Investissement immobilier: cette petite niche juridique et fiscale sur laquelle les propriétaires bailleurs devraient se pencher

le 16 avril 2019

Malgré la hausse des prix, des loyers au mieux stagnants et une réglementation qui se durcit, le propriétaire bailleur aurait tout intérêt à se tourner vers la location en meublé non professionnel, le LMNP. Explications.

Investissement immobilier: cette petite niche juridique et fiscale sur laquelle les propriétaires bailleurs devraient se pencher

Le régime fiscal ne location meublée est particulièrement avantageux. Crédit: iStock.

Le contexte n’est guère favorable au propriétaire bailleur. Tandis que les prix d’acquisition progressent et atteignent des montants dissuasifs, les loyers stagnent, voire baissent parfois. Et l’ambiance n’est pas près de s’arranger, car la loi Elan (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018 compte bien relancer l’encadrement des loyers. Associée à une réglementation des contrats de location très protectrice du locataire, une fiscalité du revenu toujours plus lourde, cette limitation des valeurs locatives risquerait fort d’achever un bailleur déjà déprimé.

Mais toutes les perspectives ne sont pas sombres. Il existe encore une petite niche juridique et fiscale qui devrait redonner le sourire au propriétaire bailleur : la location meublée non professionnelle (LMNP). Non pas la location saisonnière destinée à une clientèle touristique, plus que jamais dans le collimateur des pouvoirs publics. Il s’agit ici de la location meublée à l’année, pour un public souhaitant élire domicile provisoirement ou de manière permanente.

Pour plusieurs motifs. Parce que la demande locative en logement meublé est forte et l’offre, encore insuffisante dans l’Hexagone. Parce que les loyers sont plus élevés qu’en location non meublée (mais les locataires s’y retrouvent). Parce que le bail est plus souple, surtout avec le « bail mobilité », une promesse de campagne d’Emmanuel Macron, inscrit dans la loi Elan. Réservé aux actifs en situation de mobilité professionnelle ou aux étudiants qui ont besoin d’un logement pour une période relativement courte, ce bail n’est possible que si l’habitation est meublée. Enfin, dernière raison et non des moindres : parce que le régime fiscal est très avantageux. Le bailleur aurait donc tort de ne pas en profiter !

Or, selon les chiffres du ministère de l’Economie, sur les quelque 4 627 000 contribuables qui ont déclaré des loyers imposables pour 2017, seuls 443 450 sont des loueurs en meublé. Dont 52 000 uniquement ont fait leur déclaration sous le régime fiscal dit du réel, alors qu’il est le plus favorable. La crainte des obligations administratives, comptables et fiscales, réputées fort compliquées, n’y est sûrement pas pour rien. Pourtant, elles ne sont pas insurmontables ! Voici, plus détaillées, les cinq bonnes raisons de louer en meublée à l’année.

Une demande forte et peu satisfaite

La location meublée intéresse en particulier deux profils de locataires : les étudiants et les jeunes actifs. Souvent mobiles, pas encore « équipés » en meubles et soucieux de ne pas s’enraciner trop vite, ils sont en quête de petites surfaces (studio et deux-pièces) et, plus rarement, de trois-pièces et plus pour y vivre en colocation. Aujourd’hui, l’offre répond mal à la demande. Les différentes études sur la part de logements meublés au sein de l’offre locative montrent que celle-ci est encore très restreinte : elle représenterait, sur la France entière, 10 % dans le privé, soit environ 660 000 logements, selon un rapport publié en 2016 par l’Inspection générale des finances. Les délais très courts de relocation des biens meublés (cinq jours en moyenne selon les estimations de Lodgis, spécialiste de la location meublée à Paris, hors tourisme) témoignent d’une certaine tension.

Un ensemble de facteurs socio-économiques expliquent que la demande soit en hausse. En 2013, le ministère de l’Enseignement supérieur annonçait qu’il y aurait près de 219 700 étudiants supplémentaires d’ici à 2023 ; pour sa part, le Premier ministre déclarait le 19 novembre 2018 vouloir accueillir 500 000 étudiants étrangers à l’horizon 2027. Le marché du travail a lui aussi une influence, avec la part croissante de l’emploi temporaire et le développement des mobilités géographiques, à l’occasion des stages, formations, missions ou mutations. L’augmentation du nombre de séparations au sein des couples participe également à cette progression. Pour l’heure donc, si l’offre se situe essentiellement dans les grandes métropoles, la demande existe et croît dans toutes les zones urbaines universitaires ou économiquement dynamiques.

