Immobilier : locataires, ces 7 décisions de justice récentes qui vous facilitent la vie

le 11 mars 2019

Chauffage, préavis réduit, garantie… en moins de 3 ans, de nombreux arrêts de la Cour de Cassation ont ouvert ou confirmé les droits des locataires.

Immobilier : locataires, ces 7 décisions de justice récentes qui vous facilitent la vie

succo / Pixabay

Un récent arrêt de la Cour de cassation, publié en octobre 2018, a estimé que le bailleur est responsable du bon fonctionnement du chauffage du locataire, quelles que soient les circonstances. Il doit ainsi assurer le “jouissance paisible des lieux” pour l’occupant. En cas de manquement, le locataire peut donc exiger des compensations au tribunal.

Cette décision ne constitue pas la seule avancée des droits des locataires. Depuis 2016, nombreux ont été les jugements et arrêts favorables aux occupants. Chauffage, préavis réduit, garantie…en voici 7.

Le bailleur est responsable envers le locataire des troubles de jouissance (bruits ou odeurs notamment) causés par les autres locataires ou occupants de l’immeuble, a confirmé la Cour de cassation dans un arrêt du 8 mars 2018. Le bailleur ne peut être exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure”, explique Maître Manuel Raison, avocat spécialiste de l’immobilier au sein du Cabinet Raison Carnel.

Vous êtes en colocation et l’un des deux locataires veut quitter l’appartement ? Dans un arrêt du 14 juin 2018, la Cour de Cassation confirme que, sauf clause contraire prévue dans le bail, la “solidarité ne vaut pas”. Comprendre que le locataire qui se maintient dans les lieux malgré la résiliation du bail est entièrement responsable du versement de l’indemnité. Et que les anciens colocataires n’en sont en aucun cas tenus. Cet arrêt confirme une disposition prévue dans la loi logement Alur, appliquée depuis mars 2014, et qui a mis fin à cette solidarité forcé.

Un bail plus difficile à résilier pour nuisance

La cour d’appel de Paris a retenu, le 13 septembre 2018, qu’un locataire ayant été sommé par la municipalité de cesser ses dérangements – nuisance olfactive, logement insalubre -, et s’étant conformé aux normes de la ville dans les deux ans suivant les faits, ne peut plus voir son bail résilié au-delà de ce délai. C’était pourtant le cas auparavant. Pour Manuel Raison, il s’agit “d’une nouvelle protection pour le locataire” face aux prérogatives du bailleur. “Il n’est plus possible poursuivre le locataire au-delà de deux ans, car il a en quelques sortes montré patte blanche”, ajoute-t-il. Les magistrats prennent ainsi en considération le comportement du locataire postérieurement à ses actes et évaluent sa bonne volonté.

Chauffage : le bailleur est responsable

Le chauffage ne se discute pas. Par un arrêt du 11 octobre 2018, la Cour de cassation a rappelé que le bailleur est responsable du bon fonctionnement du chauffage et qu’il doit assurer “jouissance paisible des lieux”. Ce, peu importe l’origine du problème. “Le locataire n’a plus à prouver la faute du bailleur. Cette décision vient apporter davantage de souplesse à l’occupant”,selon Manuel Raison. En cas de manquement, le propriétaire devra donc obligatoirement l’indemniser au nom du préjudice subi par cet inconfort, si toutefois l’affaire est portée devant un tribunal.

Vous pouvez quitter le logement avec des murs jaunis

En temps normal, un locataire est responsable des dégradations intervenues durant la location : porte, fenêtre, parquet… Sauf que, rappelle la Cour de Cassation dans un arrêt du 21 décembre 2017, cette obligation ne s’applique pas pour l’usure des murs. Ainsi, un locataire peut quitter un logement avec des murs jaunis car il s’agit d’un usage normal (et non exceptionnel) de cette partie du bien. Cet arrêt rappelle des règles déjà inscrites dans la loi de 1989, selon lesquelles tous les travaux liés à la vétusté d’un équipement (papier peint jauni, volet défectueux…) ou à une malfaçon restent obligatoirement à la charge du propriétaire.

Des préavis réduits moins contraignants

Lorsqu’un locataire souhaite quitter son logement, il doit en faire part avec un préavis. C’est-à-dire respecter une période – de trois mois généralement – pour mettre fin au bail. De quoi permettre, entres autres, au bailleur de trouver un nouveau locataire. Dans certaines conditions, le préavis peut être réduit à un mois, mais le locataire doit pour cela remplir certaines conditions : si le bien se situe en zone tendue – ces villes de plus de 50.000 habitants dans lesquelles la demande est beaucoup plus forte que l’offre -, si l’occupant vient de perdre ou de trouver un emploi, s’il est au RSA bien encore s’il présente des problèmes de santé. Alors que la cour d’appel de Paris avait estimé en juin 2015 que l’occupant devait justifier de deux conditions pour bénéficier d’un préavis réduit, la Cour de cassation a censuré en partie cette décision. dans son jugement du 19 octobre 2017, la Cour a corrigé cette décision et a rappelé qu’il fallait appliquer les textes de loi à la lettre. Ainsi, un locataire peut bénéficier d’un préavis de location réduit s’il remplie une, et une seule, de ces conditions.

Des dépôts de garantie mieux encadrés

Afin de louer un bien immobilier, il convient dans l’écrasante majorité des cas de déposer une garantie, un montant s’élevant au maximum à un mois de loyer hors charge pour une location non meublée, et de deux mois pour une location meublé selon les dispositions de la loi logement Alur votée le 24 mars 2014. En cas de retard lors de sa restitution, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré de 10% du loyer mensuel, et ce pour chaque mois de retard. Une règle qui s’imposait jusque récemment aux seuls bails conclus après l’application de la loi Alur. Changement notable : la Cour de cassation a décidé, en novembre 2016, que ce principe devait maintenant s’appliquer à tous les baux, y compris à ceux conclus postérieurement au 27 mars 2014. “La cour a simplement d’appliquer la loi dans le temps afin de généraliser le principe”, explique l’avocat Manuel Raison.

Source : Capital

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