Immobilier : les nouveaux loyers parisiens

le 11 mars 2019

Hausses, encadrement, plafonnement… Louer à Paris c’est s’inscrire dans un cadre très réglementé. Tout ce qu’il faut savoir avant de fixer ou augmenter un loyer.

Immobilier : les nouveaux loyers parisiens

Les Echos | Le 07/03 à 17:30, mis à jour à 17:41 Supprimé novembre 2017 suite jugement tribunal administratif Paris, l’encadrement loyers capitale bientôt remis place. Supprimé depuis novembre 2017 à la suite du jugement du tribunal administratif de Paris, l’encadrement des loyers dans la capitale devrait bientôt être remis en place. – Shutterstock

Supprimé depuis novembre 2017 à la suite du jugement du tribunal administratif de Paris, l’encadrement des loyers dans la capitale devrait bientôt être remis en place. Profitant de la promulgation de la loi Elan qui autorise les communes de zone tendue qui le souhaitent à poursuivre l’expérimentation de ce dispositif pendant cinq ans, le Conseil de Paris a en effet voté en décembre dernier son rétablissement.

Si la réinstauration effective du mécanisme d’encadrement est encore suspendue à la publication par le gouvernement des décrets d’application, « les bailleurs parisiens ne sont pour autant toujours pas libres de fixer le montant de leur loyer comme ils le veulent », insiste Michel Platero, président de la Chambre FNAIM du Grand Paris.

Nouvelle location

En cause ? Le dispositif de plafonnement des loyers qui s’applique dans Paris intra-muros , indépendamment du principe d’encadrement. Concrètement, «  les particuliers ne peuvent déterminer librement la somme qu’ils souhaitent demander à leur locataire que si le logement en question est loué pour la première fois ou après une période de vacance de plus de dix-huit mois », indique Pierre Hautus, directeur général de l’Union nationale des propriétaires immobiliers.

Quant aux autres, ils ne disposent quasiment d’aucune latitude. En cas de changement de locataire, et donc de signature d’un nouveau contrat de location, il leur est en effet interdit de réclamer au nouvel occupant un loyer supérieur à celui que payait le précédent. «  Le montant en question pouvant toutefois être réévalué au titre de l’augmentation légale annuelle si celle-ci n’a pas déjà été appliquée au cours des douze derniers mois », tempère José Dias, responsable de la gestion locative de l’agence Era Convention. Et ce, qu’il s’agisse d’un  bail classique (location nue ou meublée) ou d’un bail mobilité.

Loyers « manifestement sous-évalués »

Quelques exceptions à cette règle existent néanmoins, mais «  elles n’offrent au propriétaire qu’une marge de manoeuvre très réduite avec une possibilité d’augmentation du loyer extrêmement limitée », regrette Pierre Hautus. Ainsi, si le loyer acquitté par le locataire sortant est manifestement sous-évalué, c’est-à-dire inférieur d’au moins 20 % à ceux du marché, le bailleur a la faculté de le revoir à la hausse. Problème : le montant supplémentaire réclamé au nouvel occupant des lieux ne peut dépasser 50 % de la différence entre l’ancien et le nouveau loyer.

Autre difficulté de taille : comment attester du bien-fondé de cette requête ? Et, là encore, la tâche est loin d’être aisée, reconnaît José Dias. «  Le propriétaire du logement doit prouver la sous-évaluation par comparaison avec des loyers pratiqués dans le même quartier pour au moins six biens présentant les mêmes caractéristiques de superficie, d’étage ou encore de prestations»

Travaux d’amélioration

De même, si certains travaux d’amélioration portant sur les parties communes ou privatives du logement ont été réalisés depuis la signature du bail du précédent locataire (ou de son dernier renouvellement), et ce pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, le bailleur a la possibilité d’appliquer une augmentation du loyer annuel. Mais attention, prévient José Dias, «  celle-ci ne peut excéder 15 % du coût TTC des travaux effectués ». Maigre consolation, à condition que ces derniers n’aient été réalisés depuis moins de six mois et que leur montant ne corresponde au minimum à un an de loyer, le propriétaire est alors libre de refixer à son gré la somme qu’il entend demander à son nouveau locataire.

Renouvellement de bail

Et la situation n’est pas beaucoup plus favorable en cas de renouvellement du bail par le locataire en place. Car si, là aussi, le bailleur a la faculté d’augmenter le loyer dès lors que celui-ci est manifestement sous-évalué au regard de ceux habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (dans la limite de 50 % de la différence entre l’ancien et le nouveau loyer), il doit pour ce faire respecter un certain formalisme. A commencer par informer son locataire par écrit de sa proposition de hausse. Et ce, au plus tard six mois avant l’échéance du bail. Sous peine de nullité, son courrier doit également obligatoirement reproduire l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionner les références précises des six exemples concrets retenus pour justifier de sa décision d’augmentation. Sauf que… dans le cas présent, le locataire n’est pas tenu de s’y plier.

En cas de désaccord ou en l’absence de réponse de sa part dans les quatre mois précédant l’échéance du bail, propriétaire comme locataire peuvent en effet saisir la commission départementale de conciliation. Pis, si aucun accord n’a été trouvé avant l’échéance du contrat de location et que le propriétaire n’a pas saisi la justice, le contrat de location est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer. Autrement dit, au même montant. Enfin, «  si hausse il y a, souligne Pierre Hautus, celle-ci est étalée dans le temps en s’appliquant par tiers ou par sixième selon la durée du contrat à renouveler pour les logements loués vides ».

Conséquence, malgré la disparition de l’encadrement des loyers parisiens depuis plus d’un an, «  les montants réclamés par les propriétaires bailleurs sont restés globalement stables dans la capitale », note Michel Platero. D’après LocService.fr, spécialiste de la  location entre particuliers , le mètre carré moyen à Paris a malgré tout augmenté de 3,13 % en 2018. Mais ce chiffre est à tempérer pour deux raisons : les particuliers proposant leur bien en direct tendent souvent à gonfler les prix par rapport aux professionnels de l’immobilier et l’IRL (qui sert de base au calcul de revalorisation annuelle des loyers) a lui-même augmenté en 2018 de 1,74 %, selon les chiffres de l’Insee.

Un loyer libre en meublé de tourisme

Pas de plafonnement en meublé de tourisme ! Ce type de logement ne relevant pas de la loi du 6 juillet 1989 mais du Code civil et du Code du tourisme, chaque propriétaire est libre de fixer le prix de son loyer comme il l’entend. Pour autant, la location meublée touristique de courte durée n’échappe pas à tout contrôle… notamment à Paris. Toute personne qui souhaite proposer son logement en meublé touristique dans la capitale (qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale) doit en effet préalablement le déclarer en ligne auprès de la mairie afin d’obtenir un numéro d’enregistrement. Autre obligation : depuis le 1er décembre 2017, ce dernier est tenu de figurer sur toutes les annonces de location publiées. Enfin, interdiction est faite aux particuliers de louer leur résidence principale par ce biais plus de 120 jours par an. Attention, l’absence de numéro d’enregistrement est passible d’une amende de 5.000 EUR et le dépassement du quota de 120 jours, de 10.000 EUR. Et s’il ne s’agit pas d’une résidence principale, il faut, pour louer en meublé de tourisme à Paris et dans certaines grandes villes, obtenir une autorisation de changement d’usage.

Source : Les Echos

Ils parlent de nous :