Des loyers plus élevés de 10 à 15 %

A l’occasion de la mise en place de l’encadrement des loyers en 2015, l’Olap (Observatoire des loyers parisiens) avait relevé que, en région parisienne, un logement meublé se louait en moyenne 12 % plus cher qu’un bien vide équivalent. Cet écart de loyer correspond au coût des meubles et à la monétarisation de l’avantage financier et pratique pour le locataire qui ne dispose pas toujours de la trésorerie suffisante pour acheter des meubles, ni des moyens de les transporter.

La différence a même tendance à s’amplifier avec la taille du logement. Selon LocService, un site spécialisé dans la location et la colocation entre particuliers, un studio se loue en moyenne 508 euros meublé, contre 478 euros vide (soit + 6 %). En revanche, le loyer d’un deux-pièces s’élève à 707 euros, contre 612 euros (+ 15,5 %). Pour un trois-pièces, l’écart passe à + 19,7 % en faveur du meublé. L’explication ? Ces grandes surfaces sont plus rares et attirent des cadres en déplacement professionnel de longue durée. Ces chiffres donnent un ordre de grandeur.

Naturellement, le surcoût appliqué au logement en raison de son caractère meublé sera fonction de la demande et de l’offre locales. Au bailleur de faire preuve de discernement, d’autant plus que, si le bien est situé en zone tendue, le loyer ne pourra pas être augmenté d’un locataire à l’autre. La seule possibilité sera de le relever en respectant l’indice de révision des loyers (IRL).

Un bail plus souple

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, la location d’un meublé est alignée sur celle d’un logement nu et réglementée par la loi du 6 juillet 1989, très protectrice pour le locataire. Pourtant, ce régime bénéficie encore d’une réglementation plus souple que le bail classique concernant la durée et les conditions de reprise du logement.

Rappelons que dans le cadre d’une location vide, le bailleur s’engage pour une durée de trois ans et ne peut reprendre son logement qu’en donnant congé à son locataire au moins six mois avant la fin du contrat et, ce, uniquement pour revendre le bien, l’habiter ou y loger l’un de ses proches ou pour un motif « légitime et sérieux », comme le non-paiement des loyers. En cas de vente, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, à la procédure très contraignante.

En meublé, le propriétaire ne s’engage que pour un an, voire neuf mois si le locataire est un étudiant, et encore moins s’il conclut un « bail mobilité » dont la durée est modulable dans une fourchette de un à dix mois. Il suffit que le locataire se trouve dans l’un des cas de figure prévus par la loi : formation professionnelle, contrat d’apprentissage, stage, mutation professionnelle, mission temporaire, études supérieures, service civique.

La reprise du logement est aussi plus simple. Dans le cadre du bail d’un an, le préavis du bailleur n’est que de trois mois et le locataire n’a pas de droit de préemption (il faut cependant justifier d’un motif comme en location vide). En revanche, il n’y a aucun préavis à respecter si le contrat est de neuf mois ou moins : il n’est pas renouvelable, se termine à l’échéance prévue et le locataire doit quitter les lieux à cette date.

En contrepartie, la gestion sera nécessairement un peu plus compliquée. En moyenne, selon le site Lodgis, un meublé change de locataire tous les onze mois. Il faut donc régulièrement relancer la recherche du « bon » locataire et établir un contrat. Mais cette mobilité de l’occupant a aussi un avantage : elle permet au bailleur de réaliser une surveillance rapprochée de son bien. A chaque départ, il a l’occasion d’en contrôler l’entretien et d’y effectuer les travaux qui s’imposent. Il évite les mauvaises surprises, fréquentes, qu’il pourrait avoir en récupérant un logement occupé pendant de nombreuses années par la même personne.

Une fiscalité avantageuse

L’autre gros atout de la location meublée tient au régime fiscal. En effet, les loyers perçus par le loueur en meublé non professionnel ne sont pas des revenus fonciers. Il s’agit de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), dont le régime d’imposition au réel est très favorable, même s’il suppose de déclarer ses loyers charges comprises. Celui-ci s’applique d’office au-dessus de 70 000 euros de revenus locatifs par an, ou sur option en-dessous de ce seuil.

