Initiative Copropriétés: mode d’emploi

le 3 avril 2019

Lancé en octobre 2018, le plan Initiative Copropriétés se donne pour objectif de rénover 56.000 logements basés dans des copropriétés dégradées. L’Anah, principale pilote de ce plan gouvernemental doit investir 2 milliards d’euros sur la décennie, et a amélioré certaines de ses aides visant à redresser et à rénover les copropriétés dégradées.

Initiative Copropriétés: mode d'emploi

La tour A du Parc Corot, évacuée en décembre 2018. © LT pour Batiactu

 

Lors d’une journée de point d’étape organisée par l’Anah, le ministre du Logement Julien Denormandie a rappelé que son « plan pour les copropriétés est une stratégie nationale d’ampleur, une priorité politique et d’action ». Et de préciser que « beaucoup d’outils ont été créés, mais face à la croissance de ce fléau, il fallait un plan global ». Avec un arsenal de dispositifs déjà fourni, quels sont les apports ou les changements du plan Initiative Copropriétés ?

Ce qui change globalement avec Initiative Copropriétés :

Le plan porte trois grandes évolutions réglementaires dans la gestion et le redressement de copropriétés fragiles à très dégradées. L’opération, pilotée à l’échelle nationale par l’Anah et ses antennes régionales et départementales, prévoit une amélioration de l’aide au redressement de la gestion des copropriétés, et celle fournie par l’Anah aux syndics pour le financement de travaux. Initiative Copropriétés créé par ailleurs un outil de « Gestion urbaine de proximité » du parc privé (GUP) ayant pour objectif « l’amélioration du quotidien et du cadre de vie des occupants des copropriétés.

Les autres outils :
Certaines mesures nouvelles, ou améliorées sont entrées en vigueur dès le 1er janvier 2019, après avoir été validées en Conseil d’administration par l’Anah.

Aide aux expertises complémentaires : celle-ci peut financer jusqu’à 50% des prestations subventionnables, dans une limite de 150.000 euros par copropriété, et de 500 euros supplémentaires par lot. Parmi les prestations pouvant bénéficier d’une subvention : le recours à un géomètre pour un audit foncier, l’audit thermique ou l’analyse des charges.

 

Aide aux travaux d’urgence : majorée, elle peut financer entre 35% et 50% du montant des travaux (le pourcentage varie selon le dispositif de redressement appliqué).
Aide aux travaux de scission et/ou de résidentialisation: lorsqu’un syndicat souhaite scinder la copropriété pour mieux assumer sa gestion, l’Anah peut financer une partie des travaux permettant d’adapter les réseaux, d’aménager les espaces extérieurs, de créer des limites de parcelles.

A qui s’adressent les dispositifs d’Initiative Copropriétés ?

L’Anah classe les copropriétés en trois grandes catégories, en fonction de l’état de dégradation et de salubrité des logements, et de la santé financière du syndic. Des copropriétés très dégradées à fragiles, les procédures de redressement et de rénovation différent mais conservent certaines procédures communes.

1) Dans les copropriétés très dégradées dont le recyclage (démolition-reconstruction-transformation) est rendu nécessaire, l’Anah note sept temps d’action. Tout d’abord, la réalisation d’un diagnostic par la collectivité qui doit mener à la signature d’un accord partenarial avec l’Etat pouvant prendre la forme d’une Orcod-IN ou d’une Opération de revitalisation du territoire (ORT).

Ce premier partenariat amène ainsi la maîtrise d’ouvrage à définir son projet urbain, l’outil de financement de l’opération de recyclage et le choix du ou des opérateurs d’acquisition de logements et du portage foncier. Nouveauté rendue possible par le plan Initiative Copropriétés, un partenariat avec la Banque des territoires et Action Logement permettant de financer le recyclage d’une opération, lorsqu’aucun autre acteur (Etablissement public foncier, bailleurs sociaux, société d’économie mixte) ne peut intervenir.

