Immobilier : des copropriétaires en difficultés financières

le 25 octobre 2018

La situation financière de certains copropriétaires se dégrade. Les fournisseurs sont payés en retard et le montant des impayés augmente.

La situation financière de certains copropriétaires se dégrade. Les fournisseurs sont payés en retard et le montant des impayés augmente.

© Franck Paubel

Des impayés de fournisseurs importants, un nombre croissant de copropriétaires débiteurs… L’Association des responsables de copropriété tire le signal d’alarme en dévoilant les résultats de son premier Observatoire patrimonial des copropriétés (Opac). Ce dernier a été élaboré en récupérant les documents comptables de 2.000 copropriétés envoyés aux copropriétaires lors de l’assemblée générale entre 2014 et 2017. Ces copropriétés sont à 68% situées en Ile-de-France.

Des fournisseurs payés en retard. Les copropriétaires ont du mal à payer leurs fournisseurs. En 2017, les impayés de fournisseurs étaient le lot de 94% d’entre elles. Pour les copropriétés comptant plus de 50 lots, ce taux atteint 97%. Le montant des impayés s’élevant à 394 € par lot. Electricité, eau, chauffage figurent parmi les prestations concernées. A l’échelle de la copropriété, le montant des impayés s’élève à 20% du budget prévisionnel moyen. « Les copropriétaires sont arrivés à une saturation financière », analyse Emile Hagège, directeur général de l’Arc qui rappelle que si ces services ne sont pas interrompus, des pénalités sont en revanche facturées.

Hausse de la dette des copropriétaires. Selon l’Opac, la dette moyenne des copropriétaires débiteurs a bondi de 26% entre 2014 et 2017 passant ainsi de 29.876 à 37 611 €. Si le montant moyen représente pour 74% des copropriétaires débiteurs moins de 15% du budget prévisionnel, c’est surtout l’évolution qui inquiète. Le nombre de copropriétés ayant un taux d’impayés supérieur à 20% est en effet passé de 16  à 20% en quelques années. « On assiste à un glissement des copropriétés dans l’endettement », s’alarme Emile Hagège. « Lentement mais sûrement, nous aurons de plus en plus de copropriétés en difficultés. »

Les causes de ces impayés ? Elles sont multiples pour ce responsable citant la mise en conformité des ascenseurs très coûteuse pour les copropriétaires, les travaux de rénovation lancés dans les copropriétés. Autant de dépenses que certains ménages ne peuvent pas payer notamment lorsqu’ils viennent d’acheter en copropriété leur logement. « Quand on achète un logement en copropriété, on est deux fois propriétaire. On est propriétaire des parties privatives et d’une quote-part des parties communes », détaille Emile Hagège qui prône l’établissement d’un plan pluriannuel de travaux pour offrir de la visibilité aux copropriétaires.

Economiser chaque année. Côté financement, l’Arc ne manque pas d’idées. Pointant du doigt le fonds travaux seulement financé à hauteur de 5% du budget de la copropriété – un minimum exigé par la loi –, l’association souhaiterait développer un amortissement à l’image des HLM. Chaque année, les copropriétaires verseraient une somme équivalente à une fraction du prix de certains équipements comme d’une chaudière. Cette dernière pouvant être ainsi remplacée le jour J sans apport complémentaire.

L’Unis prône l’anticipation
Si l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) n’a pas constaté de problèmes concernant les fournisseurs impayés, les impayés des copropriétaires sont en revanche source d’une grande vigilance. Le coût de l’énergie n’est d’ailleurs pas sans conséquence sur la trésorerie des copropriétaires. « Les taxes sur le gaz naturel ont explosé depuis une année et continueront d’augmenter », observe Géraut Delvolve, directeur général de l’Unis. « En 2018, le surplus de taxes s’est élevé à 3.000 € pour une copropriété, une somme équivalente à ses travaux de rénovation. Cette hausse imprévue des charges peut expliquer l’augmentation des impayés. Et c’est d’autant plus difficile pour des primo-accédants endettés au maximum qui n’ont pas prévu cette somme dans leur trésorerie. »
Le professionnel appelle les futurs acquéreurs à une plus grande vigilance lorsqu’ils achètent un bien en copropriété. L’état daté qui doit leur être remis lors de la vente est une précieuse source d’informations regroupant les provisions pour charges, le montant des provisions restant à verser pour des travaux déjà votés… Le Diagnostic de performance énergétique de l’appartement doit être lui aussi examiné. Si le DPE n’est pas bon, des travaux concernant le logement ou l’immeuble sont conseillés. « L’acquéreur a tout intérêt à garder des liquidités si des travaux doivent être engagés », conseille Géraut Delvove. « Dans le cas contraire, il devra emprunter pour les financer. » 

Source : PAP.fr

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