De la même façon que dans le régime au réel des revenus fonciers, le bailleur en meublé peut déduire de ses bénéfices quasiment toutes les charges engagées dans l’année (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, honoraires de gestion locative…). Mais, en plus, il pourra déduire un amortissement de son bien immobilier, de ses travaux et du mobilier, ce qui est impossible pour des revenus fonciers !

Il est ainsi d’usage d’amortir le bien immobilier sur une période allant de vingt-cinq à quarante ans, les travaux, de dix à vingt ans et le mobilier, sur une période de cinq à dix ans. Les déductions liées aux amortissements permettent en général d’atteindre un revenu fiscal nulet d’échapper à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux pendant de nombreuses années, la part d’amortissement non utilisée pouvant être reportée indéfiniment. En comparaison, le régime forfaitaire des BIC, dit micro-BIC, applicable en dessous de 70 000 euros de revenus, est beaucoup moins performant. L’abattement forfaitaire de 50 % (au lieu de 30 % dans le régime dit du micro-foncier, en location nue), qui est pratiqué sur les loyers charges comprises aboutira toujours à un revenu imposable.

Concernant l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), il n’y a pas, en revanche, d’avantage particulier. Les biens loués, vides ou meublés, doivent être déclarés. Côté plus-value, rien de spécial non-plus : les logements loués en meublé sont soumis au régime d’imposition des plus-values des particuliers.

Il convient de mentionner, toutefois, deux inconvénients dans le régime du LMNP au réel. D’abord, alors qu’en location nue, les déficits fonciers sont imputables sur l’ensemble des revenus (salaires, etc.) dans la limite de 10 700 euros par an, en location meublée, ils ne sont imputables que sur les revenus de même nature, sauf si l’activité est exercée à titre professionnel. Autrement dit, il ne faut pas compter sur votre activité en LMNP pour réduire votre impôt sur le revenu, comme pourrait le faire éventuellement une location non meublée déficitaire. Par ailleurs, les meublés sont passibles de la CFE (cotisation foncière des entreprises). Mais son montant relativement faible sera toujours en deçà du gain fiscal réalisé et c’est une charge déductible. De plus, à partir de 2019, les redevables dont les recettes sont inférieures ou égales à 5 000 euros en sont exonérés.

Des tâches administratives surmontables

Bon nombre de bailleurs hésitent à se lancer dans la location meublée par crainte des obligations administratives, comptables et fiscales. Pourtant, la mise en place du statut de loueur en meublé est relativement aisée Pour la suite, si vous adoptez le régime du micro-BIC, la déclaration fiscale est simplissime : vous indiquerez vos recettes sur le formulaire 2042 C Pro, à la ligne 5ND et l’abattement de 50 % s’appliquera automatiquement. Si vous retenez le régime du réel, c’est plus compliqué mais tout à fait surmontable. Chaque année, au début de mai, vous devrez transmettre aux services des impôts une liasse fiscale : le formulaire no 2031-SD et ses annexes (bilan simplifié, compte de résultat, tableau des immobilisations et amortissements, entre autres). Le résultat fiscal obtenu dans cette déclaration sera alors reporté sur le feuillet annexe 2042 C Pro, à l’occasion de la déclaration de revenus classique.

Pour produire ladite liasse, le bailleur dispose de plusieurs solutions. Tout d’abord, avoir recours à un expert-comptable. Ce professionnel assistera son client de A à Z, du lancement de son activité à la déclaration de revenus, réunira l’ensemble des documents utiles aux obligations fiscales et comptables, remplira les formulaires exigés par les impôts, lui rappellera ses droits et obligations… La formule est sécurisante mais a un coût élevé : il faut compter entre 1 000 et 2 000 euros hors taxe (soit l’équivalent de 1 200 à 2 400 euros TTC) selon la région et le nombre de meublés pris en charge. Le recours à un cabinet d’experts-comptables en ligne permet de limiter ces frais. Les documents et justificatifs sont transmis par Internet, voire par voie postale. Le site OptionRéel, par exemple, facture un service complet pour 400 euros TTC par an.

Autre solution encore moins onéreuse : prendre un abonnement auprès d’un prestataire en ligne, à l’image de la plate-forme Jedeclaremonmeuble.com qui, avec son offre « Essentielle » à 249 euros TTC, met à disposition un logiciel permettant de saisir en ligne toute sa comptabilité. Ces données sont restituées dans les formulaires 2031 et ses annexes, que le site se charge ensuite de télétransmettre aux services des impôts. Quelle que soit l’option choisie, ces coûts sont déductibles.

Source : Mieux Vivre votre Argent

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