation de travaux de réhabilitation, qui doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Ces travaux doivent amener à une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 30% ou porter sur 2 types de travaux au moins, sur un bouquet de 5, parmi lesquels l’isolation des combles, des fenêtre ou des murs, le changement d’une chaudière ou d’un système de production d’eau chaude. La réduction d’impôt portant alors sur l’ensemble de l’investissement (achat et travaux).

Alors que vaut ce nouveau dispositif, face à un investissement dans l’ancien pour lequel vous lanceriez de gros travaux de rénovation et profiteriez du mécanisme de déficit foncier ? Pour rappel, lorsque les charges inhérentes à un bien mis en location sont supérieures aux revenus fonciers qu’il génère, vous pouvez utiliser ce mécanisme pour réduire votre impôt sur le revenu. Ces charges (frais de travaux, d’entretien, intérêts d’emprunts, taxes foncières, etc.) sont alors déductibles des revenus fonciers imposables, le déficit ainsi créé pouvant être ensuite imputé à votre revenu global, dans la limite de 10.700 euros par an. La fraction dépassant ce seuil pouvant être reportée sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Un mécanisme fort intéressant lorsqu’on engage, justement, de gros travaux de rénovation.

Attention toutefois, si cette déduction peut paraître plus intéressante que la réduction d’impôt Denormandie au premier coup d’oeil (pas de conditions de loyers ou de ressources des locataires, avantage définitivement acquis dès lors que le logement est conservé 3 ans, pas de plafonnement, etc.), c’est sans compter sur l’hypothèse d’une revente et la taxation de vos plus-values. Car, c’est la surprise du chef, dans le cas d’un investissement locatif Denormandie, le coût de vos travaux est intégré au montant de votre acquisition… ce qui viendra mécaniquement diminuer vos potentielles plus-values. Et donc votre imposition. A contrario, en déficit foncier, pour des mêmes montants d’acquisition et de cession, la plus-value est plus élevée car calculée sans tenir compte des travaux. Vous vous retrouverez donc avec un impôt supérieur, même si vous avez réalisé des travaux équivalents à 25% du montant d’acquisition. A terme, le rendement net d’impôt d’une opération Denormandie se révèle donc bien supérieur. C’est en tout cas ce que démontrent les simulations ci-dessous, réalisées pour Capital par Florent Belon, responsable de l’ingénierie patrimoniale chez Olifan Group, à partir des données de marché transmises par la Fnaim.