L’aide majorée aux travaux d’urgence peut être versée en phase de sécurisation des logements. L’Anah peut consentir à financer 100% des montants, dès lors qu’il existe un « risque avéré pour la santé ou la sécurité des personnes » ou « du fait d’une situation susceptible d’aggraver rapidement les difficultés de la copropriété », peut-on lire dans les instructions de la direction générale de l’agence. Autre condition, la collectivité ou l’intercommunalité qui assure la maîtrise d’ouvrage doit « s’engager à cofinancer les travaux de redressement ou le déficit de recyclage ». Interviennent en fin de parcours, le recyclage de la copropriété impliquant de reloger ses occupants avant démolition puis transformation.

Les dispositifs opérationnels de redressement

Orcod-IN: Opération de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national, menée par l’Etat comme maître d’ouvrage, elle est mise en œuvre par un Etablissement public foncier.
Orcod: de droit commun, elle peut être menée par la collectivité ou l’Etat.
Popac: Programme opérationnel de prévention et d’accompagnement des copropriétés.
Opac-CD: Opération programme d’amélioration de l’habitat – Copropriétés dégradées. Il s’agit d’un dispositif d’accompagnement à la gestion, l’accompagnement social et technique pour le redressement d’une copropriété.
PDS: Plan de sauvegarde qui intervient en cas de difficultés lourdes, et permet de conserver une copropriété sous son statut privé.

2) Les copropriétés considérées comme dégradées bénéficient d’une procédure presque semblable à celle qui s’appliquent aux structures très dégradées. A quelques exceptions, notamment une phase de redressement durant laquelle l’Anah intervient en soutien aux syndics, dans la gestion des dettes de copropriétés et la maîtrise de la hausse des charges. Cet accompagnement prend souvent la forme de partenariat entre syndics et administrateurs judiciaires, bailleurs sociaux (dans le cas de copropriétés mixtes) ou acteurs institutionnels. Le redressement par le soutien aux gestionnaires de copropriété et l’aide aux travaux de rénovation ne pourront cependant pas empêcher la structure de rester fragile.

3) Les copropriétés qui présentent encore des fragilités bénéficient d’autres dispositifs d’accompagnement, et d’un traitement moins lourd que les deux précédentes catégories. La démarche de l’Anah consiste à observer, prévenir et réhabiliter, et dispose, pour ce faire, d’un outil de veille et d’observation des copropriétés et du registre national des copropriétés. Le dispositif « Popac » (voir encadré ci-dessus) permet quant à lui de prévenir de premiers signes de fragilité par des diagnostics et des accompagnements individualisés.

Les acteurs d’Initiative Copropriétés

Outre l’Etat en initiateur, et l’Anah qui pilote, le plan Initiative Copropriétés fait intervenir d’autres acteurs dans différentes phases d’accompagnement, de redressement ou de recyclage des copropriétés selon leur niveau de difficultés. Un nouveau partenariat scellé avec Action Logement et la Banque des territoires permet effectivement l’acquisition de logements et le portage foncier, mais le mouvement HLM (USH), l’Anru ou Procivis entrent également dans la boucle.

1) Dans le cas de copropriétés mixtes, les bailleurs sociaux peuvent être mis à contributions en tant que « vecteur de stabilité ». Une charte nationale définissant leur mission sera prochainement mise en place par l’Union sociale pour l’habitat.

2) L’Agence nationale de rénovation urbaine, elle, intervient dans les phases de portage massif, de recyclage des copropriétés ou pour la résidentialisation qui fait suite à une scission.

3) A titre financier, le réseau Procivis peut accorder des prêts collectifs ou individuels, mais uniquement dans le cas de copropriétés fragiles ou dégradées. En collectif, Procivis finance les travaux de rénovation énergétique ou de mise en sécurité, et le reste à charge de propriétaires occupants ne pouvant bénéficier d’un prêt bancaire.

Source : BatiActu

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